Novembre 2019 - 141119

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Salut à toi, bienvenue à la session du 14 novembre 2019. Donc aujourd’hui, c’est Kendy Polestin moi-même qui vais animer cette session.

Si c’est la première fois que tu viens à la session questions-réponses, pour t’expliquer le principe, il suffit que tu poses ta question dans la chatbox et puis comme ça, je vais pouvoir te donner la parole pour que tu puisses poser ta question et puis comme ça, je vais pouvoir y répondre.

Est-ce que tu peux me dire si tout est OK pour toi au niveau du son, si tu m’entends bien ? Et puis ensuite, je vais te donner la parole. Ce que je vais faire, c’est que je vais te donner la parole et puis comme ça, on va pouvoir débuter.

Écoute Johan, je vais te donner la parole, tu vas pouvoir me dire un petit peu où tu en es parce que ça fait un moment qu’on ne s’est pas vus en plus. Comment vas-tu Johan ?

Johan : Alors attendez deux secondes. Kendy ?

Yes !

Johan : Il y a justement un artisan qui m’appelle là. Excuse-moi, est-ce que je peux passer après ?

Ouais, pas de souci, on fait ça.

Johan : Il y a un artisan qui m’appelle, désolé.

À tout de suite.

Je vais donner la parole maintenant à Lynet. Alors Lynet, je vais te donner la parole, tu vois pouvoir me dire un petit peu où tu en es dans tes recherches. Salut Lynet.

Lynet : Allô ?

Yes Lynet, comment vas-tu ?

Lynet : Yes. Ça va ?

Ça va nickel, et toi-même ?

Lynet : Très bien. Je fais une tournée de visites là en ce moment, je profite d’une semaine un peu vacante et pour te dire là, je suis à ma cinquième visite. J’ai condensé en une journée. 

C’est bien, c’est ce qu’il faut faire. Il faut visiter, visiter et puis après, ça va tourner tout seul. Je ne sais plus qui disait qu’il avait justement fait 20 visites avant de trouver le sien, tu vois ?

Lynet : Ouais, j’ai vu ouais. *0:03:02* 

Ouais, c’est ça. Donc des fois, tu peux en avoir une et puis c’est bon et après peut-être deux, trois visites, c’est bon, et après tu peux faire plusieurs. Donc t’inquiète, ce sont des choses qui arrivent.

Lynet : Ouais. Ne serait-ce même tu vois, j’avais fait une espèce de carte de visite investisseur immobilier, je partagerai sur le groupe le format et puis *ça pourra inspirer quelqu’un*(0:03:26). Du coup tu vois, le fait même de distribuer en visite ou même en agence des cartes de visite, après je ne sais pas si ça va déboucher sur quelque chose, mais en tout cas, ça permet aussi de se faire connaître un petit peu dans le milieu *0:03:49*. 

Non, ça peut être une technique aussi effectivement, comme ça les gens ils ont ton contact, ils peuvent te rappeler, donc c’est bien. Et du coup, est-ce que tu as visité des trucs-là ? Comment ça se passe du coup ?

Lynet : Alors, j’ai visité un logement d’ailleurs que j’ai posté sur Facebook, je ne sais pas si tu as eu le temps de jeter un coup d’œil. 

Alors je n’ai pas eu le temps de regarder, mais j’ai vu que c’est passé.

Lynet : D’accord, OK.

Mais tu sais, on peut même le faire en même temps, tu vas pouvoir m’expliquer un peu, attends. Je vais mettre sur le groupe Facebook, groupe privé des sprinteurs.

Lynet : Alors, en fait juste pour t’expliquer, c’est un immeuble situé juste en face d’une fac et il est à peu près à 200, 500 m du port.

D’accord.

Lynet : Ça, c’est peut-être intéressant pour des locations courte durée. Et la propriété est constituée de deux immeubles : tu as l’immeuble principal, c’est ce que tu vois en fait, la façade à l’extérieur ; et puis tu as un deuxième immeuble qui est derrière, qui fait partie de la propriété. Donc les deux immeubles…

En termes de potentiel, tu peux en faire combien ?

Lynet : Là en fait, j’ai calculé parce qu’en fait si tu veux, j’imagine que l’immeuble qui est derrière serait plutôt pour des locations courte durée, donc je l’ai calculé, j’ai fait un petit benchmark sur Airbnb, je crois que les prix oscillent entre 60 et 70 € par nuit.

C’est bien ça, c’est un bon secteur.

Lynet : C’est un bon secteur ouais. En tout cas, c’est fréquenté en saisons les plus chaudes. Et du coup, j’ai basé ce prix-là et je l’ai calculé sur quatre mois – bon ça ne veut pas dire que les autres saisons, le logement sera vacant – mais juste pour être plus pragmatique, je l’ai calculé sur quatre mois et il y a 16 800 € qui ressortent par an. Parce qu’en fait, il y a deux étages, donc les deux étages, je peux multiplier le prix d’une nuitée par deux.

OK. Mais tu peux faire combien de logements ?

Lynet : Alors, c’est ça la question. C’est ça la question parce que là, il faut évaluer parce que les pièces, en tout cas l’immeuble principal et l’immeuble qui est derrière, j’ai fait une petite estimation, il y a à peu près huit lots qui peuvent ressortir en cassant des murs, en plus on est en deux pièces, tu vois ? Parce qu’il y a certaines pièces qui sont très très petites, qui font 7 m², d’autres qui font 6,5 m². Là en l’occurrence, tu ne peux pas faire une chambre dedans. Donc l’idéal, c’est de casser des murs et de fusionner deux chambres et avoir un espace beaucoup plus grand quand c’est possible. C’est-à-dire quand il ne faut pas dévorer des couloirs, tu vois ?

OK. Et en termes de budget pour les travaux, tu seras à combien du coup ?

Lynet : Mon estimation, c’est minimum 800 € parce que là franchement, le logement, en l’état, il est complètement délabré. Il y a des attaques de pigeons, donc des il y a des crottes de pigeons qui ont collé sur tous les murs, machin, enfin bref, ça, ce sont des trucs à nettoyer. Mais au-delà du nettoyage, il y a beaucoup de travaux à faire. Et si on part en fait pour l’idée de faire des studios indépendants et autonomes, donc avec des kitchenettes et salles d’eau, on avoisine les 800-900 € minimum, je pense.

OK. Et en termes du code 127, tu en es où ?

Lynet : Voilà. Donc le code 127, justement en fait, en faisant l’Airbnb sur quatre saisons, 16 800 € ; les cinq lots, les studios restants de l’immeuble principal, en les louant à 500, 450, 430 et 440, y compris le grenier, on est à peu près à 21 840. Le total immeuble principal et immeuble annexe : 38 640 grosso modo. Et le code 127 *0:11:03*. 

Alors, il ne faut pas que tu fasses du Airbnb, il faut vraiment que tu fasses ton calcul comme je le dis dans la formation, comme si c’était de la location standard. Il ne faut pas que tu te bases sur de la location Airbnb parce que déjà, même pour présenter le projet à la banque, les banques n’aiment pas trop les présentations en Airbnb. Donc si demain, tu dois présenter ton projet à la banque, ton projet doit être rentable en location meublée standard. Les Airbnb, c’est juste du plus en fait.

Lynet : D’accord.

Donc ce que je t’invite à faire, c’est reposer tes chiffres avec la location standard, comme si tu les louais à un étudiant ou voilà, tu fais ton benchmark sur le secteur en termes de prix, voir un peu combien tu peux louer et à partir de ce moment-là, tu sauras effectivement combien tu peux louer et à combien tu seras par rapport à ton code 127.

Lynet : OK. Là, même en partant sur Airbnb, j’ai à peu près un delta de 40 000 €. Donc, si tu me dis de partir sur un studio locatif longue durée, on perd 6000 €, donc on se rapproche avec un delta de 46 000 € pour un logement qui est vendu à 119 000 €.

Après, moi je te dis, il faut être très pragmatique. Le truc il est là, c’est-à-dire que tu fais ton calcul, tu vois si tu es dans le code 127 ou pas et…

Lynet : Non, je ne le suis pas.

C’est tout. Alors, soit tu prévois de négocier le prix du bien, donc ça tu le prévois, mais il ne faut pas que tu commences à faire des compromis en te disant que tu vas faire un calcul sur de la location courte durée pour faire en sorte que ça passe, non. La location courte durée, c’est juste un plus, mais quand ton projet est déjà rentable. Ce n’est pas la location courte durée qui va rendre ton projet rentable en fait.

Lynet : Ouais, je vois ouais. Du coup, voilà, et il y a un delta de 40 000 €. C’est chaud à faire rentrer dans le code 127 parce que *0:13:31*.

J’imagine que ce n’est pas facile. Je sais que ce n’est pas simple, mais bon. Tu as deux leviers pour pouvoir faire en sorte que ça rentre dans ton code 127, c’est : un, augmenter le nombre de logements ; et deux, négocier le prix de départ.

Lynet : Ouais. À la limite, s’il n’y avait pas *0:14:01* avec les travaux et que le logement soit vendu à, je ne sais pas moi, 100 000 €, là on a peut-être une négociation à faire avec les 40000. Mais le logement il est vendu à 119 000 €.

Mais après, le prix de départ ça ne veut rien dire, c’est à toi d’aller en visite et comprendre le contexte de la vente, voir ce que tu pourrais négocier, ce qui est possible ou pas. Juste comme ça, on ne peut pas savoir. Il faut que tu aies plus d’informations sur le contexte de la vente, savoir si tu vas pouvoir négocier ; et si tu dois négocier, à combien tu dois négocier. Et pour ça, il faut que tu poses tes calculs déjà. Donc tu poses tes calculs et en fonction du montant que tu auras, tu sauras ce que tu devras négocier. Et il ne faudra pas que tu te dises : « ouais, je vais laisser passer », non, parce que sinon à la fin, ça ne va pas. OK ? Donc fais tes calculs et puis s’il le faut, tu dois rappeler pour essayer de comprendre un peu le contexte, essayer de tâter le terrain et puis comme ça, tu pourras effectivement faire une offre d’ici peut-être la semaine prochaine, fin de semaine ou début de semaine prochaine. Mais fais déjà ça et puis après, toi tu vas pouvoir te positionner.

Lynet : D’accord, OK. Pour les travaux, moi j’ai fait une estimation *0:15:32* 800-900 €, mais comment je peux être certain en fait que ça ne dépasse pas les 800 ou… ?

Toi tu as fait cette estimation, mais si tu vois vraiment que ça vaut le coup, dans un deuxième temps, ce que tu pourras faire c’est repasser avec un artisan et vraiment valider un budget. Peut-être même un ou deux artisans, tu pourras repasser avec eux pour valider le budget. Mais déjà, si tu vois qu’il n’y a pas grand-chose dans le bien et qu’il y a pas mal de travaux à faire, effectivement, tu seras peut-être plus autour des 700-800 €. De toute façon, le but c’est d’avoir le moins cher possible, mais si tu valides avec l’artisan, il te dit : « ouais effectivement, c’est 700, c’est 800 € », toi à ce moment-là, tu pourras faire effectivement une offre qui sera vraiment précise, mais quand tu vois que ça vaut le coup. Tu ne vas pas commencer à faire passer des artisans si tu vois que le bien il est trois fois trop cher. Donc à ce moment-là, tu laisses tomber, tu ne perds pas de temps. Mais si tu vois que ça peut valoir le coup, il y a un truc intéressant à faire, tu peux même replanifier une visite avec un artisan cette fois-ci et puis comme ça, ça te permettra de refaire un peu le point sur le contexte de la vente, comprendre pourquoi c’est en vente et comment tu vas pouvoir négocier ; et à partir de ce moment-là, tu referas une offre qui sera un peu plus en adéquation avec ton code 127 et puis avec la rentabilité que tu cherches. OK ?

Lynet : OK. Alors, *0:17:10* l’agent il me dit qu’ils ont diagnostiqué en fait de la mérule à la cave.

Alors là, tu peux déjà abandonner, direct.

Lynet : Et du coup, il m’a envoyé en fait un *0:17:29*, un devis qui s’élève à 5000 €.

Next.

Lynet : Ah ouais, c’est noir et blanc ?

Next, mon gars. Tu pars en courant.

Lynet : Ah ouais.

Et j’ai envie de te dire, toute la rue là en question, tu blacklist complet. Toute la rue où il y avait ce bien, tu laisses tomber.

Lynet : Ah bon ? D’accord. Mais pourquoi en fait ? Parce que c’est intraitable ou… ? C’est cher ?      

C’est super cher à traiter et ça se propage très vite. En gros, il faut imaginer la mérule un peu comme le sida de l’immobilier ou le cancer de l’immobilier, c’est chaud.

Lynet : Ah ouais ?

Ouais. Donc ça, si on te parle de mérule, laisse tomber mon gars.

Lynet : OK (Rire.) Alors pour le reste en fait, si on part dans d’autres logements, *0:18:42* des logements avec des travaux, c’est souvent des logements qui ont été déjà presque finis. Il suffit de peindre les murs ou d’ajouter quelques trucs, mais autrement, tout est fait, tout est prêt. Et du coup, j’ai fait comprendre que ça ne m’intéresse pas parce qu’on ne pourra pas jouer l’optimisation fiscale si on rentre dans un logement qui est déjà fait.

Alors, je n’ai pas bien compris ta question. C’est quoi ta question exactement ?

