Octobre 2019 - 141019
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Kendy : Salut à toi, bienvenue à la session questions-réponses pour les sprinteurs. Aujourd’hui, on est le lundi 14 octobre.
Pour t’expliquer, le principe est très simple, c’est-à-dire qu’il suffit que tu poses ta question et moi je vais te donner la parole en live pour que tu puisses la poser et comme ça, moi je pourrai y répondre.
Est-ce que tu peux me dire un peu si tout est OK pour toi de ton côté au niveau du son, si tu m’entends bien ? J’ai quelques difficultés à te partager mon écran mais normalement tout devrait être OK. Donc est-ce que tu peux me dire au niveau du son si c’est bon pour toi ? Et puis après, nous, on va pouvoir continuer la session. Je ne vois pas de réponse.
OK, salut Mathieu, salut Jimmy, OK, parfait. Apparemment le son pose quelques soucis.
(Interruption.)
Normalement ça devrait être OK. Est-ce que tu peux me confirmer si tout est OK pour toi ? Normalement, là ça devrait être parfait. Il faut juste que je mette l’écran parce qu’apparemment tu ne dois pas voir mon écran. Il y a Jimmy qui me dit « c’est OK, c’est parfait ». Bon bah c’est nickel.
On va pouvoir commencer. Est-ce que tu peux me confirmer si tu vois bien mon écran s’il te plait ou qu’est-ce que tu vois ? OK, c’est parfait. On va le faire comme ça, de toute façon on n’a pas besoin d’écran là, donc on va pouvoir se lancer.
Je vois qu’on est pas mal aujourd’hui, donc ce qu’on va faire c’est que, histoire qu’on puisse tous échanger rapidement, si tu as une question, je t’invite à la poser directement dans la chatbox et puis après je te donnerai la parole.
Écoutes Anthony, je vais te donner la parole, comme ça tu vas pouvoir me dire où tu en es et comment ça se passe pour toi. Il faut que tu actives ton micro. Yes Anthony ! Je ne t’entends pas par contre. Attends, e mets le son de mon côté. Je pense qu’il doit y avoir un petit souci de ton côté, il faudrait que tu te déconnectes et que tu te reconnectes parce que je ne t’entends pas. Je vais essayer de te redonner la parole pour voir. Je ne t’entends toujours pas Anthony, je te laisse te déconnecter et revenir comme ça je te redonnerai la parole.
En attendant, je vais donner la parole à Giovanni. Salut Giovanni ! Ça va ?
Giovanni : Ça va ?
Kendy : Ouais, ça va, et toi-même ?
Giovanni : Ouais, ça va, ça va pff.
Kendy : Ça, c’est un petit « ça va ».
Giovanni : Ça fait un peu mal en ce moment.
Kendy : Ouais, j’imagine.
Giovanni : Toujours rien et en plus la date est passée là, la date était jusqu’au 12, samedi. Et j’ai eu Madame Hennequin qui m’a dit qu’apparemment il y a un partenaire bancaire qui serait intéressé. Elle m’a fait signer un mandat en début de semaine dernière. Et du coup bah elle m’a dit normalement réponse soit fin de semaine. Mais la fin de semaine est passée et je n’ai pas eu de réponse. Et elle m’a dit « soit début de semaine ». Et j’ai appelé aujourd’hui, mais bon elle n’a pas répondu, donc j’ai envoyé un message. J’attends le retour, mais c’est vrai que c’est un peu chaud là.
Kendy : OK, j’imagine. Après, de toute façon le fait que la date soit passée, ce n’est pas grave en soi. Simplement ce qu’il faut, c’est que tu puisses obtenir ton financement. Mais bon, tant que tu les tiens informés, ça va. Il ne faut pas que tu sois inquiet par rapport à ça, ce n’est pas…
Giovanni : Parce que j’ai quand même eu beaucoup de mal *0:07:05* alors ça en est où pour le prêt ? Ça met une pression en plus sur moi, j’ai dit : « Ah merde, je n’ai toujours rien ». Donc j’avais peur de passer pour un rigolo quoi !
Kendy : Non mais ça, c’est des choses qui arrivent. En plus, ton dossier est correct. Ce n’est même pas pour dire que c’est un dossier compliqué.
Giovanni : Ouais, mais c’est ça que je ne comprends pas en fait, je suis dans le flou parce que OK, je ne suis pas un banquier, mais bon je ne comprends pas.
Kendy : Non mais je te dis des fois il faut juste qu’il faut tomber en face du bon interlocuteur. Donc ce que je pense que vous devez faire là effectivement il faut toujours voir avec les courtiers et après éventuellement essayer la solution de contacter directement des agents, des banques, et puis essayer d’être en contact direct avec les directeurs. Comme ça, ça permettra d’avoir un décideur directement en face. Mais je te dis c’est juste qu’il faut avoir la bonne personne en face. Si tu n’as pas la bonne personne, des fois ça peut…
Giovanni : Après, j’ai eu un peu d’espoir quand elle m’a dit qu’un partenaire bancaire était intéressé. Ça m’a donné un peu d’espoir, donc elle m’a fait signer un mandat. Je n’ai même pas bien lu le truc, j’ai été tellement pressé que j’ai signé pour elle. J’ai envoyé tous les trucs par mail, elle m’a dit OK c’est bon. Donc normalement elle m’a dit c’est soit fin de semaine dernière là mais je n’ai pas eu de réponse, soit en début de semaine là, cette semaine-ci. Donc j’espère vraiment que cette semaine-ci, ce sera bénéfique.
Kendy : Ouais. De toute façon il faut que tu ne lâches rien, tu continues de la relancer. Et puis même si ça, essaies toujours d’avoir d’autres contacts, essaies de voir avec d’autres banques quand même.
Giovanni : Justement j’en ai d’autres là, ils ne m’ont toujours pas donné de réponse, donc je pense que demain quand même je vais appeler pour savoir s’ils travaillent toujours pour moi ou bien s’il y a vraiment rien parce qu’eux-mêmes aussi, si ce n’est pas moi qui les appelle, ils ne m’appellent pas « Monsieur *Denino*, bon, c’est un peu compliqué, il n’y a rien ». Même si c’est pour me dire non, mais au moins m’appeler pour me dire non quoi !
Kendy : Ouais, c’est ça. C’est très compliqué. Mais c’est pour ça qu’il ne faut pas laisser le truc comme ça, il faut toujours relancer, toujours relancer, recontacter, toujours rappeler. Si tu n’as pas eu de nouvelles en appelant, bah tu envoies un message, tu envoies un mail, mais il ne faut pas lâcher le truc.
Giovanni : Nous, on ne lâche pas. Mais après je veux bien aussi que les autres fassent le minimum parce que je me dis quand même quand ils demandent les papiers et d’envoyer avant telle heure, des fois on me dit avant midi, « envoies tous ces papiers là avant midi parce que j’ai rendez-vous avec un partenaire bancaire, machin… » Des fois je travaille, j’essaye de venir pour envoyer les trucs, me débrouiller. Et après, je vois que ça stagne toujours, ça, ça m’énerve. Mais bon après, comme tu disais, après il faut avoir le moral, c’est aussi une histoire de moral aussi cette histoire. Mais voilà quoi. Je ne lâche pas.
Kendy : Non mais t’inquiète. Il faut continuer, on ne lâche rien et puis ça va le faire. Mais il ne faut surtout pas lâcher parce que c’est celui qui lâche, comme je le dis, qui a perdu. C’est clair.
Giovanni : Donc j’attends aussi des réponses de l’autre côté. J’espère aussi cette semaine, la partenaire bancaire qui est intéressée, j’espère que c’est pour me donner une bonne réponse cette semaine. Je pense que même l’agent immobilier, il va rappeler pour me demander du coup qu’est-ce qu’il en est. J’ai même les artisans qui m’ont appelé « Monsieur *Denino*, on commence quand ? » « Je n’ai pas encore le prêt ! ». (Rire.)
Kendy : OK. Mais je te dis, ce sont des choses qui arrivent mais bon il faut juste continuer et puis ne lâche rien. Parce que toi, ton dossier je te dis, il n’est pas compliqué en fait. C’est juste une histoire de… t’inquiète, on continue, on ne lâche rien et ça va le faire. De toute façon ça ne peut que le faire.
Giovanni : Il faut, il faut. Donc voilà. C’est juste qu’on va avoir besoin de plus de temps, mais bon après voilà.
Kendy : Ouais. Non mais je te dis, t’inquiète, ça va aller.
Giovanni : En tout cas t’inquiète, je continue à bosser et dès qu’on a des infos, on te dit.
Kendy : Bon bah ça marche. En tout cas si vous avez d’autres questions pendant la session, n’hésitez pas et puis comme ça je vous redonnerai la parole.
Giovanni : Il n’y a pas de souci.
Kendy : Ça marche, à tout à l’heure alors.
Giovanni : À tout à l’heure.
Kendy : Ça marche. All right, OK. Je vois qu’Anthony est revenu. Anthony, je vais te redonner la parole, il faut que tu actives ton micro. Trop de bruit autour de toi ? OK, ça marche Anthony.
(Rire.) Johan qui dit « il y a pire comme dossier, crois-moi ». Oui, en parlant de ça Johan, je vais te donner la parole, tu vas me dire un petit peu. Comment vas-tu Johan ?
Johan : Ça va. J’aurais peut-être dû fermer ma bouche en fait (Rire.)
Kendy : Non mais ce n’est pas un truc… De toute façon je te dis, il y en a quelques-uns qui ont la chance de dire « ouais eh bien le financement, c’est easy », et il y en a d’autres pour qui c’est plus chaud, c’est plus tendu. Tu vois là encore, je ne sais plus, c’était Josanie qui m’a écrit pour me dire « ouais, qu’est-ce que je fais ? Est-ce que je vais voir les autres courtiers parce que ma banque me suit ? ». Je dis « bah vas avec ta banque ». Ça dépend du contact. Du coup, comment ça avance alors ?
Johan : Là je t’avoue que c’est toujours en standby. La semaine dernière encore, je passais des entretiens. Là je suis en attente de réponse. Comme je t’ai dit, j’ai testé ce que ça donnait en pur intérim. Là, je testais ensuite ce que ça donne en promesse d’embauche. Je sens qu’on est très proche, je sens qu’ils sont très intéressés. Donc voilà, c’est pour ça que je mets un peu en standby, puis dès que j’ai ça, je refais une passe sur tout le monde : sur Madame Hennequin, sur CAFPI, sur tout ce que j’ai déjà vu pour leur dire « voilà, écoutez, ma situation a évolué ». En fait, ce que je n’ai pas envie de faire, c’est aller voir des nouveaux et leur dire « regardez, j’ai une promesse d’embauche », je vais plutôt avoir ceux que j’ai déjà vus et leur montrer éventuellement une évolution dans le sens où « regardez, ma situation évolue. Est-ce qu’on ne peut pas refaire quelque chose ? Est-ce qu’on ne peut pas revoir ? ».
Kendy : Ouais, je vois. Mais ça effectivement, tu pourras le faire. Là actuellement si c’est juste en pourparlers, ça ne va pas changer grand-chose. Il faut vraiment qu’il y ait des choses concrètes, genre que tu aies vraiment par exemple un contrat ou une promesse d’embauche ou un truc du genre. Mais sans rien de concret, ils te diront « oui, c’est gentil, c’est bien mais bon on ne peut pas faire comme ça ».
Johan : Je sais. Ça va tomber cette semaine, je pense. Ils m’ont dit début de semaine, je pensais que ce serait aujourd’hui, mais bon ça peut aller même jusqu’à mercredi. Donc je pense que j’aurai plus de news jeudi, mais là, ouais c’est un peu chiant pour moi. Normalement je devrais avoir plus de news maxi mercredi. Ils m’ont dit début de semaine, donc voilà.
Kendy : Non mais ça marche. En tout cas on continue, comme j’ai dit à Giovanni, on ne lâche rien Johan. On continue d’avancer et puis on va chercher du volume.
Johan : Non, non, on ne lâche rien, on va chercher, on va chercher. Si je parle pour Giovanni, c’est juste pour… non, il y a pire comme… mais bon, après tu me diras « je n’ai pas trouvé de prêt », mais il y a pire comme dossier et voilà. Il ne faut pas lâcher et enfin voilà. Après, je suis mal placé pour dire ça mais bon.
Kendy : Non mais tu as tout à fait raison en plus. C’est ça. Parce que je te dis tu as l’impression que ton dossier, peut-être, il est plus complexe et tout, je te dis même déjà avec celui de Giovanni, son dossier, il n’y a pas de problème sur le tableau. Il est en CDI, il n’y a pas de prêt en cours, tous les feux sont verts et pourtant ça n’empêche que certains disent « oui, c’est trop loin », ou « non, machins » etc. il y en a même qui ne veulent pas monter le dossier.
Donc je te dis, là, la seule clé qui puisse exister, c’est vraiment faire du volume, essayer de voir le maximum de personnes. Et puis en faisant le maximum de personne, on a plus de chance de tomber sur la bonne personne en face et faire en sorte que ça passe. Et surtout ne pas lâcher parce que quand tu te dis « OK, j’ai eu un refus, un truc et puis je lâche », bon bah c’est tout, c’est fini. L’histoire, on n’en parle plus. Donc t’inquiète. On continue. En plus là, mercredi je vais voir Morgan, il a signé. Tout ça pour dire que ce n’est pas simple mais ça marche. Donc là, Morgan je vais le voir, je vous ferai la vidéo de présentation mercredi, je pense. Et puis je vous posterai ça d’ici mercredi soir ou jeudi sur le groupe pour que vous puissiez voir un peu. Mais l’idée, c’est de te dire au moins ouais, s’il y en a d’autres pour qui ça marche, ça devrait marcher pour vous aussi.
Johan : Ouais, il n’y a pas de raison.
Kendy : Donc il ne faut pas lâcher le truc.
Johan : On ne lâche pas, ne t’inquiète pas Kendy. Plus de news jeudi, mais là tout de suite j’avoue qu’il n’y a rien à se mettre sous la dent.
Kendy : OK, ça marche. En tout cas si tu as des questions ou quoi que ce soit, n’hésite pas, je te redonne la parole. Ça marche ?
Johan : Yes ! Merci Kendy !
Kendy : À tout à l’heure. All right ! OK, je vois qu’il y a notre ami Malik qui est là. Je vais te donner la parole Malik. Yes Malik !
Malik : Salut tout le monde !
Kendy : Comment vas-tu ?
Malik : Ça va, vous m’entendez ?
Kendy : Ouais, je t’entends.
Malik : Ça va. Comme dit dans mes audios, je suis en train de voir avec les artisans. J’avais opté pour le commencement de mes travaux quand je ne serai pas là. Je vais laisser la main à mon frère, je lui donne pleine procuration au niveau de la banque pour les fonds et tout. Et je pense que je vais opter aussi pour la première solution, donc c’est faire six apparts.
Kendy : Et faire le reste après, quoi.
