Octobre 2019 - 071019
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Kendy : Salut à toi. Bienvenue à cette session questions-réponses pour les sprinteurs.
Alors, si c’est la première fois que tu viens dans cette session, le principe est très simple, c’est que tu poses ta question dans la chatbox et puis ensuite, moi, je vais pouvoir te donner la parole pour que tu puisses, toi, poser ta question et puis comme ça, moi, je vais pouvoir répondre à ta question, OK.
Alors est-ce que tu peux me dire, est-ce que tu m’entends bien dans la chatbox ? Et puis comme ça, on va pouvoir commencer cette session du lundi 7 octobre 2019.
Écoute, ce qu’on va faire, c’est que je vais te donner la parole et puis comme ça, on va pouvoir débuter.
Je vois qu’il y a Jessica qui est là. Salut, Mathieu, salut, Johan, salut Jessica.
Alors attends, juste que je te donne la parole. Johan, je vais de te donner la parole. Tu vas me dire un peu où est-ce que tu en es ?
Johan : Yes, allo.
Kendy : Salut Johan. Comment vas-tu ?
Johan : Salut Kendy. Ça va et toi ?
Kendy : Ça va nickel.
Johan : Du coup, où j’en suis. Alors ouais, depuis la dernière fois, à vrai dire pas forcément beaucoup d’évolution au niveau des banques et des courtiers. Je n’ai pas eu beaucoup de retours. On va dire que ça évolue plutôt côté situation professionnelle où là, ça avance. Je ne veux pas trop m’avancer mais voilà, ça avance pas mal donc, ça pourrait entre guillemets « s’améliorer » et donc passer de l’intérim qui semble problématique à éventuellement en CDI. Après, il y a toujours cette question de la période d’essai mais bon bref, je ne veux pas trop m’avancer, mais on va voir.
Et après, au niveau des banques-là, j’ai contacté encore une banque. Je les ai contactés, je les ai vus samedi et je leur ai envoyé mes infos, donc tout ce qui est situation, relevé de compte, tout ça. Je ne sais pas, je vais peut-être passer un coup de fil demain et puis voilà.
Kendy : Ça marche. De toute façon, l’essentiel, c’est que tu continues d’avancer. Ça, c’est une bonne chose déjà. Donc toi, tu verras bien un peu le retour que tu auras, mais pour moi effectivement, l’important, c’est que tu avances. OK ?
Johan : Yes. Il y a l’agent qui m’a appelé ce matin. Je n’ai pas pu lui répondre donc je vais lui appeler tout à l’heure-là. Il me relançait, il me disait qu’il trouvait ça un peu long. J’ai dit « oui mais voilà, les banques, ce qui les effraie que ce n’est pas que le bien est cher, mais que les travaux sont plus importants que le bien lui-même, que blablabla et tout ça ». Et je lui ai sorti ça, ce qui est en soi vrai mais pas que, quoi. Donc j’ai pu grappiller un peu de temps comme ça après.
Kendy : Ouais, je vois. De toute façon, tant que tu peux gagner du temps, jouer la montre, pour moi, c’est OK, il faut que tu fasses ça et puis il faut que tu relances. La seule chose, ce n’est pas de dire « ouais, mais en fait, je n’ai pas trouvé de financement et donc c’est chaud quoi ». Ouais et la façon dont tu le fais, c’est bien.
Johan : Ouais, voilà, on lui vend le truc positivement et puis derrière, on cravache pour que ça bouge.
Kendy : Ouais, je vois ce tu veux dire. Non mais c’est cool. Ecoute, fais ça et puis après, on verra bien comment les choses évoluent. OK ?
Johan : Yes.
Kendy : En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas Johan, comme d’hab, et puis je te redonne la parole. Ça marche ?
Johan : Très bien, merci Kendy.
Kendy : Pas de problème, all right.
Alors, Mathieu, je vais te donner la parole, tu vas me dire un peu où est-ce que tu en es.
Mathieu : Oui Kendy.
Kendy : Salut Mathieu. Comment vas-tu ?