Lynet : Non, il n’y a pas de question. Pour l’instant, je te dis en fait ce que je leur ai dit. C’est que je leur ai dit en fait que j’en ai fait des visites, mais c’était des immeubles en fait qui sont tout refaits, tout beaux, enfin il n’y a rien à rajouter, si ce n’est peindre les murs, de rajouter quelques trucs, mais l’immeuble il est propre quoi. Et j’en ai fait plein comme ça. Ils me disent que c’est difficile de trouver des immeubles de rapport qui ont beaucoup de travaux, qui sont complètement délabrés et c’est à moi de tout refaire. Seulement, je leur ai dit que ça ne m’intéresse pas beaucoup.

Pas forcément. Alors c’est sûr que c’est moins intéressant fiscalement, mais n’oublie pas que ton but premier c’est gagner de l’argent. Donc si je vais prendre l’exemple de Johnny, je crois qu’il a deux immeubles ou un où il n’y avait quasiment rien à faire en termes de travaux, ou alors juste un petit bien à rénover. Alors, c’est sûr qu’il n’y a pas forcément grand-chose à déduire, mais il y a quand même de l’argent à faire. Donc tant que ton projet est rentable, moi je te dis, il ne faut pas te mettre de freins en fait. Le seul frein que tu dois te mettre, c’est rentable ou pas rentable. Si le truc il est, je ne sais pas, le truc il est fini, il y a cinq logements et on te dit 150 000 €, moi je te dis mec, on y va ! Tu vois ce que je veux dire ? Parce je sais qu’à 150 000 € avec cinq logements, en saisonnier ou pas saisonnier, tu seras rentable, à moins d’être dans un trou perdu. Mais si tu as une ville de 35 000 habitants, forcément, tu seras autour d’un budget pour le loyer autour des 350, 400 €, à coup sûr. Donc même à 150 000 € pour cinq logements, c’est rentable. Si par contre le mec te dit : « ouais, il y a quatre logements » et le truc il est à 180 000 ou 200 000, tu sais que là tu peux faire ce que tu veux, tu ne seras jamais rentable. Donc c’est pour ça que ce type de bien, tu ne vas pas forcément les trouver. Alors, c’est plus rare en fait de trouver des biens qui sont neufs et au bon prix. Puisque le mec, quand le bien est neuf, il sait que son bien est neuf, il ne va pas baisser son prix. Au contraire, lui il sait qu’il a fait un truc propre, donc il chercher à gagner de l’argent.

Lynet : D’accord, OK.

Du coup, ce que je veux te faire comprendre, c’est que ça ne veut pas dire que tu ne peux pas trouver des biens à un bon prix. Alors c’est plus rare, mais ce sont des choses qui peuvent arriver.

Lynet : D’accord, OK. Du coup, comment tu vas optimiser alors ? Les gains qui vont rentrer, est-ce que ça va être imposable ou on va surtout se focaliser sur les meubles qu’on va acheter et du coup, le comptabiliser sur les déficits ?

Alors, tu n’auras pas forcément un grand nombre de travaux à déduire, mais tu auras quand même de l’amortissement. Du coup, tu vas peut-être payer des impôts beaucoup plus rapidement que quelqu’un qui a fait des travaux. Mais ce n’est pas grave, le but c’est quand même d’enchaîner les opérations. Donc après, si tu fais une deuxième opération après et que tu as des travaux, tu vas te rattraper. Mais de toute façon, dès la première année, tu auras quand même du capital à amortir, tu auras des frais quand même à déduire, donc ce ne sera pas genre parce que tu n’as pas fait de travaux que tu vas direct payer des impôts.

Lynet : Ouais, je vois.

OK ?

Lynet : OK. Pour ça en fait, si tu veux, j’en ai fait pas mal de visites qui correspondent donc à des immeubles qui sont rénovés, il y a juste quelques ajustements à faire. Je te les glisserai ou je mettrai sur le groupe pour que tu puisses évaluer avec justement les calculs. Je ferai un petit benchmark sur tous les prix des locations et si ça rentre dans le code 127, et puis après on rentrera en discussion. 

Si tu vois que tu rentres dans le code 127, à ce moment-là effectivement on pourrait faire un point, tu pourras mieux voir ton bien. Mais ça ne sert à rien qu’on fasse un point sur des biens qui ne sont pas dans ton code 127. Il faut vraiment que tu fasses le travail d’abord de regarder si ça passe. Si ça passe effectivement, tu vois que là on est bien, à ce moment-là on peut faire un point pour voir effectivement si ça vaut le coup de poursuivre.

Lynet : D’accord. Un autre truc auquel j’ai été confronté dans cette région, spécifiquement dans cette région, c’est que pour séparer les étages en plusieurs studios, tu as besoin d’un compteur, bien sûr, d’un compteur supplémentaire par rapport au studio quand tu louais, mais ces compteurs-là doivent être associés à une place de parking. Donc il faudra que tu achètes une place de parking avec le compteur dans un périmètre de 300 mètres à vol d’oiseau. Donc ça c’est une réglementation dans cette région-là. Donc pour ça, je me pose la question en fait si c’est intéressant de faire des colocations. Est-ce que c’est quelque chose qui est envisageable ?

Moi je te dirais que tu ne dois pas t’éparpiller, tu dois rester sur la stratégie et rester focus dessus. Et la question que tu poses, je l’ai déjà traitée. En fait, tu dois créer des compteurs si tu vas faire des lots cadastraux, c’est-à-dire que si demain tu prévois de revendre ton bien en lots. Mais si tu n’as qu’un seul lot, il n’y a pas de création de compteurs à faire. Si tu veux, tu regarderas dans le centre d’aide, tu taperas « place de parking », on en a déjà parlé plusieurs fois dans les sessions questions-réponses et tu verras un peu la réponse que j’explique par rapport à ça. Mais pour l’instant, ne te prends pas la tête, tu n’es pas encore confronté à ça. Pour l’instant, la seule chose que je te demande c’est de trouver des biens rentables et puis avancer. Cette histoire de parking, on en parlera après s’il le faut. Mais j’en ai déjà parlé dans les anciens centres d’aide là, tu taperas « place de parking » et tu vas voir les réponses que j’ai apportées à cette question-là.

Lynet : OK, je verrai. Non, mais je te pose la question parce que si ce n’est pas possible de diviser les étages en tout cas du moins avec plusieurs studios, ça a un impact sur la rentrée d’argent. C’est pour ça que je pose la question.

Non, mais c’est normal que les gens ils te disent ça. Mais je te dis, tu regarderas sur les anciennes questions et tout.        

Lynet : Ouais je regarderai, OK.

Mais t’inquiète. Simplement, regarde le potentiel. Après, ces difficultés-là, je t’expliquerai comment tu pourras les contourner si tu veux plus tard. Mais pour l’instant, focalise-toi sur trouver le potentiel, OK ?

Lynet : OK, ça marche. Ce que je vais faire, c’est que je vais calculer… pardon, tu disais ?

Non, mais je te disais, vas-y si tu as une dernière question.

Lynet : Non, ce n’est pas une question en fait, c’est le next step. Ce que je vais faire en fait, c’est que je vais essayer de calculer en fait les entrées de chaque immeuble que j’ai visité et je t’enverrai soit sur le groupe, soit par mail et on discutera en fait de celui qui rentre dans le code 127 et puis on avisera en fonction. Qu’est-ce que tu en penses ?

OK, on fait comme ça alors Lynet. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas, je te redonnerai la parole.

Lynet : Ça marche, OK.

À tout à l’heure, Lynet, yes.

Lynet : À toute.

Alors je vois, il y a Tiago. Bonsoir Tiago. Qu’est-ce qui ne marche pas, tu n’arrives pas à activer le bouton ? C’est dommage.  

Je vais te redonner la parole, Johan. Yes Johan, comment vas-tu ?

Johan : Yes Kendy, tu m’entends ?

Ouais, je t’entends ouais.

Johan : OK nickel, encore désolé. Là tout à l’heure, c’était un artisan qui m’a appelé.

Ouais, non t’inquiète. Business.

Johan : Exactement. Du coup premièrement, je suis encore un peu désolé, ça fait longtemps que je ne suis pas venu à une session. On va dire que j’étais pas mal occupé, mais on ne lâche pas pour autant, donc je vais te faire un bilan. Du coup, financement, ça avance plutôt bien, donc d’un côté celui avec lequel ça avançait le plus, je lui ai envoyé les dernières pièces justificatives on va dire, c’était mercredi. Il a bossé sur mon dossier mercredi après-midi, donc hier après-midi, et justement je l’appelle pour savoir où ça en est, mais ça avance plutôt pas mal et c’est lui m’avait annoncé que ça passait. Mais bon maintenant, on avance quand même.

OK, parfait.

Johan : En parallèle, j’ai toujours aussi Madame Hennequin, mais elle, c’est très difficile de la voir, franchement je n’arrête pas, j’essaie de la voir tous les jours. Et tu sais, quand on l’appelle et qu’elle est occupée, ça t’envoie un SMS automatique : « oui, je vous rappelle quand c’est bon », mais voilà, ça c’est depuis lundi, je n’arrive pas à l’avoir. Donc bon, je ne lâche pas, je vais quand même essayer demain, mais elle est difficile à avoir. Donc voilà, bon OK, ça va, ça avance le financement.

À côté de ça, donc en parallèle aussi, j’avance sur les travaux. Travaux, donc ça me ramène à l’appel de tout à l’heure en fait. Donc demain après-midi et samedi, je reste sur la ville, je passe avec des artisans. C’est-à-dire que là aujourd’hui, j’avais fait passer quatre artisans, quatre ou cinq, il y en a deux que j’ai sélectionnés avec qui j’avais un bon feeling et j’ai eu des bons retours sur eux. Donc demain et après-demain, il s’agit de visiter des chantiers à eux terminés ou en cours pour voir un peu à quoi m’attendre, à quel niveau de qualité m’attendre ; et à l’issue de ça, je vais faire mon choix sur l’artisan qui sera retenu.

D’accord. Non, mais c’est bien. Au moins, si tu as déjà avancé sur le financement et puis que tu as pu avancer aussi sur l’artisan, c’est qu’une fois que c’est validé, tu vas pouvoir accélérer rapidement et puis passer au next step.

Johan : Exactement. Donc voilà un peu où j’en suis. À part si tu as besoin d’autres informations, moi en fait j’avais des questions puisque là, demain et après-demain, déjà je vais voir les artisans, je vais voir leurs chantiers. Donc moi ma question, c’était : est-ce que tu avais des points particuliers à regarder, des trucs qui disent tout, qui les trahissent ? En gros, quels détails regarder particulièrement pour dire : « ah OK, lui il travaille bien, c’est un bon gars » ou « oh, houlà ! Lui, next » ?

En fait, c’est ce qui est bien avec les travaux et tout ça, c’est que ça parle d’eux-mêmes. Même si tu n’es pas un pro des travaux, si une finition est dégueulasse, tu la vois. Il suffit de regarder les finitions, par exemple les petits détails de peinture, tu vois effectivement si c’est propre. Genre le mec il va te laisser des… Je vais te dire, c’est limite évident. Quand tu vas arriver quelque part et tu vois un truc qui est dégueulasse, ce n’est pas droit, ce n’est pas carré, tu le vois direct. Donc souvent, ce qui peut trahir, ça va être des coins où ça doit être bien peint et tu vois que là, c’est peint et tu vois des traces de pinceau. Mais je ne dois même pas t’expliquer parce que par exemple, moi je ne sais plus qui j’avais été voir, c’était un sprinteur et puis j’y étais et puis j’arrive, je vois que la peinture est dégueulasse, que je lui : « mec, qui a fait ça ? ». Il me dit : « ouais, c’est moi ». Et je lui dis : « mais mec, arrête ton cinéma, fais passer un artisan », et il me dit : « ah ouais, tant que ça ? », mais c’est flagrant. Le truc, tu vois que c’est mal peint, ça fait brouillon. Déjà, quand tu regardes une peinture, tu n’es pas censé voir de trace de pinceau. Si tu vois des traces de pinceau, c’est que c’est un amateur le mec.

Johan : D’accord.

Tu vois, s’il y a ça et puis si tu vois que genre au niveau des plinthes, le truc il n’est pas bien collé, il n’est pas droit, tu vois que ça fait des zigzags. En fait, quand tu vas dans un chantier, ça doit être propre, ça doit être carré. De toute façon, s’il manque des trucs, comme c’est un chantier, il ne peut pas bien faire au hasard, voilà, c’est ça que je veux dire. Si c’est bien fait, c’est que forcément il l’a fait parce qu’un chantier, ça reste dégueulasse.

Johan : Ouais, d’accord.

De toute façon, quand tu vas arriver, tu verras comment c’est fait. Le seul truc qui peut trahir après, mais je ne sais pas si tu pourras vérifier ça, c’est par exemple vérifier le fonctionnement des trucs. Genre le mec il peut bien poser un lavabo, mais il s’est peut-être gouré d’eau chaude et d’eau froide ou alors le truc fuit. Tu vois, tous ces trucs-là, c’est des trucs que tu peux voir, mais bon, comme ce n’est pas ton chantier, tu ne pourras forcément les vérifier. Mais quand c’est vraiment flagrant, tu le verras. Et déjà, je pense que s’il t’emmène, il va t’emmener forcément sur son meilleur chantier et du coup, là tu pourras direct voir si en termes de finition, en termes de qualité, c’est correct. Tu te dis : « ah ouais, là effectivement, je suis dans un truc qui vient d’être fait », voilà. Mais je te dis, tu n’as même pas à te poser la question, tu verras par toi-même que ça devient évident. Quand tu rentres dans un chantier dégueulasse, tu vois que ouais, là en fait, on est en mode chantier, et quand tu arrives dans un truc qui est fini, tu vois que c’est fini.