Malik : Oui, comme tu m’as dit, pour préparer les deux autres, pour les arrivées d’eau et l’électricité. Donc voilà, je n’ai pas grand-chose à te dire, rien à te demander non plus. Donc je te disais que j’avais opté pour la première solution et après, à mon retour, puisque ça sera encore en cours toujours, ça ne sera pas encore fini, je verrai en fonction. Si entretemps j’ai des fonds qui rentrent, je vais… Avant l’été prochain normalement, il faut que tout soit fait, comme ça…
Kendy : Bah ouais, je vois ce que tu veux dire. Non mais c’est ce qu’il faut faire. De toute façon l’idée c’est de déjà commencer à mettra la machine en route et puis après à commencer à générer tes premiers revenus. Et puis après tu verras.
Malik : Et j’essaie d’avoir tout au maximum par rapport au budget, donc j’ai déduit les trucs comme tout ce qui est peinture et tout que je ferai faire au black et voilà. Mais sinon, le plus gros là…
Kendy : Faire au black, il faut vraiment voir ce que ça va te coûter parce que parfois on se dit qu’on va faire au black histoire de gagner un peu d’argent, mais finalement tu ne gagnes pas plus que ça. Parce qu’en fait c’est des fonds que tu vas devoir sortir de ta poche et que tu ne pourras pas déduire. Parfois, même si tu dois déduire peut-être 20-30 % supplémentaires, mais l’avantage que tu y gagnes, c’est vraiment de pouvoir déduire ces frais-là. Par contre même si ça te coûte un peu moins cher et que tu ne peux pas déduire, tu paieras quand même plus que si tu avais fait les choses bien. Donc après, il faut voir si vraiment c’est… quand tu dis « au black », c’est quelqu’un de la famille qui fait que…
Malik : C’est ça. Quelqu’un qui travaille dans le bâtiment, c’est mon beau-père.
Kendy : OK, d’accord. Donc dans ce cas-là, il n’y a pas de coût. Mais si tu vas vraiment payer quelqu’un, ce n’est pas judicieux. OK ?
Malik : D’accord.
Kendy : Donc vraiment si c’est genre la famille qui vient te donner un coup de main et tout, là je te dis « ok, vas-y, go ! » Mais s’il faut payer le mec et tout, pour moi ce n’est pas du tout judicieux. Moi je l’ai fait et puis maintenant aujourd’hui, je ne fais plus rien au black. Parce que je sais que je perds plus à faire au black en faisant mes calculs, je me dis mais en fait tout ça j’aurais pu les sortir. En fait, là tu vas payer deux fois, tu vas payer en impôt et en travaux, du coup autant les déduire.
Malik : D’accord. Et ouais, j’ai une question concernant les ballons d’eau chaude. Je ne sais pas si c’est possible d’en utiliser un qui a une contenance de 100 litres pour deux apparts ou il vaut mieux un par appart ? Parce que comme je t’ai dit j’ai essayé de gratter au maximum par rapport au budget.
Kendy : Je te disais pour le ballon d’eau chaude, moi ce que je préfère c’est avoir par exemple deux gros ballons. Moi j’en ai mis deux de 300 litres et qui alimentent le tout. Parce que les petits ballons, je trouve que c’est : 1/ ce n’est pas forcément esthétique ; et 2/ ça prend de la place. Donc moi je ne suis pas du tout fan du petit ballon, même si on te dit 150 litres, ça fait quand même sa taille. Ce n’est pas du tout esthétique, c’est comme si tu allais à l’hôtel et que tu voyais un gros ballon d’eau chaude au-dessus de toi, ce n’est pas très sexy je trouve. Donc moi je préfère avoir soit un… Moi, j’en ai mis deux de 300 litres et puis ça permet vraiment d’alimenter tous les logements. Et toi vraiment, si tu veux faire neuf logements, éventuellement tu pourrais même en mettre trois. Au moins tu sais qu’avec trois, là tu es tranquille. Mais il faut compter à peu près 50 litres par appartement, donc si tu en as trois, même avec un de 300 litres, ça fera l’affaire.
Malik : D’accord, entendu.
Kendy : Je ne sais pas si tu avais d’autres questions du coup par rapport à ça ?
Malik : Non, c’est bon.
Kendy : Bon bah ça marche. En tout cas si tu as d’autres questions, n’hésite pas, je te redonne la parole alors.
Malik : Yes, OK !
Kendy : Ça marche. All right. Je vois qu’il y a notre ami Mathieu. Mathieu, je vais te donner la parole. Tu vas pouvoir me dire un peu où est-ce que tu en es du coup sur tes recherches.
Mathieu : Salut Kendy !
Kendy : Coucou Mathieu ! Comment vas-tu ?
Mathieu : Bien. Salut à tous les sprinteurs ! Alors moi, pour faire un petit rappel, j’étais sur un immeuble de 300 m². C’est en train de se décanter et de s’accélérer là. Donc clairement, le code 127 ne passait pas mais on hésitait très fortement parce que le prix était vraiment intéressant. Le cash-flow dégagé à la fin était plutôt sympa aussi. La compta n’était pas à 15 % comme dans le code 127, elle était à un peu plus de 12 %. Voilà, de toute façon le problème est réglé, je viens d’avoir l’agent immobilier et il y a eu une contre-offre de quelqu’un d’autre plus chère que la nôtre et elle a été acceptée, donc c’est foutu. Voilà.
Kendy : OK, de toute façon, il n’y a pas de regret parce que de toute façon même si tu avais voulu continuer, ils n’auraient pas pris ton offre.
Mathieu : Ouais, c’est clair.
Kendy : C’est vrai que c’est sûr que c’est un peu chiant, mais moi je préfère que tu partes vraiment sur une bonne base. Parce que je te dis, on n’est jamais à l’abri d’une surprise. En imaginant que nous, on fait toujours des calculs en se disant que si tout se passe bien, on en aura pour ça. Mais il suffit qu’il y ait une petite surprise comme… Moi je te dis quand j’ai commencé mes travaux, le mec me dit « ouais, Kendy, il y a un mur qui tremble ». Je fais « putain ! » Après il y a ça qui fait ci, et après il fallait changer le sol. Alors ce n’est pas forcément des trucs qui vont doubler tes travaux, mais tu auras toujours une petite surprise, un petit truc qu’on n’avait pas vu. Parce que des fois quand tu casses, il y a des trucs derrière qu’on ne voit pas quand tu achètes. Et tu ne peux pas te permettre, en tant qu’investisseur responsable, tu ne peux pas te dire « OK, je vais juste reboucher et faire comme si je n’avais pas vu ». Donc des fois tu es obligé de mettre quand même la main à la poche. Il vaut mieux se dire on est sûr déjà sur ce qu’on a vu, on part sur de bonnes bases, que de se dire on part sur un truc déjà un peu bancal par rapport à ce qu’on a vu. Et puis s’il y a des surprises derrière, là on est complètement à la rue.
Donc là, ce n’est pas passé pour celui-ci, ce n’est pas grave. Il faut juste que tu continues tes recherches. Je sais que ce n’est pas forcément ce que tu aurais voulu entendre, mais il faut qu’on continue d’avancer et que tu fasses du volume.
Mathieu : Ouais. Un peu déçu, je te dirais, mais on va continuer et puis c’est reparti du coup quoi. Voilà.
Kendy : C’est ça. De toute façon, je te dis quand tu auras le bon, tu verras ce sera une évidence. Tu te diras :« bah en fait ouais, c’est celui-ci ». Donc il faut juste que tu continues, limite maintenant comme ça fait un moment que tu es sur le terrain, là, fais une passe. Revois, rappelle tous les contacts que tu as eus au niveau des agences immobilières et tout, les agents immobiliers. Tu les rappelles, tu dis « Salut, comment ça va ? Ça fait un moment qu’on ne s’est pas eu, du coup je revenais aux nouvelles pour savoir si vous avez des trucs dans les tuyaux ». Parce que le mec, il doit se rappeler de toi. Si tu le rappelles, il va dire : « ah, mais oui, c’est vrai, on s’était vu ! Oui, justement j’ai un truc dans les tuyaux. Bah venez samedi, on va pouvoir aller visiter ça ».
Tu vois, des fois c’est vraiment des trucs tout con, des fois tu te retrouves à faire du business avec des gens, tu te dis : « mais en fait c’est passé à un appel près ». Pour donner l’exemple, je crois que c’était Selim qui me disait le bien n’était plus sur le marché, puis à un moment le truc est revenu parce que le mec n’a pas eu son financement. Et puis comme Selim l’avait déjà contacté, du coup le mec il a rappelé Selim en disant « ah oui, j’ai pensé à vous, ce bien-là est revenu sur le marché. Et puis boom, ça s’est fait.
Donc là tu as déjà suffisamment de contacts, reprends les contacts que tu as eus sur ta fiche d’analyse. Refais une petite passe et puis comme ça, ça te permet de faire un petit coucou aux gens et de faire en sorte qu’ils pensent à toi pour les biens qu’ils ont. Et s’ils en ont, bah tu fixes des rendez-vous et puis c’est parti.
Mathieu : OK. Jeudi, je suis libre, je vais essayer de caler des rendez-vous toute la journée et puis…
Kendy : Ouais, c’est ça. Je te dis que c’est un truc qu’il ne faut plutôt pas négliger, ça. Ça, on le néglige souvent, c’est pour ça que tu ouvres ta fiche d’analyse, il y a la colonne « contact » où il faut remplir les contacts parce que même si le bien a été vendu ou n’était plus dispo, ce sont des gens qui sont sur le terrain et qui bossent pour toi en fait. Donc il faut qu’ils bossent pour toi, il faut qu’ils se rappellent de toi. Pour qu’ils se rappellent de toi, il faut les recontacter, les relancer et je te dis une fois toutes les deux semaines, tu les relances. Une fois toutes les deux semaines, c’est bien. Tu rappelles tout le monde, « salut, juste pour savoir comment ça va, est-ce qu’il y a des trucs qui arrivent ? ». « Oui, non, bah - OK, bah à dans deux semaines ! ». Au moins le mec il se rappelle de toi et puis comme ça au moins tu peux avancer.
Mathieu : D’accord, OK. Bah on va relancer la machine quoi.
Kendy : Voilà, fais ça. Et puis tu me tiendras au courant. Mais ça, c’est vraiment super important. Toi en plus, tu as pas mal de personnes à recontacter, prends une journée dans la semaine où tu vas faire ça, tu relances. Et puis même dès demain, tu pourras les relancer pour fixer des rendez-vous pour jeudi si tu ne bosses pas jeudi.
Mathieu : Ouais, je vais faire ça, OK. On se remotive, allez, à fond !
Kendy : Bah on fait comme ça alors Mathieu. En tout cas si tu as d’autres questions, n’hésite pas et puis je te redonnerai la parole alors.
Mathieu : OK, salut Kendy !
Kendy : Ça marche, à tout à l’heure Mathieu !
All right, OK. Je vois qu’il y a notre amie Laure, une sprinteuse ! Laure, je vais te donner la parole. Tu vas me dire un petit peu où est-ce que tu en es sur tes travaux et tout. Il faut que tu actives ton micro. Je ne sais pas si tu nous entends Laure. Je vois que ton micro est activé mais par contre je ne t’entends pas. Ce que je t’invite à faire, c’est te déconnecter, te reconnecter et puis comme ça je te redonne la parole quand tu reviens.
En attendant que Laure revienne, je vais donner la parole à notre ami Xavier. Xavier, je vais te donner la parole. Salut Xavier ! Il ne faut pas faire ça les gars ! Si on est en session, il faut rester. Xavier, il a laissé le truc tourner. Je te redonnerai la parole si tu nous entends peut-être tout à l’heure.
Je vais te donner la parole, Jimmy. Tu vas me dire où est-ce que tu en es. Yes Jimmy, comment vas-tu ?
Jimmy : En forme ! Bonsoir à toute l’équipe !
Kendy : Ça va nickel et toi Jimmy ?
Jimmy : Ouais, ça va. Du coup, de mon côté, ce week-end j’ai profité pour faire des visites. J’ai aussi loupé des visites, mais volontairement parce que j’ai vu un agent et du coup c’était sur la porte d’une grande ville, plutôt un village. Il y avait un bien avec une grande surface, il y avait des travaux à faire. Sauf que comme il m’a dit, c’est effectivement un village, j’ai dû lui parler un peu du projet de la division. Il m’a dit : « OK, effectivement votre projet *0:33:16* », moi de toute façon voilà je voulais me renseigner, etc. Et il me dit « oui, mais par contre pour ça, il faut vous renseigner avec le PLU ». Je dis : « oui, mais ne vous inquiétez pas pour ça, j’ai les moyens de gérer. Je lui dis : « mais parce que si vous ne faites pas ça dans les règles, il faut savoir que dans le village, en gros ça va vite parler et que c’est mort ». Et par rapport à ça, je me suis un petit peu renseigné parce qu’on m’a dit que je serai donc considéré comme un marchand de sommeil. Et du coup j’ai un peu consulté à ce sujet et dans la définition du marché de sommeil, il parle de division illégale. Je voudrais avoir un peu ton ressenti par rapport à tout ça là.
Kendy : (Rire.) Franchement les gens, ils me font marrer. Mais déjà, marchand de sommeil, ils emploient des termes histoire de faire peur aux gens et tout. En gros, moi ce que j’appelle marchand de sommeil, c’est un mec par exemple qui va voir des logements qui sont insalubres. Comme moi, j’ai acheté un immeuble qui était limite insalubre, le truc c’était un ghetto. Les murs étaient tagués, le vrai ghetto quoi. Et même ce mec-là, ce qu’il faisait, ce n’était pas propre, mais toi aujourd’hui, si tu prends un logement, et du moins un bien, que tu fais les travaux et que le truc est propre, il n’y a personne qui te fera des remarques sur la qualité du produit que tu mets sur le marché.
C’est-à-dire que simplement toi, si tu mets une surface qui est suffisamment correcte parce qu’en plus, toutes les normes que je vous ai données, c’est-à-dire déjà par rapport à la surface, si tu as au minimum 9 m² sur des chambres ou au minimum 14 m² pour ton logement, ça c’est OK.
Ensuite, tu as une notion de hauteur. En hauteur, il faut que tu aies au minimum 2,20 m pour respecter, pour que la personne puisse rester debout. Il faut qu’il y ait de la lumière, il faut qu’il y ait effectivement de l’aération, donc il faut qu’il y ait une fenêtre pour aérer.
Et ce que nous, on met c’est un pour les gens qui vont y habiter, mais c’est surtout pour nous, c’est la VMC. C’est-à-dire qu’on va mettre en place un système de ventilation pour éviter qu’il y ait des champignons ou ce genre de choses dans ton logement.
Donc il n’y a rien d’illégal dans le fait de créer une chambre dans ton logement. Si tu n’as pas changé la façade ou la structure de tes biens, il n’y a rien d’illégal dans ce que tu fais. C’est comme si demain tu avais mis une chambre supplémentaire, et oui, dans la chambre il y a une salle de bains, et alors ? Mais les gens qui te disent ça, tu aurais dû lui poser la question : « combien d’appartements il a ? »
Jimmy : Non mais comme il m’a dit et il m’a parlé de village et surtout si tu veux, le potentiel là, c’était pour au moins six à sept appartements. Et donc six à sept appartements, si tu as six à sept véhicules qui viennent se garer dans la rue d’un coup, ça ne passe pas inaperçu dans un village si tu vois ce que je veux dire.