Mathieu : Écoute, ça va très bien.
Alors où est-ce que j‘en suis. Malheureusement, j’ai pris un peu une douche froide vendredi parce que j’ai eu ma toute première estimation de travaux.
Voilà, donc pour resituer le bien, c’est une maison de 170 m² avec possibilité de 6 apparts dedans et la maison est à 160 000 €. J’ai eu l’estimation des travaux et c’est 170 000 € donc 1 000 € du mètre. Il m’a sorti ça, j’étais *signé*. Non, ce n’est pas possible.
Kendy : Ouais, après, si tu as effectivement du gros œuvre, ce genre de chose, ça peut être problématique du coup. Ça va faire monter le prix des travaux au mètre carré donc, c’est ça qu’il faut vraiment regarder. Effectivement, est-ce que tu as du gros œuvre ou pas ? Quand il y a du gros œuvre, des trucs à casser, ce genre de chose, c’est assez compliqué. Le prix, il monte en flèche.
Mathieu : Voilà. Lui, ce qu’il m’a dit, ce qui coûtait cher, c’est il y avait deux tranchées à faire pour l’évacuation des toilettes en particulier. Et puis il y a un garage à transformer entièrement en appart. Apparemment, ça coûte cher aussi, c’est-à-dire qu’il faut changer la porte du garage et mettre une baie vitrée, une porte et tout ça quoi, enfin bref. C’est ça qui aurait fait monter la note apparemment.
Kendy : Comme je disais dans la formation aussi, genre t’es déjà bien disposé normalement, tu ne devrais pas avoir trop de soucis. Par contre, si c’est que tu dois tout refaire, c’est-à-dire re-péter des murs, faire du gros œuvre, de la maçonnerie, ce genre de chose, ouais là, ça peut rapidement monter le prix mais de façon exponentielle. Donc après, si tu vois que sur ton chantier, tu n’as pas forcément ces éléments-là, c’est-à-dire que tu n’as pas forcément de gros œuvres ou tu n’as pas forcément de gros trucs à péter, ce genre de chose, après, ce que tu peux éventuellement faire c’est passer à un deuxième artisan. Je ne dis pas que ce sera le double mais ça se peut quand même que tu en aies pour un peu moins.
Si vraiment, tu vois qu’il n’y a pas de gros œuvres mais bon, déjà, s’il y a la porte de garage et tout ça à faire, là effectivement, t’auras un petit peu de gros œuvre, t’auras de la maçonnerie à faire quand même. En tout cas, il faudra faire l’isolation et tout ça donc tu auras quand même un petit plus de boulot sur cette partie. Après, il faut voir le reste du bien, qu’est-ce qu’il y aura à faire ?
Mathieu : Ouais. Dans le garage, il y a une dalle à couler pour le mettre à niveau, des choses comme ça.
Kendy : Une dalle ou une chape ?
Mathieu : Une chape ouais. Il y a déjà une dalle, mais il faut la rehausser donc je suppose que c’est une chape qu’il mettra en plus.
Kendy : D’accord, OK. Alors parce qu’une chape, c’est juste pour mettre à niveau, mais c’est pour rehausser, ouais là, c’est vraiment un truc un peu plus costaud. Une chape, ça ne coûte pas cher mais si c’est vraiment rehausser le sol. Alors pourquoi ils doivent rehausser le sol ?
Mathieu : Il y a un décalage de 10 centimètres.
Kendy : Ouais, donc là, ce n’est qu’une chape du coup parce qu’une chape, c’est grand max 1 ou 2 cm.
Mathieu : Non non, là il y a 25 m² à rattraper 10 centimètres.
Kendy : Ouais, donc, effectivement, c’est presque une dalle qu’ils doivent faire exactement.
C’est vrai que du moins, plus il va y avoir ce genre de chose, c’est sûr que là, effectivement, la note va augmenter puisque c’est du boulot et puis ça va prendre du temps à faire.