Johan : D’accord, OK. Mais même de toute façon, c’est ce qu’on a dit en fait. Moi vraiment, ça ne me dérange pas et c’est même bien, moi je veux voir ce qu’il a de meilleur à proposer parce que moi, je ne lui ai demandé rien d’autre que le meilleur de ce qu’il peut proposer. Donc moi je ne vais pas aller voir le pire. Moi j’ai été exigeant avec lui, donc j’ai besoin de voir le meilleur. Si je vois que même le meilleur ne me suffit pas, next !

Non, mais tu as raison. Mais de toute façon, c’est ce que je te dis, pour lui ce sera le meilleur qu’il va te montrer et si tu vois des défauts, il faut bien qu’il te dise : « ouais, le chantier est fini ». S’il te dit que le chantier est fini, là quand tu iras, tu diras : « OK, tu m’as dit que c’était fini, mais… » Soit tu le dis ou tu ne le dis pas, mais tu pourras voir, OK, c’est fini, mais genre les joints ne sont pas droits, le placo il gondole un peu, toi tu dis : « ah ouais, OK. Et ça c’est fini, fini, fini ? » Si déjà toi-même tu te poses la question : « est-ce que c’est fini ? », c’est que ça ne va pas. 

Johan : OK, très bien. Du coup, pour moi c’est bon. Donc là, je vais faire mon choix. Après, je vais les prendre à part et je vais leur poser des questions. En gros, est-ce que tu as des questions, toi, que tu poses aux artisans ? Parce que moi, il y a des locaux commerciaux en bas, donc il faudra faire les changements de destination. Donc en gros, moi je veux savoir s’il a déjà fait ça parce qu’il faut *0:37:59* le faire.

Franchement, je ne pense pas que tu puisses le juger par rapport à ça parce que ce n’est pas forcément un truc courant. En général, c’est un architecte qui fait ça, l’architecte va faire des démarches. Après, peut-être qu’il a eu l’habitude de le faire, bon peut-être qu’il pourra te le faire, mais en général, c’est plus un architecte ou une décoratrice ou quelqu’un qui est dans la paperasse parce que ça c’est plus de la paperasse, ce n’est pas de l’opérationnel.

Johan : Ouais. Mais à la limite, peut-être lui demander s’il travaille avec un architecte parce que moi de toute façon, j’ai un changement de destination, je change d’un local commercial et forcément, je vais passer par les architectes des bâtiments de France, et donc il me demande de toute façon de faire appel à un architecte. Peut-être lui demander s’il connaît un architecte, s’il a l’habitude de travailler avec quelqu’un et peut-être que ça peut être une question pertinente.

Ouais, tu peux lui poser ces questions-là. Après, ça va plus être une question de feeling et puis ce que tu dois lui expliquer, c’est en gros, ce qui va être important pour toi, c’est le timing. Ça, c’est vraiment le talon d’Achille des artisans en général. Soit le mec il n’est pas bon, ça effectivement, on va nexter direct, mais après, ce qui peut être problématique avec eux, c’est le retard. C’est lui expliquer en gros, ce qui est important pour toi, c’est vraiment que le chantier avance correctement et que tu ne sois pas en retard parce que chaque jour qui passe, c’est de l’argent que tu perds parce que ce n’est pas ta résidence principale, c’est un business que tu es en train de faire. Du coup, c’est vraiment sur ce point-là que moi je pense qu’il faut appuyer. Tant que ce n’est pas un amateur, pas un débutant, ça va. Si le mec, il a des chantiers où ça s’est bien passé et tout, normalement, ça va bien le faire. 

Mais il y a des trucs qui ne mentent pas parce que le mec qui va par exemple arriver en retard au rendez-vous que vous allez vous donner, si tu es en retard pour un rendez-vous, ça peut arriver, mais tu vois c’est comment il le dit, comment ça se passe. Tout ça, c’est du savoir-être que tu vas vraiment juger puisqu’en fait, le mec qui sera correct pour votre premier rendez-vous, il a plus de chances d’être correct sur son chantier. Par contre, celui qui arrive en retard et tout au rendez-vous, tu vois que c’est un mec qui ne prend pas le truc au sérieux.

Johan : Ouais.

Il va peut-être être en retard pour son chantier. Ce que tu dois rechercher, c’est vraiment un mec avec qui tu vas avoir un bon feeling et qui va te vendre le truc un peu genre le mec sérieux, qui écoute ce que tu lui dis, qui n’est pas là à vouloir te parler, te raconter sa vie et tout. Le mec il doit écouter ce que tu dis, tu dois sentir qu’il t’écoute. Le mec il t’écoute, il prend bien en considération ce que tu dis. En fait, toi, il n’y a pas vraiment beaucoup de questions que tu vas poser, c’est plus de l’observation que tu vas faire là.

Johan : D’accord.

C’est observer le mec, comment il se comporte, comment il parle, est-ce qu’il m’écoute vraiment ? Il y a des mecs qui sont venus faire des chantiers avec moi, le mec à un moment, je me dis : « mais putain, il n’a rien compris à ce que je veux faire ». Ce n’est même pas la peine, mec tu n’as rien compris, laisse tomber. Je n’ai même pas envie de trop t’expliquer parce que tu me fatigues déjà. 

Johan : Et du coup Kendy, alors question peut-être basique, mais je n’ai jamais suivi de chantier on va dire : comment ça se passe sur un chantier ? Parce que moi, j’ai très l’habitude, en mode projet tout ça, on est d’accord, les mecs ils travaillent avec un planning ? Moi ce que je voudrais en fait, c’est savoir s’ils travaillent avec un planning à la maille de la semaine. En gros, semaine 41 on doit faire ça, semaine 42 on doit faire ça et du coup, pouvoir suivre le retard. Les mecs ils travaillent comment ? Parce que moi je veux ça. *0:42:01* projet.

Il ne pourra pas te le faire… Bon, il y en a qui le font, mais après, un petit truc qui décale, ça peut vite partir en cacahuète. Donc ce n’est pas sûr qu’il te l’écrive. Mais il te dira : « OK, cette semaine on va commencer par ci, on fera ça après, on fera ci après ». Donc après, toi tu pourras effectivement suivre ces *0:42:23* et tu vas pouvoir avancer. Mais de toute façon, il va te dire : « OK cette semaine, on va faire la démolition », tu vas venir et tu vas voir effectivement si ça a été démoli comme prévu. 

Et puis ça, c’est des petites astuces aussi, mais quand tu vas arriver, à chaque fois que je travaille avec des artisans – en tout cas de bons artisans – quand tu viens sur le chantier le soir, il est propre. Ça, c’est un truc que tu peux aller voir sur un de ses chantiers actuels. Si tu vas sur un chantier où il est en train de travailler, est-ce que genre *0:43:03* parce que même si ça reste un chantier, il faut que le soir quand tu *0:43:08*par terre, genre de tas d’ordures et tout, ça doit être toujours *0:43:14*. Moi tu vois, tous les artisans avec qui j’ai bossé, j’arrivais le soir, j’étais habillé en costard et tout, je sortais du boulot, je n’avais pas peur d’y entrer parce que je savais. Bon alors, peut-être que je pouvais me prendre un petit peu de poussière d’enduit ou de je ne sais pas quoi, mais je n’avais pas peur de marcher dans un tas d’ordures, dans un tas de trucs parce que les mecs ils nettoyaient. Mais ça, c’est vraiment un truc aussi de bons artisans, quand le mec il nettoie son chantier à la fin, tu vois que c’est…

Johan : OK.

Mais pour l’instant, ne te prends pas trop la tête par rapport à ça, de toute façon tu verras au fur et à mesure, vous allez vous fixer un planning de travaux un peu comme avec les autres sprinteurs. Tu verras, il va te dire : « cette semaine on va faire ci, on va faire ça ».

Après, il y a des trucs logiques. Mais de toute façon, quand je viendrai te voir, on discutera aussi sur les trucs techniques qu’il faudra regarder, réguler. Mais par exemple, il va commencer par casser, ensuite il va commencer par tout nettoyer, tout enlever et ensuite passer les rails. Mais ça de toute façon, il va te l’expliquer. En gros, c’est toi qui devras poser les questions : « OK, cette semaine on fait quoi ? » et là, il va te dire : « cette semaine on va faire ça » et toi, tu auras juste à vérifier effectivement si on fait ce qui a été dit. Ouais, de toute façon, tu verras avec l’artisan au début du chantier ce qu’il a prévu de faire semaine par semaine et puis toi tu pourras faire ce suivi-là. Et puis tu verras dans la semaine 4 aussi, je t’explique les points techniques à vérifier, notamment sur les différents placos qu’il va utiliser, est-ce que c’est du placo hydrofuge ou pas ? Tous ces petits trucs-là, tu pourras les regarder quand tu seras en visite sur ton chantier.

Johan : OK.

Ça marche ?

Johan : Ça marche.

Parfait.

Johan : OK. Du coup, je te remercie, je vais voir ça, je vais exécuter tout ça demain et après-demain lors des visites des autres chantiers et puis je te ferai un bilan lundi.

On fait ça, Johan. Si tu as d’autres questions, n’hésite pas, je te redonnerai la parole et sinon, on se voit lundi alors. Ça marche ?

Johan : OK. Merci Kendy.

Je t’en prie Johan, à tout à l’heure.

Je vais donner la parole cette fois à Laura. Salut Laura !

Laura : Oui ? Allô ?

Yes Laura.

Laura : Ouais. Ça va ?

Ça va nickel. Moi ça va. Et toi-même ?

Laura : Ah oui ça va, merci. Alors, me concernant, j’ai rappelé mon fameux notaire pour savoir où ça en est. Il me dit que lui il n’a ni son ni image, qu’il relance son confrère. En parallèle, j’ai rappelé l’agent immobilier et je lui ai demandé ce qu’il en est parce que du coup, ça fait un moment, pas de son, pas d’image et j’aimerais avancer. Donc elle les a rappelés et elle m’a donné le nom de quelqu’un d’autre qui a dû peut-être reprendre le dossier et qui va prendre contact avec mon notaire au plus vite, de ce qu’elle m’a dit. Donc au plus vite, moi j’attends début de semaine prochaine et je rappelle pour dire : « est-ce qu’il a pris contact ? » Parce que ouais ça traîne, là vraiment ça traîne et ça me retarde. Donc ça, c’est une première chose.

À côté de ça, les artisans, alors il y en a un qui, comme ça, m’a dit qu’il ne traiterait pas mon projet sans donner d’explications. Il m’a fait ce retour par mail, donc bon, OK. Je lui ai demandé s’il y avait une raison ou autre, pas de réponse. Sinon là, j’ai le retour de trois artisans qui avancent progressivement parce qu’en fait, il y a eu des réajustements, etc. Donc il y en a un qui me donne son devis fin de semaine, un autre qui m’a annoncé un devis à 110, mais qui n’a pas compté le dernier appartement qui nécessite le plus gros du boulot. Donc bon, quelque part ça me rassure, mais en même temps je ne suis pas très sûre parce que comme il y a tout à faire dans le dixième appartement, je pense que ça peut chiffrer assez vite. Et la Maison des travaux m’a annoncé 150, mais il n’a pas pris en compte le dernier appartement, donc je lui ai dit : « oui, mais ça, je vous avais demandé de le prendre en compte ». Bon, je verrai, pour l’instant je ne m’affole pas.

À côté de ça, j’ai aussi tenté une action auprès de ma banque. Avec les éléments que j’avais, je me suis dit : « bon, foutu pour foutu, j’ai au moins envie d’avoir une première discussion bancaire ». Donc j’ai appelé ma banque et je leur ai expliqué ce que je veux faire et je suis partie avec le maximum de travaux que je peux faire avec mon code 127. Je n’ai pas pris les fourchettes des artisans. Donc bon, il a commencé à bégayer le gars à me dire que oui, c’est un peu compliqué mon projet par rapport aux travaux, même s’ils sont…

Tu dépenses de l’énergie pour rien en fait. Parce que comme tu n’as pas de compromis, tu auras tout ton temps pour te prendre la tête pour le financement. Garde cette énergie-là pour plus tard et tu peux demander à d’autres membres de la communauté, crois-moi que tu en auras besoin de ton énergie. Donc pour l’instant, ne te prends pas la tête avec ça. Simplement, fais le job, c’est-à-dire essaie d’avoir ton compromis. Alors, je sais que ça peut être frustrant parce que *0:51:32*, mais tu n’iras pas plus vite.

Laura : Ah non, je sais que je n’irai pas plus vite, mais après je voulais juste savoir, juste ma banque, voir ce qu’elle dit et un peu commencer à me préparer pour quand je vais enchaîner sur la partie bancaire, voir où ça peut bloquer.

Mais elle va te dire : « oui ça peut passer » ou « non, ça ne peut pas passer », mais tu ne seras pas plus avancée. Tu vois ce que je veux dire ? Elle te dit : « ah, mais oui, intéressant comme projet », d’accord, qu’est-ce qu’on fait maintenant ? On attend. Tu vois ce que je veux dire ? Tu vas devoir attendre ton compromis de toutes les façons. Pour l’instant, ça ne sert à rien, il vaut mieux que tu gardes ton énergie pour faire avancer ton projet. Et là, les seules choses qui vont faire avancer ton projet, c’est contacter ton notaire et faire en sorte que tu puisses signer ton compromis. Parce que sans compromis, tu peux visiter toutes les banques, tous les courtiers, il n’y a rien qui va changer.