Kendy : Ouais, mais déjà toi, tu n’as rien à *0:36:53* dans un village déjà.
Jimmy : Mais c’est aux portes d’une grande ville.
Kendy : OK, c’est vraiment collé alors ?
Jimmy : Voilà, c’est ça.
Kendy : OK, bah moi je te dis franchement qu’il y ait des véhicules qui viennent se garer, ça franchement je vais te dire et alors ? Ce n’est pas comme si…
Jimmy : Non mais moi ce dont j’ai peur derrière, c’est OK, les gens, surtout dans les villages, dans les petites communes comme ça, ça va aller se plaindre à la mairie, si c’est pour que j’aie un contrôle derrière et qu’on me fasse… enfin, je n’ai pas envie d’avoir de surprise. Tu vois ce que je veux dire ?
Kendy : Mais ils vont contrôler quoi ? Oui, effectivement.
Jimmy : Ils vont me dire : « votre bien, mais Monsieur, vous ne l’avez pas déclaré, vous avez actuellement six logements ».
Kendy : Mais toi, tu vas déclarer ! Tu vas déclarer ! C’est-à-dire que toi, le seul truc que tu vas faire, c’est qu’une fois que tu auras fait tes travaux, tu vas faire une déclaration, c’est ce qu’on voit à la semaine 5. Tu as une déclaration d’activité que tu vas faire pour dire bah aujourd’hui, tu vas aller dire à la mairie : « moi, je fais de la location courte durée dans ce bien », et puis c’est tout. En plus ce n’est même pas une demande, c’est une déclaration que tu dois juste faire. C’est-à-dire que tu dois juste informer la mairie en disant : « écoutez les gars, je vais faire de la location courte durée. Point ! »
Jimmy : Et ils ne me posent pas la question combien d’appartement, combien de machin.
Kendy : Les villes où tu vas être en problématique comme ça, où effectivement les gens vont aller te dénoncer, c’est des villes comme Paris, mais de toute façon ces villes-là ne rentrent pas dans notre stratégie parce que de toute façon c’est trop cher. Donc des villes comme Paris, là si tu fais de la location courte durée sans avoir l’autorisation, là quelqu’un qui te dénonce, tu vas te faire avoir. Tu vas te faire taper sur les doigts parce que dans ces villes-là, tu es obligé de compenser. C’est-à-dire que pour un logement en courte durée, tu dois mettre un logement en location meublée ou en location standard.
Mais dans les petites villes, dans les villes que nous on va viser, il n’y a pas cette notion de compensation, donc ce n’est pas du tout les mêmes règles. La seule chose que tu dois t’occuper, que tu dois faire, c’est d’avoir un logement qui soit propre, que les gens qui viennent chez toi… déjà, c’est les gens qui viennent chez toi qui doivent être bien. Si les gens ne sont pas bien et que, eux, ils se plaignent, là effectivement tu n’as pas fait ton job. Mais si tu as fait quelque chose de propre et que tes logements sont… tu as mis les choses aux normes et tout, tu as refait même ton électricité, les murs sont propres, tout est propre, que le mec aille dire à la mairie « il y a un mec qui fait de la location courte durée », la mairie lui dira « oui, on sait, il a fait sa déclaration. Point ! ».
Jimmy : Alors ça, OK, j’ai bien compris. Mais s’il dit : « oui, mais il y accueille dix personnes dans la maison, je ne comprends pas, qu’est-ce qui se passe là-dedans ? »
Kendy : (Rire.) Même si tu accueilles dix personnes, c’est comme si tu me disais que ton voisin, je ne sais pas si tu habites dans un immeuble ou dans un truc, il allait dire à côté : « oui, il y a plus de dix personnes qui dorment dans ton immeuble ». Ça n’a pas de sens. Même si c’était le cas, j’ai envie de dire « oui, et alors ? » Moi, j’ai un immeuble, j’ai quand même un parking derrière, le seul truc que le voisin m’a dit, il m’a dit : « putain, des fois quand il y a beaucoup de personnes, c’est chaud pour se garer ». Je dis « ouais, je suis désolé, mais qu’est-ce que tu veux que je te dise ? » C’est tout !
Jimmy : Ouais, ouais. Si ça ne reste que là et qu’il ne parle qu’à toi, ça va quoi.
Kendy : Mais ouais, après il peut aller voir la mairie, de toute façon la mairie sait que je fais…
Jimmy : Parce que tu as fait une déclaration. Du coup, parce que je ne suis pas arrivé à la semaine 5, la déclaration d’activité, tu la fais à quel moment ?
Kendy : Mais ça en fait, une fois que tu auras fait ton achat, tu vas pouvoir faire une déclaration d’activité. Il y a deux déclarations à faire : une déclaration d’activité pour les impôts, donc là, même les impôts sauront que tu fais de la location courte durée ; et une déclaration que tu fais à la mairie pour dire OK, tu as acheté ce bien-là et tu vas faire de la location courte durée dedans.
Jimmy : Oui, mais c’est quoi ? C’est du CERFA ?
Kendy : Pour les impôts, c’est un CERFA et pour la mairie aussi. De toute façon, quand tu seras à la semaine 5, tu verras tu as deux documents à télécharger, tu vas les remplir. Et après, le premier, tu l’envoies au greffe pour dire que là tu fais ta déclaration d’activité. Et la deuxième, tu l’envoies à la mairie juste pour lui informer. Et j’ai envie de te dire, la mairie, c’est vraiment purement déclaratif, ce n’est même pas une demande. Tu pourras simplement faire celle des impôts parce qu’effectivement, tu vas devoir faire ta déclaration d’impôts après mais celle de la mairie, c’est purement déclaratif. Ce n’est pas une demande, c’est une déclaration. Donc ne te prends pas la tête avec ça.
Après, si tu me dis : « ouais, là je vais acheter à Paris », je te dirais OK, dans Paris, là c’est plus tendu. Et en plus à Paris, il faut une autorisation pour faire de la location de courte durée. Les grosses villes comme Paris, Bordeaux, ces grosses villes-là, c’est des grosses métropoles, là tu as l’histoire de compensation. Mais ces villes-là on ne les vise même pas parce que c’est hors de prix déjà. Donc je n’en parle même pas dans le programme parce que de toute façon on ne va pas être confronté à ce genre de problématique.
Jimmy : D’accord, OK. Ouais, parce qu’on m’a dit : « oui, ils font beaucoup la chatte » et tout ça. Et je me suis renseigné aussi pour les places de stationnement. Il y a des villes où éventuellement si tu n’as pas moyen d’avoir des stationnements, tu as une taxe à payer.
Kendy : Oui, c’est ça. Il y a des villes où il y a une taxe à payer, il y a des villes où tu es obligé d’acheter le parking. Mais même ça, j’ai envie de te dire, ça dépend de comment tu fais les choses. Comme je te dis, si tu fais une séparation ou une division officielle avec des différents nombres de lots, oui, d’accord. Mais si tu achètes ton bien et que tu sépares à l’intérieur, tu n’as pas ces problématiques-là. Et en plus, les gens qui viennent là sur place, ce n’est pas leur résidence principale. Ils sont là de façon temporaire. Alors même s’il y a toujours des gens qui sont là de façon temporaire, on ne peut pas te reprocher d’avoir des gens de façon permanente parce que ce n’est pas leur résidence principale. Donc c’est comme si les mecs, ils faisaient une soirée et il y avait des voisins qui venaient. Comme quand tu fais une soirée chez toi, tu as dix amis qui viennent, tu ne vas pas voir la mairie pour acheter dix places de parking.
Jimmy : D’accord. Là où je veux en venir avec tout ça, c’est que derrière, quand tu passes à la revente.
Kendy : L’inconvénient de notre stratégie à la revente, on sera obligé de tout vendre. Tu ne pourras pas vendre à la découpe. Tu ne pourras pas dire : « je vends juste le rez-de-chaussée ou juste le premier étage ». Ça, on ne pourra pas faire.
Jimmy : Ouais, OK. Et du coup, ça ne va *0:44:24* que des investisseurs ?
Kendy : C’est le seul inconvénient qu’on a. Mais après, j’ai envie de te dire que de toute façon ce n’est pas notre but. Notre but n’est pas de faire forcément de la revente. Et même si tu revends le tout d’un coup, tu feras quand même une culbute en termes de plus-value puisque tu ne vas pas juste vendre un bien, tu vas vendre un système.
Moi, si demain je revends, je pourrais dire en fait que je vends un fonds de commerce et des murs parce qu’aujourd’hui, j’ai un site internet, le truc c’est un vrai business. Donc si je vends ça à quelqu’un, je ne vends pas juste des murs. Je lui dis : « écoutes, mon gars, là c’est un vrai business que je te vends ». Donc je pourrais même mettre 100 000 € de plus, juste pour le chiffre d’affaires que je fais avec les murs.
Donc là j’ai envie de te dire « tu vas te rattraper ». En fait si tu veux, quand tu veux faire de la vente à la découpe, tu vas gagner un petit peu plus d’argent, mais en plus c’est plus chiant parce que vendre à la découpe, tu peux vendre le rez-de-chaussée ce mois-ci et attendre six mois pour vendre celui du haut. Donc pour moi, certes tu gagnes peut-être un peu plus, mais c’est plus chiant aussi. Tu dois passer plus de fois chez le notaire, etc. Alors que là, si tu décides de vendre ton bien, tu vends tout d’un coup et pour pouvoir valoriser ça encore plus, tu vends vraiment le système.
Moi, si jamais je vends, je vends le site internet, je dis au mec : « vas-y, tiens les clés ! ». Je vends avec les meubles, je vends avec tout !
Jimmy : D’accord, OK.
Kendy : Donc ne t’inquiète pas. En tout cas, pour l’instant ne te prends pas la tête tout simplement. Tu fais des recherches et puis visites. Et puis c’est sûr que des fois quand tu tombes en face de personnes qui ne comprennent pas ce que tu fais, c’est compliqué. Et des fois, c’est ça qui est compliqué parce que tu te retrouves en face même d’un agent immobilier qui ne comprend même pas ce que tu fais. Le mec, il est perdu. Ce n’est pas de sa faute. Tu vois s’il a l’habitude de vendre que des résidences principales et tout, ce n’est pas de sa faute. Mais maintenant, je te dis tu connais déjà beaucoup plus que 80 % de la population. Donc simplement, comporte-toi en expert. En arrivant à la banque, tu peux dire OK, voici ce que tu cherches. Si ça correspond, on continue. Et puis si tu as des doutes et tout, à ce moment-là on fait le point mais ne te prends pas la tête pour l’instant sur ces aspects-là.
Jimmy : Et il va falloir raccourcir les réponses, j’ai d’autres questions encore.
Kendy : Vas-y, dis-moi.
Jimmy : Pour ce qui est des assurances habitation, ça veut dire là ton logement, tu l’assures comment ? Tu l’assures en tant que propriétaire non occupant ?
Kendy : C’est vrai que c’est une question qui est intéressante mais même si tu n’es pas encore dans ce cas-là. Ça, il faudra voir avec ton assureur. Ce n’est pas vraiment une assurance propriétaire non occupant. Parce que comme tu as pris l’immeuble quand même, donc il faudra déclarer l’activité. En général, c’est un peu plus chiant à assurer parce que les banques n’aiment pas trop. Quand tu travails avec les banques, les banques en général n’aiment pas trop. Dans ces cas-là, il faudrait que tu passes par un assureur en lui expliquant ton activité. Et là effectivement, tu vas pouvoir tout assurer en disant c’est un immeuble qui est meublé et que tu vas exploiter.
Parce qu’en fait une assurance PNO standard ne va pas couvrir tes meubles et tout ça en fait.
Jimmy : OK, yes.
Kendy : OK. Mais ça, tu le verras plus tard dans toute la partie semaine 5, on verra ça sur toute la partie assurance. J’ai envie de dire, il ne faut pas que tu te prennes trop la tête sur ces aspects-là parce que tu as plein de trucs après qui vont te prendre la tête. Si tu commences à tout te prendre la tête d’un coup, ta tête va exploser mon gars ! Parce qu’après, quand tu vas arriver dans la partie financement, tu vas penser financement, tu vas penser assurance et tout ça, là tu vas te faire exploser. Donc maintenant, vraiment fais les choses étape par étape. Et quand tu y seras confronté, on les traitera, mais t’inquiète parce que toutes ces questions que tu poses en tout cas, elles ont déjà été traitées. Donc il n’y a pas de souci.
Jimmy : Du coup pour parler du cas dans lesquels je suis actuellement, ce week-end j’ai fait une visite sur un bien. Et j’ai bien compris qu’effectivement quand il y a des taches d’humidité, il faut être réfractaire, directe etc. Sauf que là, les taches d’humidité sont dues à un manque de ventilation dans des pièces où il y a des fenêtres mais il n’y a aucune aération. Et le bien, ça fait plus de quatre mois qu’il est en vente, bon ça fait un moment que ça avait déjà commencé à être en vente. Mais là, j’ai des taches d’humidité mais je sais que c’est dû au manque d’aération. On bannit ou on trouve une alternative ?
Je suis passé avec un « professionnel », il n’a pas pu me faire grand-chose parce qu’en fait je n’ai pas apporté le plan avec des mesures. Il m’a dit : « il faut que ça soit plus carré que ça ».
Kendy : En fait, ce que je dis dans le programme, c’est qu’il ne faut simplement pas que tu achètes un truc sans savoir quel est le problème. En fait aujourd’hui quand tu vas voir un bien, tu sais voir qu’il y a une tache d’humidité, alors que Monsieur tout le monde va arriver et il va voir un bien et puis c’est tout, il ne va pas faire gaffe aux taches. Mais aujourd’hui, justement, toi tu vas voir les taches. Et ce que je veux, c’est que tu aies ce réflexe de te dire : « OK, il y a des taches, à quoi c’est dû ? » Et là effectivement, tu peux comprendre que ouais c’est la ventilation, OK, toi déjà tu sais qu’il faudra prévoir à mettre une VMC, même si effectivement je te le dis. Mais maintenant, tu peux déjà te dire ça. Alors que si tu arrives et que tu vois des tâches mais que tu ne sais pas trop, du moins tu vois qu’effectivement il y a peut-être une VMC qui était là et tu vois que c’est des taches qui sont un peu vraiment chelou, tu vas voir peut-être est-ce que c’est des infiltrations. Si ce n’est pas des infiltrations, qu’est-ce que ça peut être ?
Mais en général, si ce n’est pas la VMC, ça va être des infiltrations. Et si ce n’est pas des infiltrations, c’est genre des nids-de-poule et tout ça. Déjà là tu vas sentir l’odeur, ça va sentir très mauvais et puis tu vas voir que ça a une tête bizarre. Dès que ça a une tête bizarre, c’est que c’est chelou. Genre quand tu commences à voir… j’en ai mis, j’ai mis des exemples dans le programme. Mais quand tu vois que ça prend une forme vraiment chelou, c’est que là il faut se poser des questions.
Mais maintenant que tu en as déjà vu, si tu es confronté demain à un problème de ventilation, tu sauras tout de suite OK, ça effectivement, c’est de la ventilation, OK, ce n’est pas trop grave donc on peut continuer.