Mathieu : Bon, j’ai presque envie de nexter ce bien-là parce que genre le Code 127 déjà, il passait avec la maison à 120 000 €. Donc déjà, il faudrait la diminuer de 50 000 €, les travaux à 100 000 €, il faut les diminuer de 70 000 €. Je me dis : « est-ce que ça vaut le coup de s’acharner ou est-ce qu’il faut nexter ? »
Kendy : Alors je n’ai pas bien compris ce que tu as dit.
Mathieu : C’est-à-dire que pour le Code 127 passe, il faudrait que je diminue les travaux, de passer de 170 000 à 100 000 € déjà.
Kendy : Mais en général, effectivement, le plus simple c’est vraiment essayer de… parce que les travaux, tu ne peux pas trop gratter. Le premier pilier sur lequel tu dois essayer de gratter, c’est vraiment le prix du bien. Parce que les travaux, en général, c’est incompressible. C’est comme si tu veux faire des économies, ce n’est pas sur le carburant, c’est sur le prix de la voiture parce que si tu ne mets pas de carburant, tu ne peux pas avancer, tu vois ce que je veux dire ?
Mathieu : Ouais.
Kendy : Vraiment ce qu’il faut se dire, c’est essayer d’avoir le meilleur prix sur le prix du bien, si ce n’est pas possible, il faut nexter. Je préfère que tu nextes et que tu pars sur un truc beaucoup plus simple. Parce que déjà, quand commence à faire des trucs de chape et tout ça, bon, une chape, ça va, mais quand tu commences à faire des dalles et tout ça, péter des murs et remettre des nouveaux murs et tout, c’est beaucoup d’argent pour pas grand-chose en fait au final. Parce que qui dit mur, dit tout ce qui va derrière isolation, dit placo, peinture, etc. C’est ça qui fait que le prix va fortement augmenter, c’est que ce n’est pas juste un mur. En fait, il faut mettre un mur, il faut faire l’isolation, puis si je dois mettre une baie vitrée et tout, il faut faire l’étanchéité. Tu vois, ça devient être très vite compliqué techniquement.
Mathieu : Bon ouais, c’est vrai que moi, j’étais séduit parce que genre il n’y avait aucune fenêtre à changer par exemple donc, je m’étais dit « ce ne sera pas trop cher ». Après, des murs, il n’y avait pas grand-chose à péter mais les murs, il fallait refaire l’isolation pour les murs de séparation entre les apparts. Les portes n’étaient pas bien placées, il fallait percer quasiment tous les murs.
Kendy : Ouais, mais c’est ça. Je te dis : « dès que tu commences à péter les trucs, ça va vite chiffrer ». Et c’est hallucinant comme ça peut monter très vite parce qu’à chaque fois que tu mets un petit élément genre en gros œuvre, bah là, c’était comme si tu rajoutais trois postes supplémentaires. Tu dois rajouter un placo, peinture, etc., et du coup, ça va super vite. Je pense que c’est pour ça que tu es arrivé au 1 000 € du mètre carré là, c’est parce que vraiment, t’as beaucoup trop de gros œuvres et pas suffisamment de logements parce que tu vois, si t’avais peut-être une dizaine de logements, je te dirais que ça va encore, mais pour six logements seulement, effectivement sur ton code 127, ça ne passera pas.
Mathieu : D’accord, OK.
Alors, je vais te poser une question du coup : est-ce que tu penses que les maisons à transformer en immeuble, j‘ai l’impression que ça coûte quand même au prorata du mètre carré un peu plus cher ?
Kendy : Je dirais que ça dépend. Ça dépend de l’état du bien, de sa localisation. Moi, je dirais qu’au contraire, un immeuble qui est déjà bien séparé et tout, normalement, devrait coûter plus cher dans la logique. Mais ça dépendra de plusieurs facteurs : l’état du bien, du contexte, il y a plein d’éléments qui rentrent en jeu. L’immobilier, ça reste quand même un secteur qui a beaucoup de paramètres. Du coup, tu ne peux pas juste définir un prix comme ça juste sur un élément. Il y a plein de choses à prendre en considération. C’est sûr que parfois, tu peux tomber sur des maisons qui n’ont pas du tout le bon profil pour nous, qui vont coûter plus cher, mais parce que ces gens-là, ils ne visent pas des investisseurs comme nous, ils visent plus des personnes qui veulent reprendre une maison qu’ils vont transformer pour leur résidence principale. À ce moment-là, pour eux, effectivement, ça peut passer même si le bien est un peu plus cher parce que les gens qui vont venir acheter, ils seront plus du genre à regarder le coup de cœur qu’à regarder la rentabilité.