Laura : Ouais, je sais. Du coup, j’essaie de les relancer là. En fait les gars, c’est des glandeurs quand même. Désolée, mais là ça m’a saoulée. Enfin je ne sais pas, bref.

Non, mais t’inquiète, il faut juste que tu avances et que tu les relances. Lundi, ce sera un peu *0:52:51*. Déjà on est jeudi, donc demain, tu peux essayer d’attendre et relancer lundi et puis comme ça, tu auras un retour. Donc voilà.

Laura : Ouais.

Donc, attends de voir ce qu’ils te disent et à ce moment-là, tu pourras avancer.

Laura : OK. Alors j’ai des questions par contre, mais là c’est côté travaux.

Dis-moi.

Laura : Alors, il y a un des artisans qui me disait que dans les travaux, il avait compté de la lame de PVC à la place du stratifié. Il m’a dit que c’est plus résistant que le stratifié et ça coûte un petit peu moins cher. Tu as déjà entendu parler de la lame de PVC ? Tu as une idée de ça ?

Pour moi, je te dirais, c’est kif-kif. *0:53:39* du stratifié parce que ça fait quand même un peu plus chaud, ça fait vraiment comme si c’était du bois. Mais la lame de PVC, moi j’en ai mis par exemple dans les salles de bains, mais mon artisan finalement m’a dit : « non, on va revenir sur le stratifié » parce qu’il y en a où ça ne vieillissait pas très bien. Parfois, le PVC vieillit moins bien que le stratifié, mais j’ai envie de te dire, pour moi c’est kif-kif. Le PVC, c’est juste que bon, ça fera quand même plus froid au ressenti.

Laura : Au contact ?

Ouais, au contact ça fait plus froid alors que le stratifié, tu as vraiment l’impression de marcher sur du bois des fois. Tu peux marcher avec des chaussettes, tu n’as pas l’impression de marcher sur du carrelage. Après, ça dépend de chacun, mais moi je préfère le stratifié quand même. Je suis plus fan du stratifié parce que maintenant, tu peux avoir du stratifié même traité pour les salles de bains et tout et du coup, ça va mieux vieillir que le PVC.

Laura : OK, ça marche.

Alors pour finir, il ne faut pas que tu te dises que parce qu’il va mettre des lames de PVC ou du stratifié, tu vas passer de 30 000 € à 10 000 €, tu vois ?

Laura : Ah non, ce n’est pas ça. C’est lui qui m’a parlé de ça, il m’a dit qu’il aurait mis ça parce que du coup, c’est un peu plus costaud que le stratifié et que c’est un petit peu moins cher. Alors déjà lui, je crois que c’est lui qui m’a estimé mon poste menuiserie, j’en ai pour 30 000 balles.

What ?

Laura : Ouais, parce que du coup, je dois avoir 14 fenêtres dans mon truc, enfin c’est une verrière, l’immeuble, et elles sont grandes. Et en plus, oui, j’ai appelé l’urbanisme pour savoir si je peux mettre du PVC, ils m’ont dit que ma rue est classée patrimoine historique, donc là je l’ai un peu dans l’os, et la nana m’a dit que les bâtiments de France, ils ne sont pas favorables au PVC, du coup c’est soit du bois, soit de l’alu.

Ouais, l’alu, ça pique. Financièrement, ça pique l’alu. Du coup, il faudra voir. Bon, tu feras des devis, mais l’alu, on avait vu ça, je crois que c’était Boris, on en avait pour 60 % en plus de budget.

Laura : Waouh !

Ouais, ça pique l’alu. Mais bon après, il faudra faire des devis, c’est tout, tu feras des devis.

Laura : Oui, je fais les devis et puis je vois. Et il y a un autre point qu’elle m’a précisé parce que je lui ai demandé si c’est valable uniquement pour les menuiseries qui sont côté rue ou à l’arrière aussi, c’est valable. Elle m’a dit que c’est partout.

Tous les côtés, exactement. Oui, le bâtiment il est classé, ce n’est pas juste la façade qui est classée. Alors, il y a des endroits effectivement, ça peut être ça.

Laura : Oui, personne ne verra l’arrière, les gars sont malades… enfin.

Mais en général, ouais, c’est tout le bâtiment qui est classé. Du coup, on ne sait pas. Alors, c’est embêtant parce que tu as des contraintes, mais ce n’est pas plus grave. Si ton projet est rentable, tu t’en moques.

Laura : Ouais. Oui, moi c’est ça. S’il faut mettre du bois, il n’y a pas de problème. Tant que c’est rentable, moi c’est ce qui m’intéresse. Du coup, elle m’a envoyé aussi la déclaration préalable qui a l’air indigeste, je vais me pencher dessus ce weekend et puis je vais compléter, et puis je vais voir ce qu’ils demandent dedans et l’envoyer, comme ça c’est fait. Donc voilà.

Et pour revenir aux travaux, j’ai une question : moi j’ai une chaudière à fuel dans la cave, sauf que ça demande un peu trop d’entretien, enfin il faut ramener du fuel, bref. Visiblement, il y aurait peut-être trois options : soit chaudière à gaz, soit chaudière à granulés, mais là ça veut dire réapprovisionnement aussi, ou radiateur électrique. Et là, je ne sais pas, très honnêtement.

De toute façon, tu n’y es pas encore. Franchement, toi tu aimes bien aller loin, tu n’y es pas encore.

Laura : Parce qu’ils me l’ont demandé les artisans, ils m’ont dit : « si vous partez sur du radiateur électrique, là le coût ne sera pas pareil ». Il y en a un qui m’a dit que ce sera beaucoup plus cher, l’autre me dit que ce sera beaucoup moins cher, donc j’ai envie de dire : « mettez-vous d’accord ».

Ça dépend du radiateur. Moi je suis partisan de l’électrique, genre tout ce qui va être chaudière, que ce soit fuel ou gaz, etc., je ne suis pas très fan de tout ça parce que ça demande énormément *0:59:05* alors que le radiateur électrique, tu vas l’installer. Alors, c’est peut-être parfois à l’installation que ça va coûter un peu plus cher, mais tu n’es pas embêtée.

Laura : Ouais.

S’il y a un radiateur qui tombe en panne, j’ai un logement qui sera en rade. Par contre, si tu as une chaudière qui tombe en panne, si tu as cinq, six logements dans le même immeuble, tu as cinq, six personnes qui t’appellent pour te dire : « mec, il fait froid ». 

Laura : D’accord.

Donc moi je ne suis pas du tout fan de ça. Alors, il y a des cas particuliers, par exemple je ne sais plus, c’était avec Johnny, je crois, il avait des chaudières à gaz. Mais comme c’était neuf, ça aurait coûté beaucoup plus cher de tout enlever et de remettre de l’électrique, donc dans ce cas-là effectivement, tu gardes. Mais quand c’est un truc où tu as le choix et que tu peux mettre soit de l’électrique ou une chaudière et tout, autant partir sur de l’électrique. Tu ne seras pas embêtée et puis il n’y a pas d’entretien. Si demain on doit changer, on enlève le domino, c’est deux fils à changer, à brancher et puis c’est tout.

Laura : D’accord. Et tu n’as jamais eu toi dans tes logements, je ne sais pas, des clients qui laissent le chauffage électrique allumé ?

De toute façon, ça peut arriver. Si c’est quand il s’en va et qu’il oublie, ce n’est pas grave parce que dans les deux heures, la femme de ménage va passer. Mais si c’est genre pendant son séjour qu’il laisse, alors s’il reste deux-trois jours, bon, ce n’est pas grave. De toute façon s’il reste longtemps, c’est qu’il aura payé beaucoup. Donc finalement, tu ne vas pas payer son séjour en électricité, c’est juste parce qu’il a oublié. Donc je veux te dire, l’un dans l’autre, tu t’y retrouves. Même si c’est *1:01:10*, si en plus c’est un petit logement, le mec, même s’il peut mettre le chauffage à fond, à un moment il va saigner du nez parce qu’il va faire tellement chaud *1:01:20*.

Laura : Ouais, ça marche.

Il ne pourra pas y rester et puis mettre ça à fond. Et après, s’il oublie, c’est cuit, il va l’oublier et puis quand il va rentrer le soir, il va devoir diminuer.

Laura : Ouais, OK.

Mais tu vas tellement gagner d’argent que même si le mec il laisse tomber le truc, *1:01:42*. Moi j’ai eu un mec, ça, c’était un locataire longue durée qui m’avait fait ça, il est parti en déplacement pendant six mois et il avait ses chiottes qui ne devaient pas bien fonctionner ou je ne sais pas quoi ou il avait laissé un truc qui coulait, et ça gouttait. Et pendant six mois, ça a goutté et j’ai eu une facture de 2000 € d’eau. C’est resté pendant six mois, donc là encore, tu vois venir. Et là, ça fait mal parce que c’était un locataire longue durée, du coup je ne gagnais pas vraiment d’argent dessus. Alors que si c’est de la courte durée, ta femme de ménage, de toute façon, elle arrive juste…

Laura : Elle vérifie.

Elle vérifie, voilà.

Laura : Ouais. OK.

Donc il n’y a pas d’inquiétude à avoir pour cette partie-là. OK ?

Laura : Ça marche. Du coup, j’attends les retours de chacun, sachant qu’il y a une partie où je pense qu’il va falloir faire quelque chose dans le trois. Pour l’instant, il n’y a pas de fenêtre, mais comme dans le dixième appartement, je pense qu’il va falloir rajouter un velux, donc ouais je vais voir. Ça aussi, il faut passer par l’urbanisme du coup ?

Ouais. Ça, il faudra que tu demandes une autorisation. Ils vont te dire si c’est possible ou pas et puis c’est quoi les contraintes et ils vont te dire : « oui, il faut mettre un velux de telle couleur, et pas plus de telle largeur ». En fait, ils te demandent ça parce que le nombre de logements va affecter sur ta taxe foncière, donc ils sont obligés de te demander ça et la taille que tu prévois de mettre, etc., et puis changer ta taxe foncière. Après, il ne faut pas voir le truc comme une contrainte, il faut se dire : « OK, je vais faire ça, mais combien d’argent ça va me ramener ? » Si ça te ramène de l’argent, je te dis vas-y, il ne faut pas que tu te prennes la tête. Au contraire, parce qu’il y a des gens qui vont te dire *1:03:57*, mais si ça te ramène de l’argent plus tard, vas-y.

C’est comme là par exemple, je suis en train de repeindre certains de mes logements parce qu’il y en a, ça fait trois ans que je n’ai rien fait. Alors, je sais que ça m’embête de sortir un billet, mais je sais que le fait que ce soit propre, nickel, je vais pouvoir relouer ça encore plus cher. Là, j’ai prévu de rechanger mes matelas, je vais *1:04:24* des matelas neufs. Certes, c’est un billet, mais après, une fois que c’est mis en place, je sais que mon bien il va me ramener de l’argent encore plus. Les gens ils seront bien, ils vont revenir, ils vont parler du logement à leurs collègues, à leurs potes et tout. Donc c’est un investissement que tu fais. Certes, ça demande soit de l’effort financier ou un effort en termes de temps, mais tu sais que si ça te ramène derrière, moi j’ai envie de te dire, tu fermes les yeux et puis tu y vas, et puis c’est tout.

Laura : Oui. Moi je veux juste que tous les feux soient au vert. Après, une fois que c’est au vert, que ça rentre dans mon plan, ça me va.

Donc voilà. Non, t’inquiète *1:05:07*. OK ? En tout cas, si tu as d’autres questions, tu les remets et puis moi je te redonnerai la parole.

Laura : Ça marche, merci beaucoup.

Alors Johan, j’ai vu que tu as mis un point d’interrogation, je ne sais pas si c’était une question. Si c’est une question, tu peux me confirmer dans la boîte à questions et puis sinon, si c’était tout.

Je vais te donner la parole Mélanie, tu vas pouvoir me dire où tu en es dans tes recherches. Salut Mélanie.

Mélanie : Coucou, ça va ?

Ça va et toi ?

Mélanie : Oui, ça va très bien.

Bon, alors tu en es où là dans tes recherches du coup ?

Mélanie : Du coup, là j’ai recherché un peu sur… je dois te dire la ville et tout ? Parce que bon, je ne sais pas comment ça marche, je suis là depuis pas longtemps.

C’est comme tu veux, tu me dis est-ce que tu as trouvé des trucs, est-ce que tu as des questions par rapport à ce que tu as pu rechercher déjà ?

Mélanie : Alors pour l’instant, j’ai un peu mis, tu sais, tu mets des cœurs là sur leboncoin en favoris, quelques immeubles sur la ville d’Alès dans le sud et en fait, moi ce qui m’inquiète beaucoup, c’est par rapport aux impôts et aux taxes. Ouais, je pense déjà à ça parce que c’est ça qui m’inquiète le plus en fait, à quelle hauteur on va se faire taxer une fois qu’on a cet immeuble et tout ça et ça me fait peur.