Du coup pour répondre à ta question : quand c’est un problème de ventilation, on peut continuer. Par contre tu vas l’utiliser pour négocier mais tu peux quand même avancer. Les seuls trucs où tu vas vraiment laisser tomber, c’est l’histoire où il va y avoir de la mérule ou des champignons un peu chelou, ou même des termites et tout ça, nexte, on laisse tomber, ce n’est pas pour nous ça.
Jimmy : OK, pas de souci. Du coup, comme je t’ai dit, je n’avais pas de plan avec les mesures exactes, etc. Comment ça se passe ? On doit demander à l’agent immobilier de nous les prendre ? Ou il faut qu’on engage un « professionnel » pour qu’il puisse prendre les mesures *0:51:56* sachant que ça *0:51:57* ?
Kendy : Avant d’entamer des frais sur un bien, il faut vraiment que tu mesures le potentiel. Donc toi, aujourd’hui clairement, que le bien fasse 14,50 m² ou 17,50 m², ça j’ai envie de dire on s’en moque. Toi, ce que tu dois voir, c’est est-ce que je peux en faire 4-5-6 logements, 7 logements. Ok, si j’en fais 4-5-6-7, combien ça va me ramener et combien ça va me coûter à peu près en termes de travaux ? C’est plus ça que tu dois voir. Après, aller dans les détails de mesures et tout ça de plan, ça peut être intéressant pour aller un peu plus loin dans l’estimation du coût, mais pour moi ce qui plus est intéressant, c’est vraiment de voir c’est quoi le potentiel et s’il le faut faire des plans toi-même avec HomeByMe voir comment tu vas pouvoir agencer le bien pour que tu puisses en tirer un maximum de logements.
Jimmy : Ouais, si tu veux, j’ai déjà vu ET je sais le nombre d’appartements que je pourrais faire dedans, j’ai envie d’en faire huit. Je connais la surface. Mais grosso modo il me faut un truc à peu près correct au niveau travaux. Comme je te l’ai dit il y a des taches d’humidité et puis il y a des isolations à revoir et tout ça, je voulais justement qu’un professionnel passe pour me faire quelque chose d’un peu plus ciblé, et il m’a dit non, il ne fait pas ça comme ça, il lui faut vraiment des mesures. Il faudrait mesurer chaque panneau, chaque truc, chaque machin.
Kendy : Ah bah oui ! Mais après, une fois que tu as fait ta première visite, tu as vu le potentiel, là tu refais une visite avec un artisan pour faire une estimation un peu plus précise des travaux.
Jimmy : Mais il lui faut des mesures ça veut dire que moi je vienne avec mon laser et que je m’amuse tout l’après-midi à prendre des mesures.
Kendy : Mais non, ce n’est pas à toi d’aller prendre des mesures. Le mec, tu lui dis vous reprenez rendez-vous, et puis vous allez sur le bien. Tu ne vas pas lui envoyer des plans. Et même avec des plans, il ne peut pas te faire un devis. Il est obligé d’aller sur place.
Jimmy : Ouais, bah ce qu’il m’a dit, c’est que lui, il ne se prend pas la tête à faire tout ça pour ne pas être sûr derrière d’avoir le chantier.
Kendy : Bah c’est tout, ce n’est pas ce mec-là que tu dois prendre, tu cherches un autre artisan !
Jimmy : OK, yes.
Kendy : Si le mec commence à dire ouais… En fait, c’est ce que je disais, je dis ça pour tout le monde aussi, c’est-à-dire que quand tu vas faire un devis, il ne faut surtout pas dire au mec : « en fait je veux faire un devis pour estimer mes travaux ». Le mec, tu lui dis : « j’ai un projet là, je suis en train de rénover un bien, j’ai besoin de ton devis » et puis c’est tout. S’il te pose la question : « est-ce que tu as signé ?», tu ne vas pas mentir, mais le but ce n’est pas de lui dire d’avance que c’est juste pour l’estimation.
Jimmy : Pour l’estimation (Rire.)
Kendy : Voilà. Parce que sinon il va fuir. Moi, perso je t’aurais dit pareil, je t’aurais dit : « mec, je n’ai pas que ça à faire, me déplacer pour faire des devis pour les gens ». Donc c’est à toi de bien présenter la chose et si malgré l’avoir présenté comme ça, il te dit : « ouais, non, je ne fais pas ça », bah c’est tout ! Tu y mets quelqu’un d’autre. De toute façon, il y en a plein d’artisans, donc tu vois d’autres artisans.
Jimmy : OK. Tu n’as pas un portefeuille, un portefeuille artisans ?
Kendy : Ça dépendra d’où est ton bien mais si tu n’as pas… Moi, je suis sur le Nord, donc si c’est dans le Nord, je peux te filer des contacts. Mais si tu es plus loin, après tu peux aller sur les sites genre 123devis, sur internet et tu trouveras.
Jimmy : OK, on verra ça après, il n’y a pas de souci. Dernière question parce que je sais qu’il y en a d’autres qui ont besoin de parler et désolé, eh bien merci les Sprinteurs. Les villes en périphérie, sachant que, admettons, on a une grande ville de plus de 30-35 000 habitants, mais qu’on est en périphérie, on est vraiment à cinq minutes, mais il n’y a pas énormément d’activités sur cette ville-là, c’est gênant ou pas gênant ?
Kendy : Je ne sais pas si tu te rappelles dans la formation, j’ai mis un exemple. Par exemple, quand tu te trouves à Douai, si tu cliques sur la ville Douai, tu as une ligne rouge sur map qui se dessine. Si tu es collé à la ligne rouge, je te dis OK tant que tu es collé à cette ligne rouge. Mais si par exemple il faut faire 15 à 20 minutes en voiture pour y aller…
Jimmy : Non, non. Moi, je te dis vraiment aux portes, genre porte des villes, la porte de Bagnolet, enfin aux portes quoi !
Kendy : Moi, je te dis OK, si c’est collé, c’est bon. Ça, ce n’est pas grave. Ce qui est important, c’est que la ville en question que tu vises ait suffisamment d’habitants. Et après, le potentiel va rayonner sur tout le périmètre. Donc là, ce n’est pas gênant.
Jimmy : Ouais, parce que je regardais sur Leboncoin et en soi sur la ville qui est justement en périphérie là, pas collé juste à la ville, mais je ne trouve pas beaucoup de logements, c’est… enfin voilà.
Kendy : Non mais c’est normal ça ! Ça, ce n’est pas grave. Si une ville a 5 000 habitants, tu ne vas pas avoir une école d’ingénieur et une université dans cette ville-là, même si effectivement c’est collé. Donc ne te prends pas la tête. Ça, ce n’est pas grave. Tant que tu as la ville en question qui respecte les critères, je te dis go, on peut y aller. Ça marche ?
Jimmy : OK, pas de souci, yes. Désolé aux autres Sprinteurs !
Kendy : Non, il n’y a pas de souci. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas, je te redonnerai la parole Jimmy.
Jimmy : Ouais, j’en aurai une dernière, ouais, OK, à tout à l’heure.
Kendy : Ça marche, à tout à l’heure.
All right. Je vois que Laure est revenue. Laure, je vais te donner la parole du coup. Coucou Laure, comment vas-tu ?
Laure : Hello ! Ça va bien. Et toi ?
Kendy : Ça va nickel.
Laure : Ouais.
Kendy : Alors, où en es-tu du coup ?
Laure : Normalement, ils reçoivent la marchandise cette semaine. J’ai encore essayé de le contacter ce matin, sans succès, donc je regarde demain. Et cette semaine, ils reçoivent leurs marchandises pour pouvoir commencer à avancer sur les travaux.
Kendy : Là c’est juste démoli alors ?
Laure : Oui, ils ont tout relevé. Donc les sols sont à nu. Ils ont enlevé les stores extérieurs, les doubles vitrages sont encore là. Au dernier étage, ils ont enlevé sur la partie basse toute l’isolation avec tout le lambris qu’il y avait, tu sais les planches de bois, le lambris marron qu’il y avait. Donc ils ont enlevé ça sur la partie basse.
Et ils ont enlevé tout le mobilier. Ils ont vidé la cave aussi. Il y avait deux-trois meubles aussi dans la cave.
Donc ils ont vraiment tout préparé, ils ont ouvert une petite fenêtre pour aérer, toutes les portes étaient ouvertes pour faire circuler l’air.
Et puis normalement cette semaine, ils devraient recevoir leurs produits pour commencer.
Je n’ai pas pu y aller ce week-end dernier, j’avais un truc à Lyon. Donc j’espère encore y aller cette fin de semaine. En tout cas l’artisan me donne des nouvelles au fur et à mesure.
Kendy : Bon bah c’est parfait. De toute façon on n’aurait pas pu faire grand-chose, donc ça ce n’est pas trop grave. Mais bon cette semaine, il faudrait quand même que tu puisses y passer et voir un peu comment ça évolue.
Laure : Oui, c’est sûr. Ouais, je vais regarder ça cette fin de semaine. Et puis j’avais une question Kendy. J’étais en train de regarder les chiffres et je regardais au niveau de l’amortissement. Donc c’est vrai qu’on dit que les premières années, tu ne payes pas d’impôt. Mais c’est aussi valable pour la location courte durée, pour la location saisonnière ?
Kendy : Ah oui, mais c’est la même activité.
Laure : Oui, mais si tu ne paies pas, tu n’es pas imposable la première année, c’est parce tu déduis tes travaux, c’est ça ?
Kendy : Tu ne vas pas déduire que tes travaux, tu vas déduire toutes tes charges en fait. En fait comme charges, tu vas avoir tes travaux, l’amortissement du bien…
Laure : Mais oui, mais les travaux que tu vas faire, normalement ça rentre dans… Enfin, je veux dire par exemple si tu refais les murs, ça rentre dans la valeur du bien. C’est-à-dire que si par exemple ton bien, il arrive à un montant de 200 000 € avec les travaux, c’est les 200 000 balles que tu vas amortir ?
Kendy : Ah, non ! Ce n’est pas comme ça. En fait tu amortis en fonction du poste. C’est pour ça que c’est assez complexe, c’est avec ton comptable que tu le verras. C’est lui qui va gérer ça. Mais en fait par exemple sur ton bien que tu as acheté peut-être 100 000 € pour prendre un exemple simple, il n’y a peut-être que 70 000 € que tu vas pouvoir amortir parce que dans les 100 000 €, il y a une partie du terrain.
Laure : Il y a le terrain, ouais, c’est à peu près 10 % de la valeur du bien. Et ça, tu ne l’amortis pas, mais tout le reste, tu l’amortis et à des durées différentes ?
Kendy : Exactement. Parce que par exemple les murs, tu vas les amortir peut-être sur 40 ans alors que par exemple le mobilier sur 25 ans, les fenêtres sur 10 ans, le parquet sur 20 ans. En fonction, le comptable va avoir une grille pour chaque poste. Et c’est lui qui va te dire « tu vas pouvoir déduire tant pour telle année pour tel poste ».
Laure : D’accord. Mais tu es sûr que l’amortissement global, enfin avec tous les postes compris, c’est-à-dire l’immeuble, les fenêtres, la toiture, etc., est-ce que cet amortissement annuel va pouvoir éponger les recettes que tu vas avoir en face et être en situation déficitaire d’une certaine manière et ne pas payer d’impôts ?
Kendy : Je vois, c’est une bonne question. Moi ce que je te souhaite, c’est de ne pas être déficitaire très longtemps non plus, mais c’est ce qui va se passer.
Laure : Oui, enfin, déficitaire dans le sens où tu ne paies pas d’impôts effectivement parce que tu as tes charges calculées qui rentrent.
Kendy : En fait, ce qu’il faut que je te dise, c’est que toi, tu as quand même quelques années devant toi parce que pour ne plus rien avoir à déduire sur 200 000 €, ça voudrait dire que tu as généré au moins 150 000 € sur les deux prochaines années. Alors tu as généré des revenus proches de ça, mais de toute façon tu auras des charges avec. Donc même si tu sors 60 000 €, c’est déjà beaucoup 60 000 €, en fonction de ce que tu vas faire, en bénéfice, certes tu vas peut-être déduire deux-trois ans. Après, ce qu’il faudra faire, c’est refaire *1:03:49*.
Laure : Des travaux.
Kendy : Il faut faire des travaux. Peut-être pas forcément des travaux parce que là tu auras déjà fait les travaux. Donc tu n’auras plus grand-chose à faire, donc il faudra toujours *1:03:56* les opérations mais ça ne reste quand même pas si problématique si tu fais par exemple du full-saisonnier. Quelqu’un qui fait du full-saisonnier, il va éponger son amortissement beaucoup plus rapidement que quelqu’un qui fait de la location meublée standard.
Laure : Ouais, exact. Il paiera de l’impôt finalement si tu fais du full-saisonnier.
Kendy : Il paiera peut-être beaucoup plus rapidement que celui qui fait de la location…
Laure : qui fait de la location meublée standard.
Kendy : C’est ça, exactement.
Laure : parce qu’il aura plusieurs revenus.
Kendy : Parce que tu vois quand il fait de la location meublée standard, on va dire qu’il a quatre appartements ou cinq appartements à 400 €. Ça fait qu’il a 2 000 € de revenus par mois. Sur l’année ça lui fait 24 000 €.
Laure : Ouais, avec les amortissements.
Kendy : Tu vois 24 000 €. Par contre si la même personne fait de la location saisonnière, on va dire qu’elle gagne le double…
Laure : C’est mieux. Ouais, trois fois.
Kendy : Le double, ça fait 4 000 €, donc sur l’année ça fait 48 000 €.
Laure : Ouais. Donc avec les amortissements qui eux ne changent pas, finalement celui qui fait du full saisonnier, il arrivera plus à payer de l’impôt rapidement, enfin plus vite que celui qui fait du meublé standard ? Parce qu’il a plus de revenus.
Kendy : Exactement. Et même j’ai envie de dire ça va se passer comme ça mais après, il ne faut pas oublier que tu auras quand même des charges qui vont s’appliquer. Ce ne sont pas des choses importantes, mais tu vas avoir des trucs pour ta femme de ménage, tu vas avoir tout ce qui va être par exemple électricité, tu vas avoir aussi *1:05:32*. Tous ces trucs-là, ce n’est pas grand-chose. C’est sûr que ça ne va pas te permettre de faire 20 ans sans payer d’impôts, mais au moins pendant 4-5 ans, tu peux ne pas payer d’impôt du tout. Et puis après, tu pourras faire d’autres opérations, mais ça se cumule et puis c’est les années qui s’accumulent.
Laure : D’accord, ouais je vois.
Kendy : Mais après, moi je te dis il ne faut pas avoir peur de payer d’impôts, c’est-à-dire que certes, on va toujours chercher à optimiser mais je vois les gens qui disent « ouais, mais je n’ai pas envie de payer d’impôts », ouais mais mec, si tu gagnes de l’argent, c’est normal que tu dois payer.