Mathieu : Ouais, je comprends. OK, bon.
Kendy : Tandis que toi, tu vas tout d’abord, toi, regarder la rentabilité de ton projet avant de t’embarquer sur ce type de projet.
Mathieu : OK, bah on va nexter alors.
Kendy : Fais ça et puis de toute façon, tant que tu as de la matière dans ta fiche d’analyse, tu vas pouvoir continuer soit tes visites ou tes offres, mais il ne faut pas que tu restes sur un truc où tu ne sais effectivement que tu ne seras pas rentable.
Je ne sais plus avec qui j’étais, il m’a présenté un de ses biens. Sur le papier, c’était super intéressant, mais une fois qu’il a visité, il ne pouvait faire que cinq ou six logements et le truc déjà sans travaux, il en avait déjà pour 200 000 €. Donc sur ce cas de figure là, là ça devient chaud pour sortir un projet rentable. Donc là, il vaut mieux nexter.
Mathieu : D’accord, OK. On va nexter sur le 300 m² et le fameux. La Maison des Travaux est passée vendredi et donc il m’a dit : « vous voyez pour ce bien-là, au mètre carré, ça va vous coûter vachement moins cher ».
Kendy : C’est-à-dire ? Ah ! pour les travaux ?
Mathieu : Ouais, pour les travaux.
Kendy : Ouais, OK. Bah là, je suppose qu’il doit y avoir beaucoup moins de gros œuvres à faire, beaucoup moins d’éléments que l’autre. Il doit même mieux être disposé que le précédent du coup.
Mathieu : Ouais et puis en plus, il m’a dit : « l’avantage, c’est qu’il y a un sous-sol en plus pour faire passer tous les réseaux, c’est plus facile et puis c’est un immeuble donc les trucs sont déjà mieux divisés ».
Kendy : Ouais, je vois, c’est ça. Du coup, pour toi, pour le mettre à ton goût, ce sera beaucoup plus simple.
Mathieu : Voilà, là j’aurais l’estimation mercredi, je te dirais jeudi combien il a donné.
Kendy : OK. À partir de ce moment-là, tu pourras voir si tu dois continuer ou pas sur ce bien-là. Mais en attendant, il faut quand même que tu continues, comme tu dis d’alimenter ta fiche d’analyse.
Mathieu : Ouais, bien sûr, je le fais, ne t’inquiète pas.
Kendy : C’est parfait.
Mathieu : Et pour finir, tu sais, j’avais fait une offre à 105 000 € pour une maison aussi à diviser et je l’ai faite lundi et je n’ai pas eu de nouvelles encore.
Kendy : D’accord, OK. Tu l’as fait lundi dernier ?
Mathieu : Il y a une semaine ouais.
Kendy : OK, d’accord. Du coup, à partir de demain, tu pourras gentiment relancer.
Mathieu : D’accord.
Kendy : Tu peux même relancer l’agent immobilier. Je ne sais plus qui avait fait ce truc-là, je crois que c’est Laura qui avait dit ça : « je ne vous cache pas que j’ai déjà fait une offre à quelqu’un d’autre du coup, juste pour savoir s’il va y avoir une réponse ». Et du coup, il y avait une réponse.
Mathieu : Plus rapide.
Kendy : Ils te répondent plus rapidement.
Mathieu : D’accord, OK. Voilà, c’est tout pour moi pour l’instant.
Kendy : Ça marche. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas, je te redonnerais la parole alors Mathieu.
Mathieu : Ça marche. Salut.
Kendy : OK. À tout à l’heure.
Alors je vois qu’il y a Laure qui est présente. Laure, je vais te donner la parole.