Ouais, je vois. Mais il faut te dire que nous, on fait de l’immobilier, c’est pour gagner de l’argent. Je comprends que tu te poses ce genre de question, mais si ça peut te rassurer, oui, à un moment tu devras payer des taxes. Moi je paie taxes foncières, je paie des impôts, à un moment, tu vas devoir payer. Mais de toute façon, tu ne peux pas payer plus que ce tu ne gagnes. Donc la première chose sur laquelle tu dois te focaliser, c’est comment faire pour faire de l’argent. Donc pour pouvoir faire ça, il faut trouver des projets et des biens qui seront rentables.

Mélanie : Oui. Là, j’ai regardé deux…

Donc ces trucs-là, ça, c’est des trucs qui seront traités plus tard et en plus, on verra à la semaine 5, tu verras dans la partie fiscalité, il y a des trucs que tu pourras mettre en place pour optimiser en tout cas tes premières années. Donc j’ai envie de te dire, pour l’instant, trouve des biens et puis c’est tout. Il ne faut pas que tu te prennes la tête sur *1:08:51*.    

Mélanie : Ouais, il faut commencer par les premières étapes. Et j’avais autre chose à demander, c’est peut-être une question bête, mais quand tu veux évaluer ton niveau de rentabilité justement, dans tes schémas, on doit partir d’un loyer mensuel, on doit le multiplier par 12 et après le multiplier par sept.

C’est ça.

Mélanie : C’est ça ? Quand tu multiplies par sept, ce sept, il correspond à quoi ?

(Rire.) Tu me fais rire parce que c’est la même question que Laura m’a posée la première fois qu’elle est venue (Rire.) 

Mélanie : Ah ouais ? Voilà. C’est peut-être bête, moi je me suis dit que c’était…

Non, ce n’est pas bête du tout.

Mélanie : Que c’était par rapport aux 15 %.

Exactement, c’est exactement ça. En fait, pour avoir 10 %, c’est *1:09:59* et quand tu vas faire sur sept ans, ça va te donner à peu près 15 %. Et donc c’est pour justement éviter de devoir faire des calculs compliqués, il suffit *1:10:08* code 127, tu sais si tu es dans le budget ou pas en fait.

Mélanie : OK. C’est une autre manière de calculer les pourcentages.

En fait, on ne calcule pas le pourcentage, on se donne une limite. C’est-à-dire que tu sais que si ton budget dépasse le code 127, c’est que ton projet il sera à moins de 15 % de rentabilité. Tandis que si tu es en dessous du code 127, tu sais que là, tu as au moins 15 % de rentabilité et plus tu seras en dessous, plus ton projet il sera rentable.

Mélanie : D’accord, OK.

OK ? Et le code 127 se calcule toujours comme si tu faisais de la location standard. On ne prend jamais en considération la location courte durée parce que la location courte durée, c’est seulement du plus, c’est du bonus.

Mélanie : Oui, c’est du bonus, OK. Je comprends. Et donc en fait, quand tu fais ce code 127, est-ce que des fois, tu arrives à des petits résultats ?

Si tu arrives à un petit résultat, c’est que soit tu n’as pas suffisamment de logements, parce que plus tu vas avoir de logements, plus ton code 127 il sera important. Si tu fais un truc avec deux logements, bon déjà tu ne devrais pas avoir de truc à deux logements parce que tu ne restes pas dans les critères.

Mélanie : Oui, non, j’ai fait minimum quatre.

OK voilà. Du coup, si tu as au moins quatre, je vais te dire, avec ton code 127 en fonction de la ville et tout ça et du loyer que tu peux avoir sur ce secteur-là, tu vas avoir quelque chose qui ne sera pas forcément simple, je ne dis pas que ce sera simple, mais tu sais que si tu le trouves, tu sais que tu as une bonne affaire.

Mélanie : D’accord.

Encore aujourd’hui, j’avais qui en ligne, je crois que c’était Andrianina qui me disait qu’en fait il a trouvé un bien qui a une belle superficie. C’est bien d’avoir 200 m², mais si c’est trop cher, ça ne sert à rien. Après, tu peux avoir un bien qui est trop petit et il n’y a pas suffisamment de surface. Donc nous en fait, ce qu’on va faire, c’est vraiment cet équilibre qu’on va essayer de trouver *1:12:25*. C’est comme si on faisait de la cuisine, il ne faut pas qu’il y ait trop de sel, il ne faut pas qu’il y ait trop de sucre, il ne faut pas qu’il y ait trop de *1:12:30* parce qu’il faut vraiment que le tout soit bien équilibré. Si c’est un bien qui n’est pas cher et qui n’a pas de surface, ça ne sert à rien. Si tu achètes un bien qui ne coûte pas cher, mais tu n’es pas dans une ville qui respecte les 35 000, tu ne vas pas pouvoir louer parce qu’il n’y aura pas suffisamment de personnes. Tu peux aller dans une ville où il y a beaucoup de personnes, mais le truc c’est que le prix au mètre carré est tellement élevé que sans même avoir fait de travaux, tu as déjà explosé le prix au mètre carré. Du coup, tu sais que ton projet ne sera pas rentable.

Mélanie : D’accord. Et donc toi, quand on cherche, on cherche essentiellement des immeubles parce qu’après des maisons, ça demanderait trop de travaux et *1:13:21*. 

Ouais, tu peux partir sur un immeuble ou ça peut être une maison que toi tu vas diviser. Moi ce que je te demande, c’est simplement qu’il y ait de la superficie et du coup, c’est-à-dire que tu pourras aménager le bien pour que tu puisses avoir au minimum quatre logements et que tu puisses l’exploiter. Après, que ce soit un immeuble ou que ce soit une maison, peu m’importe. Alors, c’est sûr qu’en général, il y a certaines maisons qui sont faites pour être en maison, genre tu vas avoir le salon, tu vas avoir l’escalier qui sera en plein dans le salon. Donc ça effectivement, ça ne s’y prête pas. Mais il y a des maisons qui s’y prêtent et dans ce cas-là, tu prends ces maisons-là.    

Mélanie : D’accord.

OK ?

Mélanie : D’accord, OK.

Voilà. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas, tu peux poser tes questions directement dans la chatbox et puis comme ça, moi je te redonne la parole. Ça marche ?

Mélanie : Aller, super. Merci beaucoup.

Je t’en prie Mélanie.

Mélanie : Merci, bon courage à tous.

Alors, je vois que Lynet a levé la main. Yes Lynet !

Lynet : Yes ! Je ne te lâche pas ce soir (Rire.)

Non t’inquiète, je suis là pour ça.

Lynet : Ouais. Non en fait, il y avait une question qui m’est revenue et à laquelle j’étais confronté cette semaine, c’est que souvent, les immeubles ils sont partiellement occupés, donc il y a déjà un locataire. Donc ça, c’est dans le cas de figure où l’immeuble il est propre, c’est juste qu’il est mis en vente. Est-ce que ce genre de figure, c’est quelque chose qui est à considérer ou c’est no go ? 

Pour moi, ce n’est pas forcément l’idéal parce que tu ne pourras pas forcément faire des travaux, mais ce n’est pas forcément un no go. Tu vois, ça peut être à considérer en fonction du loyer actuel, de la situation du projet, ça peut être intéressant. Alors, moi je ne suis pas forcément fan parce que j’aime bien, quand je fais un projet, repartir sur des bases saines, je casse tout et je refais tout. Le problème quand il y a des locataires, c’est que tu es obligé de faire en partie, tu es obligé d’attendre qu’un parte et c’est faire des travaux en plusieurs parties, c’est un peu chiant. Surtout si tu dois redispatcher des pièces, si tu dois reséparer les trucs, donc tu vas devoir couper l’eau, tu vas faire des trucs comme ça, du coup ça peut être un peu chiant. Mais il y a des cas de figure où le bien, peut-être qu’il y a juste un logement ou deux qui ne sont pas tip top, mais le reste est correct et que le truc est à vendre, tu peux quand même prendre et puis après, si le mec il s’en va bientôt… Il y a plein de cas de figure en fonction de toi aussi, ce que tu avais prévu de faire. Si toi ton but c’est tout de suite faire de la location courte durée, tu sais que si le mec il est installé, tu ne pourras pas le virer. Je vais te dire, là, ça reste plus de l’émotionnel, j’ai envie de dire. Dans ce cas de figure, tu peux faire un peu d’émotionnel, c’est toi qui vois si au niveau du budget ça passe et si tu prends ou pas.

Lynet : D’accord.

Mais moi, je suis plus fan des trucs vraiment délabrés que je vais tout refaire, comme ça je peux vraiment saigner le mec en termes de budget, en termes de négociation et puis c’est plus simple. Parce que le mec qui a un locataire, il est moins en douleur parce que son bien il est payé, il peut faire le malin alors que quand le truc est vide, il n’est pas vraiment en position de force.

Lynet : D’accord.

Mais là encore, c’est un exemple. Mais tu peux avoir un mec qui est en plein divorce, ils sont obligés de vendre. Même si le bien est loué et tout, ils seront obligés de vendre parce que monsieur doit partir, je ne sais pas quoi, il doit quitter la région, ils vont vendre quand même et puis tu pourras quand même avoir un bon projet. Mais je dirais pour répondre à ta question, clairement, ce n’est pas l’idéal pour les travaux, mais ça se fait. En fonction de l’état du bien, ça peut être une bonne affaire. Après, si tu vois que le bien est déjà loué, que c’est déjà très cher, du moins le bien est cher et que tu ne vas pas pouvoir augmenter le loyer pour que tu sois rentable dans ton code 127 tout de suite, tu ne pourras pas faire de la location courte durée tout de suite, je vais te dire, ouais, moyen. Si tu vois genre c’est un truc qui est légèrement au-dessus du code 127 et que tu te dis : « OK d’accord, bon », je te dirais OK, pourquoi pas. Mais si tu es genre à 10 % de renta ou même 7-8 % de renta et que le truc il est loué et puis même après, tu vas devoir faire plein de travaux, les gens ils vont partir au compte-gouttes et tout, en tout cas personnellement, je ne serais pas fan. Mais je te dis ça tant que je n’ai pas encore vu le prix. Si le prix est intéressant, si ça se trouve, je changerai d’avis. Donc je dirais que ça dépendra du prix et du potentiel qu’il y a à faire et du nombre de locataires qu’il y a. Si genre sur cinq logements, tu en as quatre et que c’est cher et en plus ce n’est pas super neuf, ouais… Mais de toute façon, c’est rare. Parce que le mec qui a quatre ou cinq locataires, son immeuble est propre, il n’a pas forcément beaucoup de raisons de vouloir vendre. Moi demain, genre j’ai un de mes immeubles que je veux vendre, je ne suis pas pressé parce que le truc il crache des euros. Pourquoi je *1:20:21*. 

Lynet : Ouais, je vois.

Je n’ai aucun cas de figure qui peut me faire me dire : « ouais, je dois me dépêcher ». Donc le mec qui voudra un de mes immeubles, il devra payer le prix. Alors que toi, ce n’est pas du tout ce genre de profil que tu dois chercher. Nous, on cherche les mecs qui sont en difficulté, les mecs qui sont en panne au bord de l’autoroute, c’est ces mecs-là que nous on veut. On ne veut pas les mecs nickel. L’image du pneu, c’est exactement ça. Tu as deux types de mecs : le mec qui vient changer ses pneus, qui vient dans ton magasin, il commence à regarder, il se dit : « ah ouais, c’est cher le pneu ». Par contre, le mec qui est en panne sur l’autoroute, il est minuit, tu *1:21:05* avec ta dépanneuse, il ne va pas commencer à te dire que le pneu il est cher. Tu lui dis : « mec, j’ai des Michelin à 450 € le pneu », il va te dire : « OK, mais qu’est-ce que tu veux que je fasse ? Mets-les et puis c’est tout ». Et c’est ce genre de profil que toi tu vas devoir rechercher.

Lynet : D’accord, OK, c’est entendu.

Deuxième point en fait, et s’il y a des locaux commerciaux qui sont occupés, est-ce que c’est un problème ou ce n’est pas un problème ? Et puis en lien avec ça, est-ce qu’un local commercial, on peut facilement le transformer en logement ? Idem pour un parking parce qu’il y a des logements, en rez-de-chaussée, c’est un parking et une cave. Est-ce qu’il y a possibilité de le changer en logement ? Parce que c’est intéressant de savoir pour faire les calculs de rendement.

OK, je vois. Alors concernant le local commercial, comme je dis, si tu as un restaurant, un bar, ce genre de choses, une boucherie, ça c’est des trucs où il y a énormément d’outils ; des boulangeries, des trucs du genre, il y a des fours, il y a des trucs compliqués à sortir, ça, j’ai envie de te dire next. Parce que déjà, ça va te coûter beaucoup d’argent pour le transformer, à part si les mecs ils déménagent tout. Mais bon en général, s’ils laissent des trucs, ça va te coûter cher. Et deuxième truc aussi, c’est que s’il est occupé, genre c’est un restaurant ou un truc, tu peux avoir des nuisances, soit sonores parce que les mecs ils vont faire du bruit et tout ça, soit des nuisances olfactives genre ça va sentir la bouffe. Genre si tu vas dans un hôtel, tu n’as pas envie de sentir une odeur de kebab.

Lynet : Ouais. Mais si c’est un bureau par exemple, Kendy ?