Donc à un moment il faut se dire, comme je le disais, je ne plus à qui j’ai dit ça, mais moi, je veux payer l’ISF. Donc *1:06:20* c’est pour te dire qu’il ne faut juste pas se retrouver dans une situation où tu payes des impôts sur un truc qui ne te rapporte pas d’argent. Mais si le truc te rapporte de l’argent, eh bien ouais on va optimiser, mais c’est sûr qu’à un moment il faudra passer à la caisse. On ne pourra jamais se dire : « ouais, je veux gagner de l’argent sans passer à la caisse ». À part si tu vas te délocaliser, genre à Dubaï, ce n’est pas possible, on est en France.
Laure : Ouais, exactement. OK, je vois parce que je faisais des calculs et je me dis : « mais tiens, l’amortissement d’accord, mais si tu as un gros revenu en face, ton revenu absorbe l’amortissement et bon il ne reste que les charges ». Et finalement tu arrives à payer de l’impôt plus rapidement qu’une personne effectivement qui fait de la location meublée classique.
Kendy : Bah oui, ça, c’est sûr. Mais nous, de toute façon, en tout cas tous ceux qui vont faire de la location courte durée, ils vont payer des impôts beaucoup plus rapidement que… C’est pour ça qu’après, on va utiliser les deux stratégies, c’est-à-dire : 1/ on va effectivement faire d’autres opérations ; et 2/ basculer par exemple avec une société pour là, vraiment lisser les revenus et toujours continuer d’avancer sans impacter la fiscalité.
Laure : Ouais, et puis monter une holding derrière pour rapatrier et distribuer, etc.
Kendy : Ah, exactement ! Tu as tout compris. Ça, c’est la deuxième étape, ça. (Rire.) Ah non, puisqu’on en avait parlé.
Laure : Oui, on en avait parlé dans la journée des Sprinteurs, effectivement. Tu nous as montré, tu as fait un petit schéma, etc.
Kendy : Ouais, ça, c’est des trucs qu’on verra par la suite. C’est bien d’y penser déjà mais c’est sûr que comme je t’ai dit, si je vous apprends à générer des euros, je dois vous apprendre à payer les impôts aussi (Rire.)
Laure : (Rire.) Ah ouais, non, clairement.
Kendy : C’est normal, t’inquiète. Je ne sais pas si tu avais d’autres questions du coup par rapport à ça ?
Laure : Ah non, non, pas d’autres questions. Donc là, la livraison est prévue cette semaine, donc j’espère fin de semaine avoir plus de nouvelles.
Kendy : OK, ça marche. En tout cas si tu as d’autres questions ou d’autres nouvelles à nous donner, n’hésite pas, je te redonne la parole.
Laure : D’accord. OK, très bien.
Kendy : OK, à tout à l’heure Laure !
Laure : OK, merci ! À plus ouais ! Bye !
Kendy : All right. OK. Du coup je vois qu’il y a notre ami Wilfrid. Wilfrid, je vais te donner la parole, tu vas me dire un petit peu où est-ce que tu en es toi sur tes recherches.
Wilfrid : Ouais. Tu m’entends ?
Kendy : Comment vas-tu Wilfrid ?
Wilfrid : Ouais, ça va, et toi ?
Kendy : Ça va nickel. C’est quand ton anniversaire là du coup ?
Wilfrid : C’est passé, c’était samedi.
Kendy : Ah, bah joyeux anniversaire en retard !
Wilfrid : Ouais, merci ! Donc du coup j’ai eu une visite samedi, mais du coup je crois que je vais changer de ville parce que je ne sais plus la personne qui était tout à l’heure là. À Cambrai, là il y a un souci, c’est que j’ai eu plusieurs agents immobiliers, ils m’ont expliqué que dès que tu veux séparer, la mairie veut absolument qu’il y ait un parking, un logement, enfin un logement - un parking, sinon ils ne délivrent pas d’autorisation de travaux en fait.
Kendy : Alors ça, je vais le redire pour tout le monde : en fait, tu as une demande à faire à la mairie quand tu veux créer des lots cadastraux. C’est-à-dire qu’en fait au niveau du cadastre, quand tu achètes ton bien, on dit que c’est comme s’il y avait une boîte aux lettres à cette adresse. Mais après, ça, en gros, si demain tu veux revendre ce bien-là, tu seras obligé de revendre une boîte aux lettres. Il y a une boîte aux lettres, donc tu vends un bien.
Si demain tu te dis que tu veux créer des logements pour que des familles puissent venir avec leurs enfants, avec leurs meubles et tout, par exemple faire de la location nue, là effectivement si tu fais ces créations de logements-là, tu seras obligé de faire des déclarations de lots pour que chaque personne, chaque famille en gros puisse avoir son appartement ou sa « maison » et que chaque personne puisse avoir son compteur d’eau, chaque personne puisse avoir son compteur électrique. Donc effectivement dans ce cas de figure, oui tu es obligé de faire une demande à la mairie pour créer des nouveaux lots et si tu n’as pas de place de parking, là la mairie peut mettre son veto.
Par contre dans le cas où tu ne crées pas de lots cadastraux, c’est-à-dire que toute la modification se fait en interne, il n’y a pas de modification de la façade, il n’y a pas de modification externe du bien, là, la mairie ne peut pas te demander de place de parking. C’est comme si tu faisais… je n’aime pas le terme mais c’est presque comme si tu faisais de la colocation. C’est des chambres supplémentaires que tu fais. Là tes chambres sont équipées de salle de bains, petit kitchen etc., mais c’est des chambres. Donc là, la mairie ne peut pas te dire : « oui, il faut mettre des places de parking ». Et si demain la mairie te disait quelque chose, tu dis qu’en fait tu n’as pas créé de logement, tu as juste créé des chambres. Donc on ne peut pas te demander quoi que ce soit. Et si on te dit : « mais tu n’as pas fait de demandes pour les travaux », tu dis « bah oui, mais c’est normal je ne change pas l’aspect extérieur du bien, le seul truc que je fais, c’est de la rénovation. Donc il n’y a pas un permis de rénovation. Il y a un permis de construire quand tu fais une modification du bien, quand tu augmentes l’espace mais ce n’est pas ton cas, donc tu n’as pas à t’inquiéter pour ça.
Donc pour l’instant, fais simplement tes recherches en termes de... Tu visites les biens quelle que soit la ville. Je te dis les seules villes où vraiment ça va nous poser des problèmes, ce sont les villes comme Paris où effectivement là il va y avoir des histoires de compensation à faire, et là bon oui. Mais sinon, l’histoire de parking, tu ne te prends pas la tête avec ça.
Wilfrid : Ouais, parce que du coup il y en a un qui m’a expliqué, je ne sais pas si tu te souviens quand on était au téléphone, quand tu avais vu ma fiche d’analyse, je ne sais pas si tu te souviens du bureau, tu as dû voir d’autres trucs entre-temps. Et le gars, je l’ai appelé, puis il m’expliquait : « à la rigueur, vous pouvez faire passer ça en colocation », et je disais : « les colocations, il faut qu’il y ait une seule pièce de vie et puis dans les chambres il ne faut pas qu’il y ait tout ce qui est WC en fait ».
Kendy : Ouais, toujours. Ça, c’est justement ce qu’on va voir. Je ne sais plus qui m’avait posé cette question. En fait, le PLU, c’est un peu comme la banque. Quand tu vas aller voir la banque, tu vas dire à la banque : « écoutez, c’est ma résidence principale ». Tu vas présenter un dossier, ils vont t’accepter le dossier et puis c’est tout. Là c’est pareil. Si par exemple tu présentes à un PLU en disant que tu vas rénover ton logement, par exemple c’était un bureau, tu veux le transformer en logement. Là, en fonction de la ville dans laquelle tu es, tu vas faire des plans qui correspondent à ce que les mecs ils veulent. Par exemple tu vas leur dessiner un salon, une cuisine et puis voilà, et puis c’est tout. Mais tant que tu ne changes pas l’extérieur, il n’y a personne qui viendra te dire « ouais, il est où le salon ? » De toute façon, c’est ta résidence principale, donc tu fais ce que tu veux à l’intérieur. Tu l’agences comme tu veux.
Je veux te dire la seule chose qui peut se passer, où on va te prendre la tête pour ça, c’est si demain tu changes… Par exemple tu avais une partie habitation et une partie commerciale, et là tu changes la partie commerciale. Là effectivement il faudrait que tu demandes l’autorisation à la mairie pour faire le changement de destination. Et en plus normalement, je vous demande de le faire, mais logiquement selon les règles, tu n’es même pas obligé de le faire puisque l’activité qu’on fait, c’est une activité commerciale. Donc tu pourrais très bien simplement mettre tes toilettes et tout ça sans avoir des demandes à faire.
Alors pourquoi on le fait ? C’est souvent parce qu’en fait au rez-de-chaussée, quand c’est des bureaux, tu vois une vitrine ou des trucs du genre. Donc là quand tu veux changer la destination, il faudrait parfois changer l’aspect extérieur. Donc dans ce cas-là, c’est plus simple. Mais si tu as genre des bureaux qui sont agencés comme une maison, eh bien je vais te dire tu n’as même pas de demande à faire puisque l’activité qu’on fait, c’est une activité commerciale, donc tu as le droit aujourd’hui de faire de la location meublée dedans. C’est comme un hôtel. Un hôtel, ce n’est pas une habitation, c’est une activité commerciale, donc c’est des locaux commerciaux l’hôtel.
Wilfrid : Ça marche. Mais du coup, j’ai vu une vidéo, vous avez fait une conférence à l’hôtel et tout, et j’écoutais, il y en a un qui disait que finalement quand tu fais la séparation, tu n’as pas besoin de mettre des compteurs différents pour chaque logement. Tu mets un seul compteur électrique, un seul compteur d’eau pour tout le bâtiment du coup, c’est ça ?
Kendy : C’est ça, exactement.
Wilfrid : D’accord. Parce qu’il y a un qui me disait, un agent immobilier, je lui disais si on faisait des travaux sans mettre… enfin, est-ce qu’on a le droit ? Je lui ai demandé ce n’est pas illégal de faire des travaux et de laisser juste un compteur, il me dit que si c’était illégal.
Kendy : Argh. En fait, les gens, souvent ils font des amalgames. C’est comme des fois, des gens te disent oui en fait tu n’as pas le droit de faire de la location courte durée plus de 120 jours. Les gens sortent les éléments de leur contexte.
La seule chose que tu n’as pas le droit de faire, c’est de revendre l’électricité. Ça, effectivement, tu n’as pas le droit de le faire. Mais de toute façon comme toi tu vas faire de la location meublée, c’est toi qui vas payer l’électricité. Donc tu ne vas pas faire de revente d’électricité puisqu’à aucun moment tu dis au mec : « tu as consommé 15 watts, donc tu dois payer 15 watts ».
Si tu fais de la location meublée par exemple à des étudiants, tu vas mettre un forfait avec des charges en disant : « dans le forfait de charges, tu as l’électricité et l’eau qui sont compris », et puis c’est tout. Donc tu ne revends pas et de toute façon il n’y a pas de notion de compteur puisque c’est un forfait.
Même en faisant de la location meublée pour des étudiants, cette règle-là ne te concerne pas. Et souvent, je te dis les mecs qui parlent de ça, c’est des mecs qui n’ont même pas de logement. Pose-lui la question : « combien d’appartements tu as ? » Il te dira euh, machin et tout ça.
Wilfrid : Je crois que les gars qu’il a eus parce que j’ai eu trois agents différents. Donc j’ai eu deux sons de cloche différents, il y en a qui m’ont dit clairement : « je préfère vous prévenir Monsieur, il n’y a pas de parking, donc si vous voulez séparer le logement ». Donc après peut-être que moi aussi, je n’aurais peut-être pas dû leur dire tout ça. Ils m’ont dit : « oui, si vous voulez séparer, dans cette ville ça ne va pas être possible. Avant il y avait une amende si vous n’aviez pas de parking. Maintenant, ils ont enlevé l’amende, carrément ils interdisent par exemple ». En fait, ils m’expliquaient que tu dois faire une demande de permis de louer à la ville lorsque tu fais la location. Donc ils envoient un agent de la municipalité et s’il voit par exemple que j’ai plusieurs logements dans le bâtiment, il va me demander si j’ai une place de parking pour chaque logement. Et si je lui dis que je n’ai pas une place de parking pour chacun des logements, il ne va pas me donner mon permis de louer.
Kendy : Mais déjà le permis de louer, ça concerne la location standard et ça, ce n’est pas dans toutes les villes. Certaines villes effectivement ont mis ça en place pour éviter justement d’avoir des histoires de logements insalubres et tout. Mais crois-moi qu’aujourd’hui on est en pénurie de logements. Donc la mairie qui va venir dans ton logement, il va voir que tes logements sont propres et il va te dire : « non, je ne te donne pas de permis de louer », ce serait vraiment aberrant. Parce que déjà eux, ils n’ont pas suffisamment de logements et en fait quand tu fais des logements tu offres une faveur en gros.
Les mecs, pourquoi ils font comme ça ? C’est juste pour qu’il n’y ait pas de marchands de sommeil. Et ça, c’est normal. Le but, ce n’est pas que les gens prennent n’importe quoi et dorment dans des trucs pas chauffés, dégueulasses. Ça, je suis d’accord. Mais si ton logement est propre et tout, les mecs ne vont pas te prendre la tête. Moi je te dis, j’avais un souci dans un de mes logements où il n’y avait pas suffisamment d’aération, il y avait des taches noires là. Du coup ils sont venus, ils ont dit : « houlà, là, c’est insalubre et tout ! », je dis « mais c’est bon les gars, je suis arrivé, j’ai vu le truc, OK c’est bon effectivement il y a un problème d’aération. J’ai acheté un déshumidificateur d’air, j’ai fait installer ça. On a repeint le logement » et puis c’est tout. Même le mec de la mairie, il est venu me voir, il me dit : « ouais, je ne sais pas pourquoi ils vous ont cassé les couilles parce qu’en plus, normalement nous-mêmes on n’est pas en règle, on devrait avoir je ne sais pas combien de logements qui sont manquants ». Il me dit « ouais, bah après c’est normal. Vous avez fait les travaux correctement, donc c’est tout ». Mais après ils m’ont dit oui effectivement, ils ont prévu de mettre en place une histoire de permis de louer et tout, mais c’est vraiment pour les mecs qui sont marchands de sommeil. Et en plus j’ai eu ce truc-là parce que c’est une locataire longue durée. Si c’était la location courte durée, il n’y a personne qui est venu me voir pour me parler de quoi que ce soit. C’est pour ça que je te dis, moi, location longue durée, déjà les gens ils ne payent pas et en plus c’est chiant. Il faut demander des autorisations et tout, alors que si tu fais une location courte durée, il n’y a personne qui va venir te voir pour te dire « oui, mais… ». On ne va pas voir l’hôtel pour lui demander son permis de louer (Rire.)
Wilfrid : Ça veut dire que moi, dans mon cas précis, demain j’achète dans cette ville, je n’ai pas besoin d’aller à la mairie pour demander un permis de louer parce que c’est de la location courte durée ?
Kendy : Mais non ! Tout ce que tu devras faire à la mairie, c’est une déclaration d’activité disant que tu fais de la location courte durée. Moi, je vous donne tout ce qui est possible. Si tu veux faire de la location standard, tu peux le faire. Mais à ce moment-là, effectivement tu devras demander un permis de louer. Mais si tu veux faire de la location courte durée, la seule déclaration que tu vas faire, c’est une déclaration d’activité disant que tu vas faire de la location courte durée et puis c’est tout.