Coucou Laure.
Laure : Hello, bonjour Kendy, salut les sprinteurs.
Kendy : Comment vas-tu ?
Laure : Ça va bien et toi ?
Kendy : Ça va nickel.
Laure : Ouais. Donc où j’en suis. Je suis allée ce week-end visiter, voir le bien. Et effectivement, ils ont commencé, ils ont tout enlevé, alors tout, tu sais la vieille salle de bain, la cuisine qui est au rez-de-chaussée, ils ont tout enlevé. Et les revêtements aussi, tu sais, les anciennes moquettes, tous ces revêtements.
Voilà, ils ont tout enlevé. Ils ont préparé le terrain, ils ont enlevé les stores, tu sais les stores roulants, les vieux stores donc tout ça, c’est parti. Et l’appartement est juste à nu, et la porte du réez de chaussée qui était condamnée là, le premier studio.
Kendy : Le premier appartement ouais ?
Laure : Ouais, le premier. Il y avait déjà l’ouverture donc ils ont ouvert la porte.
Kendy : Ouais, je vois, OK.
Laure : Et ils ont enlevé l’isolation qu’il y avait derrière, le placo qui fermait l’ouverture donc voilà, c’est déjà l’entrée du premier studio, le deuxième studio. Enfin bref, ils ont remis tout à nu. L’appartement est juste prêt pour continuer les travaux et voilà.
Le sol, c’est du bois, c’est du plancher bois. Il n’y a que le plancher, le double vitrage, donc les fenêtres et c’est tout, sinon, tout le reste est parti. Ils ont gardé une toilette au deuxième étage, je crois. Mais franchement ça, ça va être pour les gars, mais tout est enlevé, tout est parti.
Kendy : En fait, c’est cool. Mais du coup, là, maintenant, ça va laisser de la place pour qu’ils puissent tout réagencer donc ça, c’est une bonne chose. Mais de toute façon, je pense que tu n’es pas encore à ce stade-là, mais comme c’est du plancher bois, il faudra penser vraiment à vérifier qu’ils mettent une mousse pour l’isolation phonique déjà et puis l’isolation thermique aussi. Mais c’est surtout phonique parce que comme c’est du bois, quand les gens vont marcher, le bruit pourra circuler. Donc ça, il faudra que tu regardes ça.
Laure : Exact. Ouais, ça, je vais regarder et puis ils vont recevoir normalement la livraison des matériaux semaine 41 ou 42. Je crois que c’est cette semaine, cette semaine ou semaine prochaine et puis ils vont pouvoir continuer les travaux, commencer à faire la reconstruction je dirais.
Kendy : Ouais, c’est cool. C’est bon. Franchement, c’est bien. Ça doit te faire tout bizarre de voir le truc tout vide.
Laure : Ouais, c’est vrai que ça fait bizarre et puis là, tu te rends compte de l’espace qu’il y a dedans avec l’ouverture. La porte au rez-de-chaussée, ils ont enlevé donc les studios, déjà, tu peux voir le volume des pièces, c’est assez intéressant et puis de voir le plancher aussi comme ça, je te dis mais… Bon, tout ça va être recouvert normalement. Mais c’est vrai que ça surprend un peu. C’est vide. Il y a un trou en face du w.c., dans la canalisation des toilettes, la salle de bain, il y a de la terre au sol. Ils ont vraiment tout enlevé. Ils ont fait ça entre lundi et mardi, ils devaient être à plusieurs parce qu’il y avait quand même de quoi enlever, il y avait pas mal de choses, les anciennes cuisines, tout ça donc, il y avait de quoi faire.
Kendy : Ouais mais je te dis, ça peut faire bizarre quand c’est la première fois que tu te dis « oh shit », le truc est complètement démoli. Mais bon après, maintenant, tu le savais que ça allait faire bizarre du coup, ça passe mieux.