Alors si c’est un bureau, là effectivement, c’est *1:23:01*. Donc si c’est un bureau, c’est facilement changeable. Et même j’ai envie de dire, si tu faisais juste de la location courte durée, tu pourrais même ne pas changer le bureau parce que ça reste un local commercial et nous, l’activité qu’on va faire, elle est considérée comme étant une activité commerciale, donc tu ne seras même pas obligé de faire de demande de changement de destination. Mais bon, moi je vous demande de quand même la faire parce que si demain, je ne sais pas, tu veux changer d’activité, que tu puisses *1:23:31*. Moi je préfère que tu puisses avoir le choix, que tu ne sois pas bloqué en te disant : « mince, je ne peux pas faire ça parce que je n’ai pas fait telle demande ou je n’ai pas fait telle démarche auparavant ». Nous, on va tout faire pour que demain, si tu dois revendre, tu puisses revendre au bon prix ; si tu dois louer en location standard, que tu puisses le faire de façon rentable ; si tu veux faire de la location courte durée, que tu puisses le faire de façon rentable et très simple. OK ? Donc tout ce qui va être bureau, ça, c’est simple, donc ça effectivement, pas de problèmes. Mais tout ce qui va être boulangerie *1:24:03* c’est compliqué, ça, tu next. 

Et pour répondre à ta dernière question sur les parkings ou les caves, bon en général, le parking, tu ne peux pas habiter dedans. Mais si c’est un garage, je pense que tu voulais dire garage.

Lynet : Oui, un garage, pardon. Un garage fermé, au rez-de-chaussée.

C’est ça ouais. Donc si c’est un garage, à ce moment-là tu peux éventuellement faire aussi une demande de changement de destination. C’est plus difficile de changer un garage parce que le garage il est attenant à un bien, et en fait le PLU – le Plan Local d’Urbanisme – te dira : « si tu enlèves un garage, une place de stationnement, les gens qui habitent chez toi, ils vont stationner où ? » Donc on a déjà eu avec un sprinteur. Alors, ce n’est pas que ce n’est pas possible, mais c’est plus délicat. C’est plus délicat, mais pour changer un local commercial, ça se fait très simplement, il faut juste que tu fasses des démarches au niveau du Plan local d’urbanisme et là, ça passe un peu plus facilement. En tout cas, ça, pour moi, ça, ce n’est pas rédhibitoire. Ce qui va être rédhibitoire, c’est vraiment tout ce qui va être commerce genre qui pue, genre boucherie, kebab, restaurant, tout ça, c’est des trucs qui puent. Après, tout ce qui va être bureau, ça, il n’y a pas de problème.

Lynet : Ça marche, OK. Voilà, j’ai fait le tour des questionnements.

Non, mais ça marche. En tout cas, si tu en as d’autres, n’hésite pas, je te redonne la parole.

Lynet : Ça marche. Merci beaucoup Kendy.

Je t’en prie. À tout à l’heure.

OK, j’ai une question de Johan. Attends, je te donne la parole, Johan.

Johan : Oui Kendy.

Yes Johan.

Johan : Yes, c’est encore moi. Petite question, j’y pensais. Parce qu’en fait, il y a certains biens comme je t’ai dit, donc on est toujours sur le même, il y a sept, potentiellement huit appartements, mais en fait il y en a trois qui ont été rénovés assez récemment, donc là il n’y a pas trop de boulot. Par contre, au sol, il y a des carreaux, nous on est plutôt sur une stratégie stratifiée, plutôt des stratifiés, mais les carreaux ils ne sont pas réguliers. Donc pour moi, il faudrait limite, alors c’est ça la question, faire un ragréage en gros par-dessus les carreaux et poser le stratifié. Est-ce que c’est possible ? Est-ce que ce n’est pas dégueulasse comme truc ou est-ce qu’il faut retirer les carreaux ? Tu vois ce que je veux dire ?

Ah non. Là, retirer du carrelage, ça va être…

Johan : Ouais, ça coûte cher. 

En fait, une fois que tu demandes un truc, il faut le payer. Et il y a des trucs que tu demandes, qui ne servent à rien. Genre enlever du carrelage, est-ce qu’on ne peut pas faire sans ? Parce que c’est ça la question que tu dois te poser : « est-ce qu’on ne peut pas faire ça ? » parce qu’enlever du carrelage, ça veut dire qu’on a enlevé, mais pour l’instant on n’a rien mis, mais on a déjà sorti de l’argent. Donc la question à se poser, c’est : « est-ce qu’on ne peut pas faire autrement ? » et la réponse est si, tu peux mettre un ragréage par-dessus et remettre ton stratifié. Moi c’est ce que j’ai fait dans une de mes salles de bains, le sol était vraiment dégueulasse, il y avait même un trou, je crois, à un endroit et nous on a colmaté le trou et puis on a refait de l’agréage dessus et on a remis du stratifié pour salle de bains. Parce qu’en plus, ils avaient posé du carrelage sur un sol en bois et le bois ça vit, du coup ça bouge. Donc c’était craquelé et tout et ça avait pris de l’humidité parce que la flotte était passée à travers, ça avait rongé le bois et ça avait fait un petit trou et donc voilà. Mais le plus judicieux, c’est recouvrir. Tu recouvres et c’est parti. À part si vraiment, j’ai envie de dire… non, pour du carrelage, moi je recouvre. Soit tu fais dans toute la pièce, bon là c’est partout pareil, ou si tu ne fais que dans une seule pièce, tu auras genre une petite marge. Moi par exemple, la salle de bains en question, elle est plus haute de genre 2 cm. Ça fait un petit sursaut, mais bon, ça ne fait pas dégueulasse, ils ont juste mis un petit nez-de-marche et puis voilà. C’est le seul inconvénient. Mais si je devais tout enlever et remettre tout, mec, ça m’aurait coûté beaucoup d’argent. Quand je dis « beaucoup d’argent », j’exagère, ça m’aurait coûté des sous pour rien.

Johan : OK. Et du coup, juste une autre petite question, c’est partout dans le logement, c’est partout pareil. Du coup, il vaut mieux que je recouvre tout ? Tu vois, je me dis la salle de bains, une salle d’eau, des carreaux ce n’est pas grave dans les salles de bain ou non, ce n’est pas la bonne méthode ?

Je te dis, il faut voir l’état du carrelage. Si c’est vraiment le truc où toi-même tu te dis que non, franchement, tu ne peux pas y habiter, tu vois ? Je te dis, moi j’ai un hall où franchement le truc il y a un kiff sur ce genre de carreaux là, mais c’est du carrelage d’ancien temps là, c’est des trucs genre ça fait des mosaïques au sol, ils aiment bien apparemment, mais moi *1:29:41*. Du coup, je ne me prends pas la tête *1:29:46* ça dépend de l’état du truc. Moi je ne suis pas fan du carrelage. Mais après, il y a des gens, ce n’est pas qu’ils ne sont pas fans, il y a des gens qui s’en moquent, il y a des gens qui aiment. Donc si vraiment le truc il est propre, *1:30:03* ça ne sert à rien de dépenser de l’argent dessus. 

Moi j’avais été chez *1:30:09* il voulait refaire tout son sol, je lui dis : « certes, ce n’est pas le dernier sol qui est sorti, le truc il fait *1:30:19* », donc il l’a gardé. Mais j’ai envie de dire, c’est toi qui vas pouvoir juger de l’état. Après, quand je viendrai te voir, s’il le faut, on en parlera, mais je pense qu’il faut recouvrir.

Johan : OK. Et du coup, petite question : et le parquet flottant ? Parquet flottant classique, est-ce que ça vaut le coup ou niveau du prix, c’est trop cher ?

Ça pique un parquet flottant. Autant partir sur du stratifié, tu auras le même rendu et tu vas dépenser beaucoup moins. Parquet flottant mec, ouais, ça pique. Le stratifié en fait, c’est la même chose, c’est comme si tu avais l’aspect bois au-dessus, mais en fait en dessous, c’est du conglomérat, c’est du bois tassé, en gros.

Johan : Mais c’est du bois, le stratifié ?

Ouais, c’est du bois et puis au-dessus, ils mettent un peu une sorte de vernis, un peu truc qui empêche l’eau et tout ça de rentrer. Mais ce n’est pas vraiment du bois comme ça pourrait l’être avec le parquet.

Johan : OK. Et toi, tu n’as aucun souci ? Parce que je sais que tu mets du stratifié renforcé, enfin pièce humide dans les salles de bains, mais c’est vraiment utile ? Parce que je me dis, du bois dans une salle de bains, avec le temps…

Ouais, c’est vrai, mais moi je te dis, c’est le truc que je me suis dit aussi et au début justement, je ne sais plus qui posait la question tout à l’heure, je crois que c’était Laura, on avait mis au début des lames de PVC dans une salle de bains, mais ça n’avait pas bien vieilli. Du coup, dans les autres, on est reparti sur du stratifié pièce humide. Alors aujourd’hui, je n’ai pas eu de souci, ça fait bien le job. Moi je te dis, pour l’instant je n’ai pas eu de problèmes, donc ça… Ouais, donc moi je mets du stratifié passage intensif et pièce humide. Tu pourrais même mettre pièce humide partout parce qu’en fait, c’est pareil. Moi j’aime bien séparer les couleurs, genre mettre une couleur pour la salle de bains et puis une couleur pour la pièce principale. Mais si tu ne veux pas t’embêter, tu mets pièce humide partout et puis c’est tout.

Johan : OK, très bien. Écoute, je te remercie Kendy. C’est OK pour moi, je n’ai pas d’autres questions, merci beaucoup.

Ça marche. En tout cas, si tu en as d’autres, n’hésite pas, je te redonne la parole. Ça marche ?

Johan : Yes. Merci Kendy.

Je t’en prie.

Alors, je vois qu’il y a notre ami Selim. Je vais te donner la parole Selim, tu vas pouvoir me dire un petit peu où tu en es.

Selim : Yes ! Salut Kendy, tu m’entends ?

Je t’entends. Comment vas-tu ?

Selim : Ah, super. Écoute, ça va impeccable. Là, je suis encore au travail, bon, il fallait vraiment que je me connecte parce que j’ai beaucoup de choses à te dire.

OK, ça marche. Alors, tu es en où du coup, là ?

Selim : Alors il y a plusieurs points. Je t’avais envoyé des messages sur WhatsApp, tu m’avais répondu, mais je n’ai pas compris ton message, ça ne marchait pas. Donc ce que je te disais, c’est que par rapport à mon immeuble, de un, il y a mon artisan qui m’a contacté et il m’a raconté un peu un truc qui s’était passé avec un de ses collègues qui avait rénové un immeuble aussi d’un de ses clients.

Ah oui, je me rappelle de ça, ouais.

Selim : De l’une en fait, ouais, c’est pour les disjoncteurs. Lui avait fait comme ce que je comptais faire et comme ce que tu préconises, donc mettre un compteur principal puis desservir les autres logements avec des sous-compteurs. Et ce qui s’est passé, c’est qu’il y a eu un mec qui est venu relever les compteurs, qui a vu tout ça et qui lui a fait démonter, il lui a dit que c’était interdit et par la suite il a dû mettre un compteur à chaque étage. Et donc mon artisan a préféré m’en parler avant de continuer comme ça pour me dire ce que je voulais vraiment faire, mais il me mettait en garde par rapport à ça.

OK. En plus justement, il y a Lynet qui posait la même question tout à l’heure. En fait, il y a plein de choses qu’il faut voir. C’est ce que je te disais dans mon message, il faut comprendre le contexte parce que le mec peut te dire : « oui effectivement ils sont venus me voir, ils m’ont dit de changer, c’était interdit ».

Selim : Par rapport à ça, est-ce que c’est vraiment interdit ou pas ?

Ça dépend de la configuration du bien. C’est-à-dire que s’il a fait un bien avec genre il y a trois lots cadastraux différents et qu’il a mis un seul compteur, il ne peut pas faire ça. Par contre, s’il y a un seul cadastre, c’est-à-dire qu’il y a un seul bien, un seul logement qui est à cette adresse, il ne peut pas avoir plusieurs compteurs. Moi par exemple, dans la vidéo de la semaine 4, tu verras, moi j’ai un seul compteur et les six sous-compteurs, ils sont juste à côté dans le même truc. Attends, je vais te montrer, tu vas voir. 

Selim : Ouais. Parce que ça *1:36:04* du coup dans ce contexte-là ?

Ça dépend du contexte. Si le mec lui il a fait des logements cadastraux, du moins il y a des lots cadastraux différents et il n’y a qu’un seul compteur, c’est normal qu’il ne puisse pas faire ça. Parce qu’on va lui dire : « oui, mais l’appartement un il doit avoir son compteur, l’appartement deux doit avoir son compteur ». Mais là, c’est des lots cadastraux différents. Mais si c’est la même adresse, par exemple moi je te dis, dans mon bien, le mec quand il vient prendre le compteur, il voit juste à côté les sous-compteurs. Attends, je vais te montrer sur la vidéo, tu vas voir. Normalement, tu devrais voir mon écran.

Selim : Ouais.

Alors tu vois, par exemple là, j’ai filmé ce truc-là et si tu regardes bien, alors si je montre…

Selim : Ouais, je vois. Tout dépend du contexte.

Mais mec, je te dis, là moi j’ai six sous-compteurs. Alors je ne sais pas, je crois que je l’ai montré à un moment, mais j’ai six sous-compteurs, le mec *1:37:26*. 

Selim : Ouais. Ouais, là on les voit. D’accord.  

Il les voit les sous-compteurs.

Selim : Ah ouais, exact.

Tu vois ce que je veux dire ? Et ce n’est pas comme s’ils étaient cachés quelque part, ils sont dans le même boîtier. Le mec quand il vient prendre ses compteurs, *1:38:14*, et en plus tu vois, c’est genre une boîte fermée, attends je crois que je montre la boîte.