Wilfrid : D’accord, ouais ça veut dire que dans cette ville, si demain j’achète un bâtiment chez eux, je serai obligé de faire que de la courte durée. OK, ça marche.
Kendy : De toute façon, même si tu veux louer à des étudiants, ce sera considéré comme étant une colocation. Donc là effectivement, ils peuvent te demander un permis de louer, là oui c’est possible. Mais je veux te dire en plus il y a deux cas de figure. Il y a un permis de louer, c’est-à-dire que tu demandes et puis ils t’acceptent. Et après, il y a déclaration en fait. C’est un peu pareil que la location courte durée, tu dois juste leur dire que oui, effectivement tu vas faire de la location et, eux, ils vont faire passer quelqu’un. Si ça va, c’est tant mieux, si ça ne va pas, ils te diront « tu as tant de temps », ils te laissent peut-être un an ou deux ans ou six mois pour te remettre aux normes, pour que tu puisses continuer de louer.
Wilfrid : D’accord. Ça, je peux le faire en amont avant de commencer à faire plus de recherches dans la ville. Parce que j’essaie d’appeler la mairie. Après je ne sais pas qui j’ai eu au téléphone, mais bon ils n’avaient pas l’air être trop au courant de ce qu’il se passe.
Kendy : En fait si tu veux avoir une info par rapport à la mairie de la ville dans laquelle tu veux aller, il faut que tu appelles le PLU. Il faut que tu demandes le service du Plan Local d’Urbanisme et c’est eux qui vont te dire.
Wilfrid : Ouais, c’est l’urbanisme que j’ai eu au téléphone. En fait, j’ai eu la voirie et l’urbanisme, ils n’avaient pas l’air d’être au courant. Et après, j’ai rappelé un autre agent immobilier qui me disait : « oui, en fait la dame qui était à l’urbanisme, c’était une remplaçante, donc elle n’a pas l’air de connaître ». Et en fait sur le site internet de la ville, ils ont mis des documents PDF et j’ai trouvé sur les documents qu’ils stipulaient bien que, en fait l’information que j’ai eue par les agents immobiliers, si tu cherches à faire de la location, il faut absolument qu’il y ait une place de parking attitrée au logement. Mais bon, si ce n’est que pour la location longue durée, du coup ça ne me concerne pas.
Kendy : Moi, je te dis perso, j’ai des endroits où effectivement il y a des places de parking qui sont déjà là, donc ça va. Mais moi dans les logements ou dans les autres immeubles et tout, je n’ai pas créé des places de parking. Et moi, je suis référencé à l’Office du tourisme. En plus encore aujourd’hui, les mecs de l’Office du tourisme m’ont écrit pour me dire que je dois leur envoyer de l’argent.
Non mais franchement je te dis, pour l’instant, la seule chose sur laquelle tu dois te focaliser, c’est trouver un bien qui a du potentiel et après effectivement tu verras pour la suite. Mais pour l’instant, ne te prends pas la tête parce que de toute façon, les mecs ils sont en galère. Donc toi, quand tu arrives avec un bien sur le marché, que ce soit pour de la location courte durée ou de la location standard, tu leur fais une faveur. Parce qu’en location courte durée, tu fais tourner l’économie, tu vas faire dormir des gens, donc à l’Office du tourisme tu vas payer des taxes de séjour, et si c’est en location longue durée, du moins en tout cas une location standard, tu viens pallier au manque de logements qu’il y a sur le secteur. Ce n’est même pas sectorisé, c’est en France. Il y a un manque de logements partout en France.
Wilfrid : D’accord. Ouais, en fait je n’ai pas besoin d’expliquer plus que… en fait quand je demande pour faire des visites, je n’ai pas besoin de leur dire que c’est pour de la location courte durée ?
Kendy : Eux-mêmes, ils ne savent même pas des fois de quoi ils parlent. Et je te dis, ce n’est pas parce que le mec il s’appelle « agent immobilier » qu’il sait de quoi il parle. Et même toi, tu as appelé la mairie, tu as vu qu’elle est pourtant au PLU et elle ne sait même pas de quoi elle parle. Tu as vu un peu du coup tout ça.
Wilfrid : Ouais, j’ai dû rechercher par moi-même parce que j’avais toujours des informations différentes, donc c’est pour ça que…
Kendy : Mais je te dis là aujourd’hui clairement, tu connais plus que 80 % de la population. Et c’est ce que je disais tout à l’heure à Jimmy, ce n’est pas parce que le mec il est derrière un bureau qu’il sait de quoi il parle. Donc simplement si tu sais que tu vas faire des modifications extérieures au bien, oui effectivement là tu fais une déclaration au PLU, tu fais une demande et histoire juste qu’ils ne te cassent pas les pieds. Parce qu’il y en a qui font leurs travaux et puis c’est tout. Le PLU passe et il voit que c’est en train d’être fait. Donc il y en a qui le font. Nous, c’est juste pour faire les choses bien, donc nous on va quand même leur dire, mais c’est tout. Ne te prends pas la tête. Tu cherches un bien qui correspond à tes critères et puis tu dis au gars que tu veux un truc qui a du potentiel. S’il te dit « il n’y a pas de parking », tu dis « t’inquiète, pas de problème, je vais m’organier pour ça », et puis c’est tout.
Wilfrid : D’accord. Du coup je vais les rappeler pour le refaire parce que du coup, la moitié j’ai dû annuler. Mais du coup je vais les rappeler, je vais aller visiter les biens.
Kendy : Bah ouais mon gars, là tu as perdu du temps. T’inquiète.
Wilfrid : De toute façon je n’y vais que samedi, je ne peux pas y aller avant, donc je vais les rappeler là demain.
Kendy : OK, bah fais ça et puis comme ça, nous on va pouvoir…
Wilfrid : En plus eux, ils ont tous pris mes coordonnées, ils m’ont tous dit : « attendez Monsieur, j’ai pris vos coordonnées, je vous rappelle ». Ils étaient à l’assaut quand même, quand tu regardes ils étaient là : « ouais bah attendez, je vois votre numéro qui s’affiche, vous êtes Monsieur comment ? Je vais vous rappeler dès que j’ai un bien », et tout ça et j’ai fait : « il n’y a pas de souci, rappelez-moi ».
Kendy : C’est cool ça, au moins comme ça, tu as des pions qui travaillent pour toi sur le terrain mon gars. Ça, c’est cool.
Wilfrid : Ouais, bah du coup je vais les rappeler demain, je vais faire une bonne visite. Il y a au moins cinq-six biens que je dois visiter là facile.
Kendy : OK, bon bah fais ça et puis continues d’avancer alors.
Wilfrid : Ça roule.
Kendy : Ça marche ?
Wilfrid : Ça marche.
Kendy : OK, si tu as d’autres questions, n’hésite pas, je te redonne la parole alors.
Wilfrid : Pas de souci, merci !
Kendy : Ça marche. Je t’en prie.
OK, je vois qu’il y a notre ami William, je vais te donner la parole, tu vas me dire où tu en es. Salut William ! Comment vas-tu ?
William : Bien, et toi ?
Kendy : Ça va nickel.
William : Oui, moi la dernière fois qu’on s’est parlé, j’avais un bien. Je devais faire venir un gars pour les travaux, donc je l’ai fait venir et bah dégouté parce que la maison, ça ne va pas. Il y avait un truc que je n’ai pas vu et il y a une fissure que je croyais que ce n’était pas grave, mais le mec, en regardant par-derrière, il a vu qu’elle partait du bas, qu’elle partait des fondations et donc c’est mort.
Kendy : OK, mais ce n’est pas le truc dont tu m’avais parlé quand on s’était vu à la rencontre, tu me disais que c’est un peu penché là ?
William : Ouais.
Kendy : Non, non ! Ce n’est pas celui-là.
William : Non, ce n’est pas celui-là, c’est un autre. Mais ouais, du coup bah dégouté. Celui-là, ça ne va pas. Mais le mec des travaux que j’avais fait venir, il m’a laissé sa carte et tout en me disant que si j’avais un autre bien, que je n’hésiterais pas. Donc ça, c’est cool déjà. Et du coup j’ai continué à chercher. J’ai fait deux visites récemment là. Les deux biens, ils sont intéressants. Donc je me suis attardé surtout sur un, là j’ai fait les plans aujourd’hui. C’est un 140 m² à 69 000 €, mais elle peut la lâcher à 60 000 €.
Kendy : Et tu peux en faire combien au maximum de logements du coup ?
William : Six.
Kendy : D’accord. Et budget total, tu seras à combien alors ?
William : Bah je ne sais pas combien ça me coûterait, il faut que je fasse venir un gars. Je fais d’abord les plans parce que le mec, la première fois que j’y suis allé, il m’a dit : « de toute façon si tu veux que je te fasse un devis, il faut que tu fasses le plan ». Donc là j’ai fait direct les plans avant d’appeler quelqu’un, comme ça quand je le verrai, on ira voir la maison, on verra ce qui est possible et comme ça au pire si ça va, j’ai les plans directement sur place.
Kendy : OK, ça marche. Bah écoute, fais ça. De toute façon, tu as fait tes plans avec quoi du coup ?
William : HomeByMe.
Kendy : Bon bah c’est bien. De toute façon tu peux sortir les plans en 2D, 3D et puis après tu iras en visite avec ça et puis tu avances sur ton projet.
William : Justement, j’ai deux-trois trucs que je n’ai pas fait. Déjà la maison, les inconvénients, c’est chauffage au fioul, donc déjà il faut que je change.
Kendy : Je ne sais pas si c’est une question, mais si c’est une question, oui.
William : Non, mais ce n’est pas une question, c’est qu’il faut que je change déjà. Ça, je ne sais pas si ça coûte très cher. Je ne connais pas du tout les prix.
Kendy : En fait, il faut se dire que tu peux simplement ne plus utiliser le chauffage actuel et passer sur autre chose. S’il y a par exemple un tank et que tu veux sortir le tank et tout ça, ça peut te coûter de l’argent. Mais si c’est dans un endroit qui est enterré et tout ça, tu ne te prends pas la tête, tu laisses comme ça et tu mets juste des radiateurs électriques. Ça, ça ne va pas forcément te coûter de l’argent.
William : Parce que ça en fait, il y a une chaufferie tout derrière. Il y a une pièce chaufferie et voilà.
Kendy : OK, non mais ça, ce n’est pas gênant. Je ne sais plus qui a un truc pareil, mais en fait le fait d’avoir une pièce qui a une chaufferie et tout, si tu l’utilises, OK. Si tu veux utiliser la pièce en question et que tu veux tout débarrasser, là ça va te coûter de l’argent, mais si tu te dis simplement OK, tu ne l’utilises pas et tu veux mettre de l’électrique, tu n’as qu’à installer ton truc électrique et puis c’est tout.
William : Ouais parce que ça va. La chaufferie, il y a une cour et c’est en allant à la cour qu’il y a la chaufferie. C’est tout derrière, elle ne gêne rien du tout, c’est une pièce que personne n’y va jamais.
Kendy : OK, bah dans ce cas-là, tu laisses comme ça et puis tu ne t’embêtes pas à tout enlever.
William : Donc c’est mieux le chauffage électrique justement ?
Kendy : Ah bah oui, moi je suis vraiment partisan de l’électrique, avant des bons matériaux quand même, avec des bons radiateurs. Moi, ce que je préconise, c’est des radiateurs à inertie, à huile ou alors avec de la fonte. La fonte c’est mieux, mais bon l’huile ça fait le job aussi. Mais il faut vraiment éviter tout ce qui va être radiateur rayonnant. Si tu as des bons radiateurs, ça fait le job.
William : OK et autre chose, la maison elle n’est pas isolée. Enfin il n’y aura pas tous les murs à isoler mais ça, ce n’est pas très grave mis à part le fait que je vais perdre léger en surface, vraiment léger à certains endroits, c’est un peu chiant. Et par contre, il n’y a pas de la ventilation sur la toiture, ça veut dire que ce n’est que l’ouverture de Velux.
Kendy : OK, mais ça, ce n’est pas gênant ça encore. Tu vois ça c’est des petits détails que tu peux corriger.
William : C’est largement faisable.
Kendy : Ouais, c’est largement faisable. Tu vois, si tu dois mettre ta VMC genre en-dessous et créer une petite trappe ou un truc du genre, ça c’est tout à fait faisable, ce n’est pas des trucs gênants. S’il n’y a pas d’isolation, de toute façon tu allais quand même la faire donc ce n’est pas gênant. Quand c’est déjà fait, tant mieux, tu n’as pas à dépenser. Si ce n’est pas fait, tu le fais. Et puis tu vas perdre 7 cm, donc si, c’est un peu chiant mais bon ce n’est pas encore méga grave.
William : Ouais, voilà, ce n’est pas très grave non plus.
Kendy : Ouais, c’est ça. Donc ne te prends pas la tête.
William : Ouais. Et dernière petite chose, c’est que tout là-haut, donc il y a rez-de-chaussée, 1er et 2e, et au 2e il y a une grande pièce que je peux diviser d’ailleurs. À un endroit, il y a le revêtement au sol, il a été enlevé. Enfin ils n’ont pas caché, il a été enlevé. Et il y a quelques lattes sans plancher bois, donc il y a quelques lattes à remplacer. Et il y a la grosse poutre qui traverse d’un bout à l’autre, qui commence un peu à… elle n’est pas en bon état. Et ça justement, j’ai essayé de trouver pour quelle raison et je n’ai pas trouvé. En fait, je me pose la question « mais comment est-ce qu’elle a pu… pourquoi ça fait ça ? », je ne sais pas, je ne trouve pas. Il n’y a pas de dégâts des eaux, il n’y a rien et je ne comprends pas.
Kendy : Mais ça effectivement, des fois comme ça, tu ne peux pas voir. Donc des fois pour voir, il faut démonter. Si tu as déjà vu que la poutre était en mauvais état, ce n’est pas grave en soi, ça se répare. Mais en tout cas, il faudrait le mettre en avant dans ta négociation. Et puis avec l’artisan, il faudra essayer de voir un peu est-ce qu’il n’y en a pas d’autres qui sont pourries. Et puis après effectivement il faudra l’inclure dans ton budget travaux. Parce que tu sais qu’il faudra enlever des planches et puis sûrement remettre des planches d’OSB au-dessus pour enlever carrément les petites planches là, et puis avancer. Mais bon ça, au moins c’est bien que tu l’ais vu. C’est déjà ça le plus important. Puisque des fois, ce qui se passe c’est que c’est une fois que t’achètes et que tu commences à enlever des murs et tu te rends compte que la petite planche commence à se soulever et en la soulevant, on voit que la poutre en-dessous était pourrie aussi. Et là, c’est moins drôle parce que tu ne t’y attendais pas. Mais là tu l’as vu donc c’est bon.
William : Dernière petite chose : en fait c’est des escaliers, ça monte, il y a un petit palier et ça remonte de l’autre côté. Ça monte il y a un petit palier, et là où il y a le petit palier, le mec, il y a une porte et en fait il a fait un bureau. Sur le petit palier, il y a une porte et il a fait un bureau là de 9 m² et je ne sais pas quoi en faire de ça, 9,13 m².