Laure : Ouais, sur le coup, ça fait drôle. Et puis ils sont aussi descendus dans la cave pour enlever tout ce qui y avait. Il y avait un vieux meuble dans la cave, ils ont tout enlevé. Et du coup, ils ont ouvert les portes pour aérer. Tu sais à la porte d’entrée, il y a une petite fenêtre, tu as deux petites fenêtres sur la porte. Ils en ont ouvert une pour faire courant d’air avec la porte de la cave qui était ouverte et donc pour pouvoir aérer et peut-être sécher s’il y avait des choses à sécher. Mais vraiment, ils ont tout enlevé, non c’est surprenant, il n’y a plus rien.
Kendy : Et du coup, pendant que j‘y pense, l’élément pour chauffer-là, comment il s’appelle, qui est dans la cave ?
Laure : La chaudière ?
Kendy : Ouais, la chaudière, ils l’ont enlevé ou pas ?
Laure : Non, elle est toujours là. Non, celle-ci est toujours là. Je pense qu’ils vont l’enlever aussi mais pour ça, ça se revend non ?
(Rire.) Après, bon, peut-être il faut voir son état mais si tu peux, moi, je ne dirais pas si, c’est toujours ça de gagner quoi si tu peux revendre ça, vas-y.
Laure : Je vais me renseigner. J’ai dit aussi à l’artisan de mettre le cuivre, de faire un tas avec le cuivre.
Kendy : Il a dit quoi du coup, quand tu lui as dit ça ?
Laure : Ouais, il a dit « oui, vous avez raison. On va mettre de côté » (Rire.)Je dis ouais peut-être qu’on en tirer 25 € le kilo. Bon après, je ne sais pas combien de kilos il va y avoir, mais à voir en tout cas.
Kendy : Ouais. Après, tu peux toujours t’arranger avec lui pour voir un peu. Au moins si ça peut te faire gagner une petite partie du chantier. Ouais, tu peux voir ça avec lui.
Parce que c’est vrai que je n’ai pas dit ça aux sprinteurs mais en fait, le cuivre, quand tu ne dis rien, l’artisan peut reprendre le cuivre et le revendre. Mais comme tu sais que ça vaut de la valeur, t’as juste à lui dire de le mettre de côté. Après, il sait que « bon OK, elle sait que ça a de la valeur ». Du coup, maintenant, il faut que vous trouviez un arrangement quitte à lui dire « écoute, comme tu vas revendre le cuivre, comment on s’arrange parce qu’au début, j’avais prévu de le faire moi-même, mais si tu peux le faire, comment on s’arrange ? ». Et puis lui, il te dit : « OK, si tu veux, j’irai le ramener et je te donne l’argent ». Mais l’idée, c’est que si tu peux gagner un petit pécule avec, c’est toujours ça.
Laure : Ouais, c’est toujours ça, c’est sûr.
Kendy : C’est cool. Ça marche. En tout cas, il faut que tu continues de suivre le chantier comme je te l’ai dit, prendre des photos régulièrement, des vidéos du chantier. Comme ça, tu peux avancer.
Laure : Ouais, si. La prochaine étape sera de réceptionner les marchandises qu’ils ont commandées et puis j’aurai rendez-vous aussi avec le responsable du chantier. On va pouvoir mettre en place un planning parce que dès qu’ils recevront les marchandises, ils pourront commencer et puis mettre en place un planning pour un meilleur suivi en tout cas.
Kendy : Ouais, c’est ça. Non mais il faut que tu voies ça. Si tu montres qu’il y a un suivi et tout, ce sera beaucoup mieux. Au moins, les gens, ils savent qu’il y a un suivi donc on ne peut pas faire n’importe quoi. Tout le monde sait ce qui doit se passer donc, le boulot se fera.
Laure : Ça avance, ouais, exact. Et puis on suit.
Kendy : T’as raison. Continues, on fait ça. C’est good job, good job. Je sais pas si t’as d’autres questions du coup.
Laure : Non, pas dans l’immédiat.
Kendy : Ça marche. En tout cas, si t’as d’autres questions, n’hésite pas Laure, je te redonne la parole. Ça marche ?
Laure : OK, d’accord, merci.