Selim : Ouais.

… à un moment, mais il ouvre la boîte et *1:38:54*. Mais ouais, c’était pour te montrer la vidéo, mais de toute façon, tu as accès à la vidéo, tu pourras la regarder toi dans ton espace. Mais pour te dire, si c’est des lots cadastraux différents, c’est normal qu’on lui dise ça. Mais ça dépend du contexte, il ne faut pas prendre juste une phrase sortie de son contexte comme ça et puis dire : « en fait, non tu ne peux pas », ça dépend de ce que le mec il fait.

Selim : Ouais, je vois. Puisque l’artisan, quand il est venu me voir, il m’a dit que c’était interdit et tout. Alors du coup, ouais ça devait être ça, le mec devait avoir des lots cadastraux différents et du coup, il a dû installer un compteur de chaque.

Exactement. Par exemple moi tu vois, j’ai un immeuble où là j’ai des lots cadastraux différents et effectivement, dans cet immeuble-là, il y a déjà des compteurs déjà faits. Donc là, c’était déjà fait, donc j’ai laissé comme ça, je n’ai pas tout enlevé et tout. Mais quand c’est un seul lot cadastral, c’est comme si en fait, tu avais fait des chambres. C’est comme si c’est des chambres que tu avais faites. Quand tu as une maison et que tu fais, je ne sais pas, quatre chambres, tu ne vas pas mettre quatre compteurs.

Selim : Oui, ça ne va pas le faire. Et du coup, quand il y a par exemple un local commercial ou voilà, comme c’est un lot cadastral différent, là il est obligé d’avoir son propre compteur ?

Exactement. Et puis après, il y a une autre question qui se pose aussi, il y a une question de puissance. Parce que si par exemple, tu as deux maisons, mais en gros, tu as mis des puissances de, je ne sais pas, du 3 kVA ou même du 6 kVA, donc soit on va te dire, si tu as mis du 6 kVA, si tu as déjà trois logements au rez-de-chaussée et que tu en mets trois au premier, on va te dire que ça ne va pas passer. Tu es obligé d’augmenter sur la puissance. Mais si tu ne peux pas augmenter la puissance, dans ce cas-là, il faut que tu remettes un nouveau compteur. Mais bon en général, c’est plus simple d’augmenter la puissance. Il y a tout ça à prendre en compte : c’est quoi la puissance que le mec avait mise ? Est-ce que c’est des lots cadastraux différents ? Est-ce que c’est de la location nue qu’il fait ? Il y a tout ça qu’il faut voir.

Selim : Ouais. De toute façon, je vais lui dire que c’est bon, il peut partir comme ça avec des sous-compteurs. Parce que là, pareil, je me disais que comme c’est les nouveaux compteurs Linky, avec les compteurs Linky, tout se fait à distance, normalement le mec il n’a pas à venir pour relever les compteurs et tout puisque tout se fait à distance.

Ouais. Et en plus mec, ça coûte un bras. Je n’ai pas la vidéo de mon autre immeuble en question là, mais tu vois pour pouvoir mettre des compteurs dans chaque truc, tu dois faire une sorte de local technique, c’est comme des sortes de petits transformateurs. Et genre juste ça, tu en as pour 15-20 000 balles.

Selim : Ouais, ils prennent cher *1:42:00*. 

Donc je te dis, si tu dois commencer à diviser les trucs pour faire des lots cadastraux, alors qu’en plus ce n’est pas notre stratégie, ce n’est pas comme si demain on allait revendre à la découpe, les biens. Donc si tu ne vends pas à la découpe, tu n’as aucun intérêt de commencer à sortir des 15 000 balles pour ça, en plus tu devras faire venir un géomètre et tout le tralala qui va avec.

Selim : Ah ouais, non, ce n’est pas la peine. Bien sûr que non. Je vais lui dire qu’il part comme ça et il va pouvoir continuer.

*1:42:34*, c’est penser à augmenter la puissance au niveau de ton compteur, faire en sorte qu’il te mette au minimum du 12 kVA, au minimum du 9, je dirais. L’idéal, ce serait du 12 kVA je pense pour toi, mais après il faut voir avec ton artisan.

Selim : Ouais parce que là, je suis à 9 kVA.

Si tu peux passer à 12, comme ça c’est bon et puis après tu es tranquille, c’est-à-dire que tu peux tout faire tourner à plein régime sans problème.

Selim : OK.

OK ?

Selim : OK. Je dirai ça. Après, il y avait eu un petit souci, mais bon l’artisan va régler ça. Il m’a appelé, en perçant le mur pour pouvoir mettre des bassins et tout, il a fait une petite gaffe, il a percé dans le mur d’à côté, donc il s’est retrouvé chez le voisin. Petite gaffe qu’il a faite, mais bon il va réparer tout ça, ça va être à ses frais et tout, bon c’est un petit truc.

Pour les travaux, ça continue d’avancer. Là il a fini le placo dans le dernier étage et le premier. Le dernier étage, je dois aller voir mercredi. Ce qui se passe, c’est que la structure au niveau des fenêtres, il ne peut pas les enlever parce qu’il a peur que ça s’effondre. Donc par rapport à ça, il va attendre que je vienne voir. Et donc à mon avis, je vais lui dire qu’il fasse comme les autres logements, il va renforcer du coup la structure avec des bassins, il m’a fait comme un peu un coffrage pour renforcer la structure, je pense qu’on va partir sur ça, mais je lui ai dit d’attendre avant de plaquer et que je vienne voir ça samedi.

OK.

Selim : Donc voilà, les travaux, c’est toujours dans un avancement. Par contre, je t’avais dit, je suis parti visiter un deuxième immeuble, un deuxième bien qui est super intéressant. Je t’avais envoyé les vidéos, c’est un immeuble où il y a 240 m², en bas il est quand même assez grand. Par contre, il y a quand même pas mal de travaux à faire. En gros œuvre, il y a une partie de la toiture qui est à refaire puisqu’elle est en fibre-ciment ; l’autre côté, c’est de l’ardoise.

Fibre-ciment, si le truc il est en bon état, tu n’as pas à toucher.

Selim : Ouais, elle est en mauvais état puisque je suis venu, je suis parti visiter directement avec mon artisan et ouais, elle est à changer.

OK, ça marche.

Selim : Ça, c’est une petite partie. L’autre partie, c’est de l’ardoise et à la rigueur, il y a juste un coup de nettoyage à faire dessus et puis voilà, ça, c’est OK.

OK.

Selim : De toute façon, je t’avais envoyé la fiche, je m’étais fait une fiche d’analyse dessus.     

OK. Et du coup là, en termes de potentiel, tu peux faire combien de logements avec ?

Selim : Je pourrai en faire huit, huit, neuf.

D’accord, huit, neuf, ça marche. Écoute mon gars, si ça passe au niveau de ta rentabilité, on y va, c’est tout, on continue. De toute façon, *1:45:36*.

Selim : Je vais essayer. 

Donc tu es déjà lancé, moi j’ai envie de te dire tant qu’à faire, tu bombardes.

Selim : Autant y aller, c’est ce que je me dis. Puisque là-dessus, en faisant mes calculs, sans négocier au prix actuel, je crois en travaux, l’artisan m’a dit qu’à vue d’œil comme ça, il en avait pour environ 130 000. Moi en faisant mes calculs, j’ai pris 200 000 € de travaux, j’ai pris vraiment large et même à 200 000 € de travaux, d’après mes calculs, je suis à 14 % de rentabilité.

Bon, c’est cool. Alors, ce qu’il faudrait faire dans ce cas-là, il faudrait que tu prépares tes comptes. C’est-à-dire que soit tu prends un deuxième compte à côté que tu vas préparer parce que là, si tu essaies de passer les deux projets en simultané là, pour moi, ça va coincer. Donc il faudrait que tu aies un deuxième compte sur lequel tu envoies des revenus, mais il ne faut plus que tu communiques entre les deux comptes par virement. C’est-à-dire qu’en gros, le compte sur lequel tu vas avoir tes mensualités, il faut qu’on n’en parle plus, tu les mets dans les oubliettes parce que si tu viens présenter un nouveau projet, ils vont te demander tes comptes actuels et si tu présentes le compte avec les prélèvements de tes mensualités, pour moi, ça va coincer. Parce que c’est frais là, ils vont dire : « houlà, attendez monsieur Guillet, attendez quand même d’avoir fini parce que là, ce n’est pas encore fini ». Alors si tu veux que ça passe crème, il faut que tu prépares le truc dès maintenant, c’est-à-dire que soit tu demandes à ta banque de t’ouvrir un deuxième compte sur lequel seront prélevées toutes tes mensualités, donc ce que tu fais, c’est que tu mets un peu d’épargne sur ce compte-là et tu l’oublies, c’est-à-dire que les mensualités même des frais intercalaires seront prélevées et puis comme ça tu n’auras pas à l’alimenter. Et si vraiment tu dois l’alimenter, tu l’alimenteras *1:47:41*, comme ça il n’y a pas de transaction qui sera visible sur *1:47:49*, OK ? Et puis comme ça, tu vas te retrouver avec un compte propre, c’est-à-dire sans mensualités, sans crédit et puis comme ça, tu pourras *1:47:59*. Mais si tu présentes avec un crédit…

Selim : Parce qu’à vrai dire là, sur mes comptes, j’ai mon compte chèque normal. Là pour cet immeuble, j’avais ouvert un autre compte exprès, dédié à cet immeuble. Et sinon à part ça, je n’ai pas d’autre compte chèque, mais de toute façon, le banquier a accès, il voit tous mes comptes et je n’ai pas de compte épargne.

Ce que je veux te faire comprendre, c’est que ce banquier-là, il peut ne pas te suivre parce qu’il te dira : « monsieur Guillet, c’est récent, donc on va se calmer ». Mais un autre banquier pourra te suivre. Mais pour qu’il puisse te suivre, pour lui, il faudrait que tu sois vierge quoi (Rire.) Et pour qu’il ait l’impression que tu sois vierge, il faut que tu n’aies pas de transaction où on voit écrit « mensualité de crédit ». Et c’est pour ça que comme tu as déjà ton compte avec les mensualités qui est déjà existant, donc ça, c’est très bien. 

Selim : Oui, mais ça, il le sait déjà en fait. Il le sait déjà mon banquier, parce que c’est ma banque principale.

Ouais. Mais le truc, c’est qu’aujourd’hui, tu ne travailles pas que pour ta banque. Là, si tu présentes ce projet-là à ta banque et qu’elle te dit non, tu ne vas pas rester qu’à ta banque, il faudrait que tu ailles voir d’autres banquiers.

Selim : Ouais.

Et du coup, les autres banquiers ne savent pas que tu as un deuxième crédit.

Selim : Je vois, d’accord.

Par contre, si tu leur dis, c’est foutu, c’est cuit. Par contre, pour ne pas leur dire, il ne faut pas qu’ils puissent le voir. Et si tu as des transactions entre les deux comptes, ils vont voir.

Selim : Ouais, je vois.

OK ? Donc c’est pour ça que tu dois avoir un compte à part où effectivement tu as tes mensualités et tu mets un peu de trésoreries dessus dès maintenant. Tu peux même faire la trésorerie par chèque, tu vois, comme ça ce n’est pas un virement que tu as fait. Si tu fais un virement, on verra sur ton relevé *1:49:58* vers le compte de monsieur Guillet. Et là, le mec il va te dire naturellement : « mais monsieur Guillet, c’est quoi le compte B que vous avez là ? Qu’est-ce qu’il y a dessus ? » Il va te dire : « est-ce que vous pouvez me donner les relevés ? » Et là sur les relevés, il va voir « mensualité de crédit », et il va dire : « c’est des mensualités de quel crédit ? » Tu vas devoir lui dire : « c’est un prêt immobilier que je viens de faire ». « Ah bon ? Vous pouvez m’amener les amortissements ? Mais monsieur Guillet, vous avez fait ça il n’y a même pas un an, qu’est-ce que vous voulez encore ? »

Selim : Ouais, je vois. Et puis, si je ne leur montre pas les comptes, ils ne peuvent pas savoir que j’ai déjà de crédit en cours.

Alors, ils peuvent le savoir si tu as fait un crédit logement, c’est-à-dire si tu as utilisé une société de garantie et que la deuxième banque que tu vas voir utilise la même société de garantie. Mais si tu as fait par exemple une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, ils n’ont aucun moyen de le savoir, à part si tu leur dis, toi.

Selim : OK. Normalement, c’est bon, ça devrait passer.

Voilà. Donc c’est pour ça qu’il ne faut pas que tu te fasses griller.

Selim : Parce que du coup, mon deuxième compte chèque exprès pour l’immobilier, celui-là je ne vais pas leur montrer, je laisse de côté. Alors après, c’est vrai que normalement je leur montre, j’ai quand même pas mal de livrets d’épargne qui sont blindés, ça devrait leur plaire. Non, il devrait passer.

En fait, ce qui va pouvoir les effrayer, c’est le fait qu’il y ait une opération récente. Mais si eux ils ne voient pas cette opération récente, mon gars, là tu vas pouvoir enchaîner, tu fais la culbute monumentale juste derrière quoi. Mais il ne faut pas qu’ils le voient. S’ils voient qu’il y a un truc en cours, là, ça va les freiner.

Selim : Ouais. Ça marche, je vais essayer de faire ça.

Tu fais ça et puis après, on balance.