Kendy : Tu peux toujours utiliser ça comme buanderie, tu peux utiliser ça comme… Tu auras toujours besoin d’espace. Si par exemple c’est un truc avec 9 m², à l’étage, tu peux éventuellement mettre peut-être tes ballons d’eau chaude à cet endroit. Donc ça, pour moi ce n’est pas des trucs rédhibitoires. C’est des trucs au pire quand tu es dedans, tu te dis : « ah ouais, effectivement je pourrais utiliser ça pour faire tel ou tel truc ». Mais de toute façon c’est de l’espace, donc ce n’est pas perdu, tu trouveras forcément quelque chose. Tu trouveras forcément une utilité.
William : En tout cas ce que j’ai optimisé là, c’est que c’est six logements pour environ ça va de 15 à 19 m².
Kendy : OK, bon bah c’est parfait, ça. Donc là il faut juste que tu respectes ton code 127. Si tu es dans le code 127, je te dis go ! Là on bombarde, on fait une offre. Tu peux déjà même si tu veux te rassurer, revoir et refaire une visite avec un agent, du moins un artisan et tout ça.
William : Ouais, c’est ce que je vais faire. Ouais je vais appeler.
Kendy : Et puis après, tu fais une offre et on bombarde. Mais franchement, là c’est top ! Donc moi, je te dis là on y va !
William : Ouais. Non mais j’étais un peu dégouté pour l’autre, mais bon. Il y a plein de biens sur le marché finalement et j’ai trouvé autre chose.
Kendy : Bah ouais. C’est pour ça justement qu’il ne faut pas être en mode perturbé. Il faut se dire il y en a tellement que ouais c’est bon. Je sais, Selim n’aime pas quand je donne cet exemple, mais je dis c’est un peu comme les filles. Genre le mec, il est en plein galère, s’il se dit qu’il n’y en a qu’une, c’est tout. Alors que s’il se dit qu’il y en a plein, ça passera beaucoup mieux avec celle avec qui il est parce que dans sa tête, il se dit il y en a plein. Donc si je te choisis, c’est que vraiment je veux être là (Rire). Je dis ça parce que je vois qu’il n’y a plus de filles.
William : Il faut faire attention quand on sort.
Kendy : Non je rigole, c’est une petite blague. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas William, je te redonnerai la parole alors. Ça marche ?
William : OK, ça marche, merci.
Kendy : OK, à tout à l’heure. OK, je vois qu’il y a notre ami Xavier, je ne t’ai toujours pas entendu. Je vais juste voir si je t’entends cette fois. Yes Xavier, comment vas-tu ?
Xavier : Ça va, et toi ?
Kendy : Ça va nickel.
Xavier : Tu m’entends bien là parce que j’avais un problème de connexion ?
Kendy : Ouais, je t’entends très bien, parfait ! Alors où en es-tu du coup dans tes recherches ?
Xavier : Ça cherche à fond. Ça ne marche pas. Salut la team, désolé. Ouais, ça cherche là, ce week-end passé, je suis parti visiter et j’ai raté deux biens de plus. Ce week-end encore, je suis reparti et là j’ai trouvé un truc pas mal. Il est à 79 000 € et il est dans un bourg, arrêt de bus devant la maison, tout. Et en fait en bas, il y a un local commercial et l’agent immobilier, il me fait comprendre comme quoi que si je veux, comme tu disais tout à l’heure, je ne déclare pas et je mets une cloison juste derrière la vitre du local commercial. Et je fais mon appart, je ne déclare rien à la mairie. Ça, c’est possible, je peux faire ça ou pas ?
Kendy : Comme je le disais, de toute façon, ce n’est même pas illégal en fait ce que tu ferais. Parce que comme je disais tout à l’heure un local commercial, c’est pour une activité commerciale.
Xavier : Commercial parce qu’en fait c’est du commerce ouais.
Kendy : Comme nous, si tu fais que de la location meublée, tu as le droit de juste rénover et puis partir. Moi, pourquoi je vous demande de faire ça ? C’est au cas où demain vous voudriez faire autre chose, c’est-à-dire peut-être faire de la location standard plus tard et tout, oui. Donc au moins ce sera déjà fait.
Xavier : Non, non. On n’est pas dans ça non.
Kendy : Mais si ton but, c’est de faire de la location meublée et tout, ce n’est même pas illégal ce que tu fais. Tu peux faire ça correctement sans avoir à craindre quoi que ce soit.
Xavier : OK, d’accord. Donc là moi, j’ai mis deux artisans sur le coup. Normalement cette semaine, demain je vais essayer d’appeler l’agent immobilier. Là j’ai appelé deux artisans, ils sont prêts, je suis en train de voir le rendez-vous pour eux. Et dans celui-là, je peux faire six, mais moi je vais m’arrêter à cinq par rapport à ma capacité d’emprunt. Donc je vais en faire cinq en bas, je ne vais pas le diviser en deux. Il y a possibilité de le diviser en deux en bas mais je ne vais pas le faire parce que l’accès, comme je te l’ai dit, c’est un local commercial, il y un accès côté rue, mais je peux le faire pour avoir accès à l’étage mais je ne pourrais pas faire deux accès pour celui du fond. Celui du bas, je vais faire un seul, un seul grand, comme ça il y aura une cour derrière. Au premier étage, j’ai deux côté rue / côté cour, et en haut encore j’en ai deux côté rue / côté cour plus les combles que je ne compte pas dans le projet. Donc en gros j’en ai cinq à faire. À voir. J’attends le passage des artisans et je verrai si ça dit quoi en fait.
Kendy : Ah bah ouais mon gars. Une fois que tes artisans sont passés, si tu es dans ton code 127, là encore comme William, je te dirais « go, on y va ! »
Xavier : Ouais, j’ai fait mon code 127, mais lui, le bien est à 79 900 € et le mec il me dit « on peut descendre à 70 000 € ». Moi, dans mon code 127, je suis à 60 440 €.
Kendy : Bah tu fais, tu suis ton code 127. Toi, tu proposes ce qui est sur ton code 127. Déjà en plus tu n’as pas encore vu avec les artisans.
Xavier : Ouais, il y a pas mal de travaux en plus, donc j’attends leur passage déjà, je verrai bien.
Kendy : Ouais, attends leur passage et tu vas pouvoir finir ton offre. Mais il faut que tu aies tous les éléments. Une fois que tu as tous les éléments, si c’est OK, go, si ça ne va pas, nexte. Mais là pour moi, si tu me dis cinq… Après, tout dépendra du coût des travaux. Il faut que tu essaies de voir ça rapidement.
Xavier : Par rapport à ma capacité d’emprunt et tout ça ?
Kendy : Non, surtout par rapport au coût total. Et puis après, normalement ta capacité d’emprunt, il faut que tu la valides d’abord. Si par exemple tu visites un bien qui vaut 300 000 € et tu sais que ta capacité d’emprunt est autour des 120 - 150 000 € et tout, tu sais très bien que ça ne va pas passer. Donc il faut se dire si tu es autour des 150 000 €, là effectivement il faut que tu ailles sur un projet dans ce budget-là. Et après ce qui peut se passer, c’est que par exemple par rapport à ta capacité d’emprunt, tu ne peux pas faire tous les cinq d’un coup, tu essaies peut-être d’en faire quatre, mais toujours en respectant ton code 127. En te disant qu’une fois que tu auras fini, tu pourras faire peut-être le cinquième un peu plus tard.
Xavier : Merci. Je crois que je dois faire de la trésorerie quand tu mets la *1:46:27*. Je ne savais pas que je pouvais faire ça. Moi, je comptais faire tout d’un coup parce que je me dis une fois que j’aurai des locataires, ce sera difficile de faire du bruit.
Kendy : Si tu fais ça, si tu fais par exemple…
Xavier : J’en fais quatre, après les deux autres.
Kendy : Il faut quand même préparer le chantier c’est-à-dire…
Xavier : Faire la plupart des choses à avancer en haut, c’est-à-dire tout ce qu’il y a à percer, tout ce qui est…
Kendy : Exactement, tout ce qui va être arrivée d’eau, évacuation, tu les prépare. L’électricité, tu mets ça d’abord. Et après quand tu vas terminer, ce sera juste à mettre du placo, ce genre de chose. Ça effectivement, ça peut faire un peu de bruit, mais le mec il ne travaille pas le soir, il travaille en journée et ce n’est pas trop gênant ça encore.
Xavier : Ouais. Après si je fais de la courte durée, si ça se trouve les gens sont venus, ils sont en train de dormir la journée. Je comprends un peu le topo.
Kendy : Ça c’est une solution.
Après, la deuxième solution, c’est de faire genre un financement en double, c’est-à-dire tu vois avec la banque ce qu’elle peut te prêter au maximum par rapport à ta capacité d’emprunt et une fois que tu as signé, boom, tu fais un prêt à la consommation et tu débloques les fonds *1:47:38* pour faire tes travaux.
Xavier : OK, d’accord je comprends. Dis-moi, le prix total de mon projet, il doit se situer à quelle hauteur par rapport à ma capacité d’emprunt ? Par exemple si j’ai une capacité d’emprunt de 100 000 €, je dois m’arrêter à combien ? C’est sûr que je ne pourrais pas prendre un projet qui fait en totalité 200 000 € ou 250 000 €, ça c’est sûr. Mais est-ce que je peux monter à hauteur de 160 000 €, 170 000 €, 180 000 € ?
Kendy : 170 000 €, ça peut être un peu tendu. Moi, je pense que si tu as 100 000 € et que tu essaies de tenter 150 000 €, ça peut passer parce qu’il suffirait de mettre en avant la rentabilité et tout. Mais bon, c’est plus compliqué.
Xavier : Moi j’ai un mec sous la main là, un courtier qui me dit qu’il a déjà fait des projets pour des gens qui avaient la même capacité d’emprunt que moi et ils sont partis à 170 000 €-180 000 €.
Kendy : Ouais bah après je te dis c’est possible, mais il faut que tu mettes en avant la rentabilité et effectivement il faudra…
Xavier : Continuer mon business à moi, il faut que ça soit tout clair avec des chiffres, voilà.
Kendy : Exactement. Il faut vraiment que ce soit carré. À ce moment-là, la banque va te suivre mais sinon ça peut être tendu. Si tu arrives genre comme ça « oui, donnez-moi 180 000 € » et que ta capacité est à 100 000 €, c’est un exemple, ça peut être tendu à présenter. En tout cas pour une résidence principale, c’est sûr que ça ne passera pas, mais pour un projet en investissement locatif, là effectivement ça peut plus facilement passer. Parce qu’on va peut-être amener un bail et tout ça et dire « oui, regardez, j’ai déjà des futurs locataires et tout », même si j’ai *1:49:20*.
Xavier : Il faut que j’ai des preuves.
Kendy : Mais même avec l’agent immobilier, vous pouvez vous arranger. Moi je te dis il y a des agents immobiliers qui te sortent des baux de nulle part. (Rire.)
Xavier : Après, lui, il parle en chinois. Il pense à sa pièce parce qu’il commence à me dire : « ouais, on ne peut pas négocier plus, c’est 70 000 », je ne sais pas quoi. C’est pour ça que des fois j’aurais plus aimé rencontrer le mec qui vend, mais celui qui vend ce bien-là, c’est un marchand de bien. Il a déjà plein de biens et il vendre celui-là pour faire des travaux dans un autre.
Kendy : Ouais, je vois. Non mais déjà là, tu fais ton offre par rapport à ton prix à toi. Ce qui passe pour toi et après tu vois. Ne te prends pas la tête, tu regardes au niveau de ton projet ce qui passe. Et si ça passe, tant mieux, si ça ne passe pas, tant pis.
Xavier : OK, d’accord. Et dis-moi, j’avais une autre petite question, je vois des annonces sur tous les sites, mais c’est des trucs de notaire. Pourquoi il ne faut pas que je démarche ce genre de bien ? C’est quoi le problème ?
Kendy : Rien ne t’empêche de démarcher ce genre de bien.
Xavier : Puisque je vois des trucs pas mal, mais sauf que dès que je vois un notaire, je me dis finalement, laisse tomber.
Kendy : Ah non, non ! Au contraire ! Tu démarches tout. C’est-à-dire que ce soit un notaire, banque, agence immobilière, tu démarches tout, tu vois avec tout le monde. Donc ne t’inquiète pas, tant que le projet est rentable, que ce soit le notaire ou l’agence immobilière…
Xavier : Peu importe la personne qui vend, l’important c’est qu’il accepte mon offre, mon 127.
Kendy : Exactement, tu as tout compris.
Xavier : OK, super !
Kendy : Bon bah en tout cas si tu as d’autres questions, n’hésite pas alors Xavier.
Xavier : Non, là il faut de l’action mon gars, je connais.
Kendy : C’est ça mon gars, on y va, on va sur le terrain et puis on fait de l’action mon gars.
Xavier : Mais j’ai peu de temps, mais j’essaie de caler ça, tu vois, chaque week-end j’essaie de faire une visite. J’ai peu de temps avec le taf, je travaille tout le temps, donc je ne peux pas. Donc chaque week-end, j’essaie de faire des visites.
Kendy : Ouais, essaie d’optimiser dans ce cas-là, essaie de mettre des parquets et puis comme ça tu te déplaces, tu fais d’une pierre quatre-cinq coups.
Xavier : Ouais, je vais essayer de pauser un samedi et partir depuis vendredi, comme ça je pourrais faire vendredi après-midi et samedi dans la journée.
Kendy : Tu as raison. Moi, je te dis, il faut faire ça. OK ?
Xavier : OK, OK. Super, ça marche.
Kendy : Ça marche. En tout cas si tu as d’autres questions, n’hésite pas alors Xavier.
Xavier : OK. Merci beaucoup.
Kendy : Ça marche. OK. All right.
Je vois qu’il y a notre ami Koceïla, je vais te donner la parole, tu vas me dire où est-ce que tu en es.
Koceïla : Salut Kendy ! Bonsoir tout le monde !
Kendy : Salut Koceïla ! Comment vas-tu ?
Koceïla : Très bien, et toi ?
Kendy : Ça va nickel.
Koceïla : Super. Du coup j’ai contacté notre ami courtier, je lui ai envoyé les documents hier soir et il doit me faire une estimation de la capacité d’emprunt pour demain. Ça va permettre de me situer par rapport au bien et surtout de faire une offre. J’ai eu l’agent aujourd’hui par rapport au transformateur. La demande qui a été faite au niveau d’ENEDIS pour qu’il l’enlève en fait. Donc du coup ma demande est en cours et il m’a dit : « de toute façon, tu peux rajouter ça dans la proposition d’offre, dans les conditions. Et du coup il me dit : « ouais, ça ne t’empêche pas de faire une offre mais je pense qu’ils vont l’enlever en fait ».
Kendy : OK, s’ils l’enlèvent, c’est encore mieux.
Koceïla : Voilà. Ah ouais, s’ils l’enlèvent, ça change carrément le truc. Donc du coup je vais avoir une offre demain. Je vais recevoir ma capacité d’emprunt et tout. Notre ami va me faire une offre.
Par contre là il n’y a pas de compteur électrique, et donc du coup je vais jouer sur ça pour négocier. Ce serait cool si on arrive à faire ça. J’avais une question justement par rapport en fait… Dans l’immeuble, il y a un ascenseur et comme j’ai envie de l’éliminer en fait pour gagner de l’espace et agrandir un studio, je voudrais savoir à ce moment-là est-ce qu’il y a lieu de demander une autorisation pour ce studio ? *1:54:03* c’est une question qui peut paraître bête mais bon je me la pose et je demande ton avis globalement.
Kendy : Comme je t’ai dit si c’est en interne que tu fais ta modification, tu n’as pas de…
Koceïla : Il n’y a rien à demander. Puisqu’il m’a envoyé des plans du cadastre et je voyais qu’il faisait bien ressortir l’ascenseur. À ce moment-là, je me disais que peut-être il y a bien…
Kendy : Non, mais un ascenseur ce n’est pas un lot. C’est juste qu’effectivement peut-être que tu l’as vu sur des plans, ils l’ont notifié mais ce n’est pas un lot un ascenseur. Donc tu n’as pas à… En plus, il n’y avait pas de copropriété sur ton bien ?
Koceïla : Non, non ! Du tout.
Kendy : OK, je ne sais même pas pourquoi ils l’ont notifié parce qu’en général quand il y a des parties communes et tout, on notifie que le lot untel c’est une partie commune, ça appartient à tout le monde. Mais quand il y a un seul propriétaire, normalement… à part si lui il avait déjà fait les démarches pour séparer, peut-être.
Koceïla : Ah oui, peut-être que lui il a fait les démarches puisque c’était des bureaux, pour séparer. Il a réussi à avoir cinq lots. Après, les plans, c’est toujours les bureaux, ça n’a pas changé. Du coup les cinq lots, tu les fais comme tu veux en fait. C’est ça que l’agent m’a dit.
Kendy : Mais tu pourrais justement utiliser ça pour négocier pour le prix et puis voilà. Il faut couper.
Koceïla : Pour l’ascenseur ?
Kendy : Mois je te dis si tu peux enlever l’ascenseur. Après il faut voir combien ça va te coûter d’enlever l’ascenseur parce que ce n’est pas rien quand même en termes de travaux.
Koceïla : Ouais, ça peut… enfin, au contraire, on peut même gagner de l’argent le fait de revendre, c’est une belle occasion, tu peux en gagner même. Après au niveau technique, j’ai vu avec l’artisan. On peut mettre des trucs, enfin ce n’est pas un problème niveau technique. Les réaliser, ce n’est pas un problème, mais après on peut même en gagner tout au contraire en fait.
Kendy : Il faut voir comment tu t’organises. C’est surtout l’organisation, comment tu vois ça, il faut que tu t’organises correctement pour qu’à la fin ton projet soit rentable. Moi c’est ça le nerf de la guerre, ce que je veux c’est qu’à la fin ton projet génère des euros.
Koceïla : Mais là du coup si lui il a demandé des lots auparavant, donc du coup ça peut poser problème si je…
Kendy : Non, non ! Ça ne changera rien de toute façon.
Koceïla : Ça ne change rien du coup ?
Kendy : Mais non ! C’est ce que je disais si demain tu décides par exemple de vendre des lots séparément, ouais là ça deviendrait problématique. Mais ce n’est pas le nôtre ça, ton but quand même ce n’est pas de revendre le lot n° 1.
Koceïla : Et du coup je vais revenir sur une question tout à l’heure d’un ami. Elle a parlé des autorisations de location en fait. Si par exemple on a cinq lots et puis d’ailleurs en crédit dix apparts, et puis il y a une autorisation de location à demander, il y a des contrôles. Ils voient qu’on n’a pas respecté les lots et que derrière, c’est propre et tout, ça ne pose pas de problème en fait ?
Kendy : En fait, c’est ce que je disais tout à l’heure. Tu ne sais même pas si tu étais en illégalité, ce n’est pas illégal ce que tu fais. C’est-à-dire que les lots c’est si demain tu veux revendre par exemple l’appartement 1 à Pierre Paul Jacques, bah le lot il est référencé, c’est-à-dire que ce lot-là, tu peux le vendre à Pierre Paul Jacques ou tu peux le louer en location nu par exemple à une famille. Et eux, ils pourraient avoir leur adresse ici parce qu’on aura une boîte aux lettres, il y aura un compteur et tout ça pour ces gens-là.
Mais si demain tu fais d’autres logements et tout dans ton bien, il faut de dire en fait, c’est comme si en fait tu faisais une colocation. Donc si demain ils viennent, ils diront : « OK, il y a une pièce sui est équipée et c’est ce que je loue à Monsieur untel », et puis c’est tout. Mais la notion de lot, ça va vraiment être pris en compte quand tu vas revendre ou alors tu veux faire de la location nue à une famille standard et qui, elle, va devoir avoir son compteur électrique, son compteur d’eau à part.
Si tes locataires doivent avoir leur compteur d’eau ou leur compteur électrique à part, oui effectivement là ça pose problème. Mais nous, ce n’est pas dans notre stratégie. Nous, c’est nous qui allons payer l’eau et l’électricité. Et ce truc-là, c’est certaines villes et en fait les petites villes qui mettent ça en place parce qu’ils se retrouvent avec des gens qui ont des logements insalubres et tout, donc ils mettent ça en place histoire de dire qu’ils vérifient quelque chose. Mais dans les grandes villes, c’est rare d’avoir de genre de chose. Tu imagines s’il y a 40 000 habitants, s’ils doivent contrôler ne serait-ce que 10 000 logements…
Koceïla : C’est ce que je me disais, ça ne va pas le faire. Mais ils vont arrêter tout le monde, tous ceux qui ont investi, tous ceux qui ont *1:59:49*
Kendy : Mais ils ne peuvent pas ! Je te dis ils ne peuvent même pas. Ça, c’est juste une petite pression qu’ils essaient de faire. En fait pour moi, c’est un gros coup de bluff ce truc parce que de toute façon, eux-mêmes, ils n’ont pas suffisamment de logements. Donc même des fois des logements qui sont insalubres, ils vont juste dire aux gens : « on te donne six mois pour le mettre au propre ».
Koceïla : Mais après, ils ne reviennent pas forcément, peut-être. OK, OK.
Kendy : Mais de toute façon, nous, le but, c’est qu’on fasse des logements qui soient propres parce que le but, c’est que tu puisses louer ton bien. Ce n’est même pas que tu sois en règle, c’est que tu puisses louer. Si ton bien est dégueulasse, tu ne vas pas louer longtemps. Ça je te le dis, les gens vont dire que c’est un logement pour des malades mentaux c’est bon, tout le monde va fuir ton truc. Donc il faut vraiment que ce soit propre. Et une fois que ton bien est propre, tu n’as rien à te reprocher par rapport à qui que ce soit.
Moi je te dis, j’avais eu des soucis là pour l’aération, les gens m’ont appelé et tout, je dis : « mais pas de problème, moi je viens ». Et puis, ils ont vu tous mes autres logements. En fait dans cet immeuble-là, j’ai deux personnes qui sont en location longue durée et je leur ai dit « regardez les autres logements ». Et il a vu les logements, il a vu les trucs qui sont nickel chrome. Et puis il m’a dit « Ouais, effectivement, c’est celui-ci qui n’est pas aéré, je vous laisse faire le nécessaire ». Et j’ai fait le nécessaire, ils ne sont même pas revenus, je n’en sais rien, ils ne m’ont même pas contacté. C’est un mec de la mairie qui savait qu’ils étaient en train de faire ça, il m’a appelé à côté, il m’a dit « ouais, mais j’ai vu que les mecs étaient venus dans ton logement ». Je lui ai dit « bon bah écoute, je vais regarder ce qui se passe » et puis j’ai fait ça.
Mais t’inquiète. Dès que tu fais des logements qui sont propres, tes trucs sont propres, c’est nickel, tu n’as rien à te reprocher.
Koceïla : OK. L’agent en fait m’a envoyé un diagnostic d’amiante aujourd’hui. Et en fait moi j’avais bien vu de l’amiante dans une conduite d’aération au sous-sol et le dernier étage. Et là dans le diagnostic en fait, il me dit qu’il arrive à la conclusion qu’il n’y a pas d’amiante en fait. J’essaie de retrouver le diagnostic d’où il tire la conclusion, enfin *2:02:09*. Je voulais savoir quelle était la valeur de ces diagnostics, est-ce que *2:02:18* est-ce qu’ils sont forcément viables.
Kendy : Les diagnostics, ils sont toujours viables. Ça reste comme des diagnostics qui sont réglementés. Ce qui va se passer, c’est que si dans le diagnostic on te dit qu’il y a de l’amiante, il faut juste que tu regardes OK c’est quoi l’élément qui a de l’amiante et c’est quoi son état. Et s’il est en mauvais état et qu’il y a des fissures et tout, c’est sûr qu’il faudra changer.
Mais si le truc est en bon état, moi j’ai deux logements dont les toits sont amiantés, ils sont là depuis le début et je ne les ai jamais changés. Par contre demain, si je dois refaire le toit, je sais que là je vais douillet parce qu’il faudrait que je fasse passer une société agrémentée pour ça. Et ça, c’est si je veux parce que je peux très bien demander à des potes de venir et de ramener ça à la déchetterie et puis voilà. Donc pour juste te dire ça, il ne faut pas que tu te prennes la tête dessus. Si vraiment tu vois que c’est très important, dans ce cas-là tu peux le mettre en avant dans ta négociation, mais pour moi ce n’est pas gênant.
Koceïla : En fait il y a effectivement de l’amiante mais leur conclusion me paraît un peu bizarre. Je te la lis : « Dans le cadre de la *visite* (2:03:42) décrite en tête du rapport, il a été repéré des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante. Après analyse, il ne contient pas d’amiante ».
Kendy : Ah ! Peut-être qu’ils ont cru que c’était... Tu peux peut-être appeler les gens et essayer de bien comprendre ce qu’ils te disent. Mais moi je pense qu’au début, ils pensaient que c’était amianté et qu’à la fin, après avoir analysé, ce n’est pas de l’amiante. Parce qu’en fait pour t’expliquer par exemple, je vais te donner l’exemple des tôles. Tu as des tôles, là qui étaient en fibrociment avant, et les tôles elles se ressemblent toujours. Mais en fait, les nouvelles tôles, maintenant il n’y a plus d’amiantes dedans, elles sont toujours un peu en ciment et tout, mais il n’y a plus d’amiante. Donc peut-être qu’ils se sont dit sûrement qu’il y a de l’amiante et en les analysant, ils ont vu qu’il n’y en avait pas.
Koceïla : Puisque d’après mon professionnel, pour changer le prix de visu, il m’a dit :« ça, c’est de l’amiante, ça ne peut pas être autre chose ». Après, dans les analyses, ils ne trouvent pas d’amiante.
Kendy : Je te dis les anciennes tôles là et les nouvelles se ressemblent. Et donc tu ne peux pas savoir sans les analyser comme ça, tu ne peux pas savoir. Et même j’ai travaillé avec une société qui fabrique ces tôles-là. Quand j’étais venu, ils me disent « non, mais ils ne mettent plus d’amiante dans ces tôles ».
Koceïla : Non, maintenant, c’est clair, ils n’en mettent plus, ouais.
Kendy : Donc maintenant ce que tu dois faire, essaie de revoir pour faire ton estimation et tout. Et puis une fois que tout ça c’est OK, tu avances.
Koceïla : Ouais, voilà. Donc du coup on avait dit la dernière fois entre le… pour signer l’acte, entre l’acte et le compromis, c’est trois mois, c’est ça à peu près ?
Kendy : Entre l’acte et le compromis ?
Koceïla : Ouais, peut-être que je dis n’importe quoi.
Kendy : Ça dépend, ça peut durer. Tu as le délai de péremption de la mairie, mais ça peut être deux mois et demi, ça peut être trois mois. Mais ouais, tu as un délai qui est incompressible, ce qui est effectivement le délai de péremption de la mairie. Mais ça, il ne faut pas que tu t’en soucies. Simplement toi ce qu’il te faut, c’est dès que tu as ton financement, tu vois avec le notaire pour essayer de signer au plus tôt. Donc s’il faut relancer la mairie, tu relanceras la mairie. De toute façon, le temps que tu aies ton financement, tu seras dans le mois et demi, dans les deux mois.
Koceïla : D’accord. Et c’est quoi au juste le délai de péremption de la mairie ?
Kendy : Bah en fait la mairie, elle a le droit de dire si elle veut… Quand quelqu’un vend un logement, un bien, la mairie est prioritaire. Si la mairie a prévu d’acheter le bien, elle peut l’acheter sans que tu l’achètes.
Koceïla : D’accord, OK. Elle peut mettre un véto et elle le rachète.
Kendy : Voilà, c’est ça, elle le rachète à ta place. Donc du coup dans ce cas-là, c’est fini. Mais si elle n’a pas prévu de l’acheter, elle a juste les deux mois là pour « réfléchir ». Au bout des deux mois, tu sais que si elle n’a pas répondu, c’est qu’elle ne prend pas. Après, on peut quand même des fois les relancer si tu veux avoir la réponse plus tôt. Mais normalement au bout de deux mois, si elle n’a pas répondu, c’est que c’est tout.
Koceïla : OK, donc les deux mois d’attente, c’est par rapport à ça en fait ?
Kendy : Exactement.
Koceïla : D’accord, OK. Bah écoutes, on fonce ! On fonce cette semaine.
Kendy : On fonce, on avance, on ne lâche rien Koceïla et puis on y va. OK ?
Koceïla : C’est ça, ça marche.
Kendy : En tout cas, nous on se revoir normalement jeudi et puis tu me diras un petit peu comment ça a avancé pour ce projet-là.
Koceïla : Ça marche. OK, merci, bonne soirée !
Kendy : Je t’en prie, allez, à tout à l’heure.
All right. OK, bon bah là aujourd’hui, c’était une très longue session questions-réponses. Je pense que si tu as une dernière question, je peux la traiter. Tu peux me la mettre dans la chatbox et puis je vais la traiter. Je vais attendre un petit peu si j’en vois. Si tu en as une, tu la note dans la chatbox et puis sinon, s’il n’y en a pas, il ne devrait pas y en avoir.
En tout cas ça m’a fait plaisir de faire cette session avec toi. Donc là, tu as normalement ta mission pour cette semaine, tu sais ce qu’il te reste à faire. Si tu dois faire des visites, on y va, on continue, on ne lâche rien. On va chercher les biens, on va sur le terrain, on appelle, on prend des visites. Et puis on essaie de faire le maximum de visites.
Si tu es en mode financement, là encore on ne lâche rien, je sais que ce n’est quand même pas une phase très facile, mais on ne lâche rien, on continue. Et puis voilà.
En tout cas moi, je te souhaite une bonne soirée, une bonne semaine aussi. Nous, on se voit normalement jeudi, même heure 19h00 à 21h00 et puis comme ça nous on va pouvoir avancer sur ton projet. OK ?
Allez, je te souhaite une bonne soirée et on se dit à jeudi. Allez, salut, ciao, ciao !