Selim : C’est ça ! Parce que là, j’ai le CDI et j’aimerais bien partir. Et avant que je parte, comme il y a le CDI, il faut absolument que j’investisse dans un deuxième immeuble.

Ouais, mais mec, fais-moi plaisir, reste encore un petit peu, on finit ce deuxième projet et après, tu pourras faire ce que tu veux (Rire.)

Selim : Ouais, je vais tenir. Je ne vais pas lâcher. Là, c’est des horaires de fou, même là je suis encore au travail.

Ouais j’imagine. Non, mais t’inquiète, on finit ça et puis on va pouvoir enchaîner sur le deuxième mec et puis après, on bombarde.

Selim : Ouais. Là, je vais déjà faire une offre. Tu pourras regarder quand même sur WhatsApp ? 

Ouais, je vais voir. C’est vrai que là, ces temps-ci, j’étais tellement pris, je t’avoue que je n’ai même pas eu le temps de regarder, mais je regarderai et puis demain, je te ferai un retour par WhatsApp de ce que j’en pense. Mais t’inquiète.

Selim : Ouais, je veux bien. Puisque là du coup, les calculs que j’ai faits, c’est sur les prix actuels sans négociation. Mais par rapport à ça ouais, je vais quand même essayer de bien le négocier parce qu’il y a quand même pas mal de travaux à faire. Et pareil, il y avait *1:53:16* il me semblait que tu déconseillais dans ton annonce. Bon, cet immeuble-là, je dirais un peu que le problème qu’il a, c’est qu’il va falloir que je refasse sa disposition pour tout ce qui est espace commun puisqu’il y a quand même des escaliers, mais il n’y a pas vraiment de couloirs en fait entre les deux.   

Ça dépend de comment il est fait, mais franchement je te dis, il faut voir le prix, tu regarderas ce que ça te coûte et puis techniquement, si c’est faisable ou pas parce que tu peux avoir un truc où tu te fais un plan, mais techniquement ce n’est pas possible. Si là par exemple la porte d’entrée est en plein milieu et que tu veux mettre un escalier complètement à gauche, faire des cloisons, des couloirs et des trucs compliqués, ouais, ce n’est pas tip top.   

Selim : Ouais.

Donc moi je te dirais, il faut que tu regardes la faisabilité technique du projet déjà. S’il le faut, tu as HomeByMe, donc tu vas sur HomeByMe, tu les dessines et tu vois un peu ce que ça donne. En fait, ça doit être simple. À chaque fois, si tu dois commencer à réfléchir à des trucs compliqués, c’est que ce n’est pas bon.

Selim : Ouais, d’accord.

À chaque fois, ça doit être simple, tu n’as pas à réfléchir, à te tirer les cheveux. Ça doit vraiment être simple. Ce n’est pas genre : « ouais, je vais voir Kendy, lui il va trouver », non, Kendy ce n’est pas un magicien. Moi je vais regarder comme toi, je te dis : « mec, il n’y a pas d’escalier », c’est tout, on ne peut pas monter. 

Selim : Ouais.

Je vois comme toi. Après, je peux t’aider à optimiser, mais si déjà la base n’est pas bonne, ça ne va pas aller. Donc c’est pour ça qu’il faut que tu regardes bien cet élément-là et puis après, on va pouvoir avancer.

Selim : OK. Je vais bien regarder parce que derrière, c’est vrai que c’est quand même intéressant. Là au prix actuel, je regarde le prix du mètre carré auquel je touche et tout, c’est hyper intéressant. Et des immeubles comme ça, en tout cas là où je suis, dans mon secteur à Amiens, il n’y en a pas…     

Ouais.

Selim : Quand il y a une bonne affaire comme ça qui arrive, je n’ai pas envie de la laisser filer.

Ouais, je vois ce que tu veux dire. Mais attention quand même, comme je dis, il ne faut pas que tu sois trop émotionnel. C’est-à-dire qu’on y va si c’est bon. Si ce n’est pas bon, on laisse tomber. OK ?

Selim : Ouais, si ce n’est pas bon, je next.

On va regarder ça et puis de toute façon, nous on pourra voir si on avance. Et puis justement, je pense qu’on n’avait pas validé, mais je pense que je viendrai te voir pour une petite vidéo mi-chantier. 

Selim : Ouais.

On avait dit le 22, je crois, pour toi, c’était bon.

Selim : Ouais, c’est ça.

22, OK. Écoute, 22 au matin, je viendrais avec Céline, comme ça on regardera un peu tout ça et puis après, on mettra la vidéo pour les sprinteurs pour qu’ils voient un peu comment tu as avancé. Ça marche ?

Selim : Ça marche. On fait comme ça.  

Parfait. Je ne sais pas si tu avais d’autres questions du coup ?

Selim : Du coup là pour le moment, ouais, c’est bon, impeccable.

Mais de toute façon, on communiquera par WhatsApp demain et je te ferai un retour demain sur ce que tu m’as envoyé et puis comme ça, on verra s’il faut qu’on continue ou pas. Ça marche ?

Selim : OK, ça marche. Je te remercie Kendy.

Je t’en prie. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas et je te redonnerai la parole alors Selim.

Selim : OK, ça marche.

« Qu’est-ce que vous appelez des lots cadastraux ? » Alors, c’est Lynet qui pose cette question. Un lot cadastral, c’est en gros quand tu as un immeuble par exemple sur le cadastre, c’est-à-dire quand tu tapes « cadastre » sur internet, tu vas avoir par exemple un plan et sur le plan, ils vont décider qu’en fait à l’adresse de ton bien, il y a, je ne sais pas, quatre logements. Ça en gros, le cadastre est au courant qu’il y a quatre logements, donc ça veut dire qu’il y a quatre compteurs d’eau différents, il y a quatre compteurs électriques différents. Et comme c’est des lots cadastraux qui sont différents, c’est des lots qui sont vraiment séparés et qui ont été mesurés par un géomètre, ça veut dire qu’on peut les acheter, il peut y avoir une copropriété. C’est-à-dire qu’il peut y avoir deux propriétaires à cette même adresse. Par contre, quand c’est un seul et même bien avec un seul lot cadastral que tu as séparé en plusieurs morceaux, en gros en plusieurs chambres on va dire, là, il y a un propriétaire et il ne peut pas y avoir de copropriété parce que c’est un seul lot cadastral. Alors, il peut y avoir des copropriétaires, c’est genre un mari et sa femme ou bien genre une SCI avec leurs actionnaires, mais en gros, tu ne peux pas avoir deux personnes complètement distinctes qui sont propriétaires d’une partie du bien distincte. Quand c’est un seul lot, c’est forcément un seul propriétaire et forcément un seul compteur d’eau. L’avantage d’avoir plusieurs lots cadastraux, c’est *1:58:56* le rez-de-chaussée de ton immeuble ou l’appartement deux, l’appartement deux, trois de ton immeuble parce que ce sont des lots qui sont complètement différents, qui ont été mesurés, donc ça peut se vendre au niveau du notaire. Par contre, quand c’est un lot cadastral, tu ne peux pas te dire que tu veux vendre juste le rez-de-chaussée ou juste le premier étage parce que c’est un ensemble. Donc quand c’est un ensemble, tu ne peux pas revendre les parties séparément. Mais nous dans notre cas, on va utiliser un seul lot cadastral parce que déjà notre objectif ce n’est pas de revendre à la découpe. Parce que quand tu vas découper, tu vas devoir payer le géomètre, etc., si ça n’a pas été fait. Et dans notre cas de figure, nous, c’est comme si c’était des chambres qu’on mettait en place. Donc on n’a aucun intérêt à créer des nouveaux lots parce que si tu crées des nouveaux lots, tu dois créer des places de parking parce que ça veut dire que des familles différentes peuvent venir habiter dans ton bien. Alors que si on a un seul lot cadastral, là, on ne peut pas avoir la famille Jean-Pierre et la famille *2:00:04* à la même adresse. Donc c’est ça la différence au niveau des lots cadastraux.

Laura qui dit : « du coup, conseilles-tu de contacter un premier projet en nom propre ou hypothèque ou l’autre nom ? » Laura, pour répondre à ta question, les achats que tu feras, moi je te conseille de les faire toujours en nom propre pour débuter. Après, quand tu vas faire le prêt, pour pouvoir avoir la garantie, ça, je l’explique dans la semaine 3, au niveau de la semaine du financement, tu verras que j’explique en fait les différentes garanties que les banques vont utiliser. Donc il y a deux garanties, on va dire trois : première garantie, c’est une société de cautionnement, donc c’est une société qui se porte garante et dans ce cas de figure, les banques sont très friandes des sociétés de cautionnement parce que c’est très simple. C’est-à-dire que si demain, tu ne paies pas ton bien, la banque envoie un courrier à la société de cautionnement, c’est la société de cautionnement qui rembourse la banque dans la semaine à la rigueur. Et puis après, c’est la société de cautionnement qui se débrouille de vendre de bien, OK ? Ça, c’est le premier cas de garantie. Deuxième cas de garantie, c’est que tu vas prendre une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Ça veut dire que si le bien doit être vendu, la personne qui aura l’argent en premier, la personne qui doit être payée en premier sur cette vente, ce sera celui qui a le privilège. Donc le privilège de prêteur de deniers, c’est-à-dire celui qui a prêté la thune en gros, ce sera la banque. Donc quand il y a un privilège de prêteur de deniers, en fait, la banque a la garantie que si demain, il y a un souci et que tu ne paies pas, elle pourra demander à ce que tu vendes le bien et qu’elle récupère sa thune. Mais bon, ça va lui demander un peu plus de temps, mais bon, elle va quand même récupérer sa thune. Mais bon, c’est pour ça que je te disais qu’elle n’est pas forcement friande de ça parce que ça demande des démarches administratives, etc. Mais bon en tout cas, ça reste quand même une garantie. Et troisième garantie, c’est quand tu vas avoir de l’épargne et que la banque va te demander de nantir une partie de ton épargne. C’est-à-dire que si tu as 200 000 €, la banque te prête 200 000 € pour que tu fasses ton projet, mais elle va bloquer tes 200 000 € sur un compte et si demain, tu ne paies pas, elle va aller se servir sur ce compte-là.

Alors, l’inconvénient de la société de cautionnement, c’est que cette société, elle peut travailler avec d’autres banques. Donc si demain, tu veux faire un projet en doublette, c’est-à-dire en simultané, si tu as fait un cautionnement avec une société de cautionnement, elle pourra dire : « non, en fait je ne peux pas prêter à madame Laura parce qu’elle a déjà un crédit de 200 000 € avec nous avec une autre banque ». Donc là effectivement, cette information-là, elle va pouvoir la communiquer. Pour pouvoir faire des projets en simultané, ce qu’il faut, c’est que cette information ne circule pas. Alors je ne dis pas qu’il faut mentir, mais il ne faut pas dire (Rire.) Et du coup, il faut que la banque avec laquelle tu as fait le premier projet garde cette information pour elle ; et pour qu’elle garde cette information pour elle, il faut que ce soit un contrat qui soit passé entre vous deux, et c’est là qu’on a le privilège du prêteur de deniers ou l’hypothèque. Donc là effectivement, ça, il n’y a pas d’information. Donc si tu vas travailler avec la première banque, c’est le Crédit Agricole et que tu fais ton deuxième projet avec le Crédit Mutuel, les deux banques ne vont pas communiquer entre elles. Et même si parfois, tu as pris un crédit, un cautionnement, si la banque a utilisé un cautionnement d’une autre société de cautionnement de la banque B, là encore, ça ne va pas communiquer. Mais en général, le plus connu c’est Crédit Logement et eux ils travaillent pas mal avec d’autres banques, donc en général, l’information passe. Mais pour répondre à ta question clairement, l’idéal pour vous, si vous voulez faire des projets en simultané, c’est d’acheter soit en hypothèque, soit en privilège de prêteur de deniers. OK ?

Voilà, Lynet qui me dit : « c’est clair, merci Kendy ». Parfait. C’est nickel.

Là, je crois qu’on a fait le tour. En tout cas, moi ça m’a fait plaisir de pouvoir faire cette session avec toi. Maintenant je pense que tu as ton plan d’action pour cette semaine, tu sais ce qu’il te reste à faire.

Donc si tu es en phase de recherche, tu dois continuer d’alimenter ta fiche d’analyse, là je pense notamment à Pascal, à Mélanie, à Lynet. Si tu es en phase de financement, je t’invite à les recontacter, il faut que tu les recontactes, que ce soit au niveau des courtiers ou bien des banques, que tu ailles les voir. Là je pense à Johan et puis Jessica. Et puis si tu es en phase de compromis, là, j’ai envie de te dire qu’il faut que tu prennes ton mal en patience, je sais que ce n’est pas forcément simple, mais il faut que tu sois patient en attendant. Là je pense peut-être à Laura et puis voilà. Et puis si tu es en phase de travaux et tout, il faut que tu continues d’avancer sur tes travaux, là c’est Selim et puis ouais, tu vas continuer à faire tes recherches de bien et puis comme ça, tu vas pouvoir avancer, OK ?

En tout cas, nous on se retrouve lundi à 19h. Donc pendant tout ce weekend, tu auras tout le temps pour pouvoir justement avancer sur tes recherches et puis lundi, on pourra faire le point sur tes recherches et puis sur ton avancement sur ton projet, OK ? En tout cas, je te souhaite une excellente soirée et je te dis à lundi et je te dis ciao ciao.