Kendy : OK, à tout à l’heure. Je t’en prie.
Attends, je vais donner la parole à Anthony du coup, en attendant que Laura revienne.
Yes Anthony, comment vas-tu ?
Anthony : Ça va et toi ?
Kendy : Ça va nickel.
Anthony : OK. De mon côté, là, je suis en train de préparer ma petite visite. Je prépare ça pour samedi donc là, je commence à faire ma liste, je commence à passer mes coups de fil. Et j’avais prévu le transport, comment je vais me déplacer sur place. Et je pense qu’il n’y a pas trop de *signettes* électriques.
Kendy : Bien vu mon gars (Rire.)
Anthony : Donc voilà, ça sera comme ça. Je prépare ça pour samedi.
Kendy : D’accord. Pense à bien prendre ton kit avec les lampes torches et tout ça, surtout lampes torches et batterie-là. Tu vois, la batterie, c’est super important. Après deux-trois visites, tu te retrouves sans batterie, c’est galère. Donc surtout, lampes torches, batterie à ne pas oublier.
Anthony : OK.
Kendy : Lampes torches et batterie Et puis de quoi prendre des notes surtout.
Anthony : Bien sûr.
Kendy : Lampes torches et batterie Et puis après, il faut faire du volume mon gars, on y va.
Anthony : Les meubles, ça serait surtout pour les greniers, c’est ça ? Pour les espaces aménagés où il n’y a pas forcément de plan ?
Kendy : Ouais, c’est surtout ça et par exemple, quand tu vas aller peut-être dans des pièces qui seront sombres, on ne sait jamais si tu dois prendre des vidéos du bien et que tu arrives dans des pièces qui sont sombres. Du coup, il faut que tu sois équipé et puis, si tu peux aussi avoir le télémètre, c’est encore mieux. Comme ça, tu peux toi-même prendre des mesures si besoin. S’il n’y a pas de plan, c’est rien. Au moins, tu peux tout de suite voir quelle est la distance entre tel mur et tel mur, c’est quoi la surface. Tu peux déjà avoir une meilleure idée de comment tu peux agencer la pièce.
Si tu veux habiter dans un truc qui fait 8 m², tu sais que là, c’est tendu. Alors que si tu vois que ça fait peut-être 15-20 m², tu dis : « OK, bah là, c’est cool ». Si t’as deux pièces, t’en as une qui fait 22 et une qui fait 13, tu dis : « OK, bah là, je peux peut-être séparer en deux ». Ce sont tous ces éléments-là que tu vas pouvoir récupérer pour savoir « OK, est-ce qu’effectivement, je vais pouvoir mettre un logement dans cette pièce-là ? »
Mais vraiment garder toujours à l’esprit que ton but est de faire le maximum de logements possibles. Dès que tu arrives dans un truc, c’est « OK, la fenêtre, elle est où, les points d’arrivée d’eau sont où et puis c’est quoi la surface ? Est-ce que j’ai la surface nécessaire pour pouvoir claquer un logement ? » Dès que t’as de la lumière, t’as une fenêtre, t’as la surface qui va bien et t’as évacuation/arrivée d’eau, tu sais que là, tu peux claquer logement.
Après, si tu n’as pas d’arrivée d’eau et tout, la première question à te poser : « bah OK, où est-ce que je peux aller récupérer l’arrivée d’eau ou le truc ? » Si c’est en dessous, si c’est au-dessus, tu peux voir un peu comment tu te débrouilles et voir effectivement si des pièces sont en enfilade, comment faire pour éviter qu’elles le soient ? Si ce n’est pas possible, essaie de voir quel est le nombre de logements minimum que tu devras faire pour que tu sois rentable avec ton Code 127. Si c’est rentable, on y va.
Je ne sais plus avec qui j’étais au téléphone hier, mais il ne faut vraiment pas avoir d’attachement émotionnel. Je sais que quand on n’a pas visité beaucoup, tu t’attaches rapidement à un bien. Tu te dis : « oh purée, j’ai vraiment envie que ça passe ». L’exemple que j’aime bien prendre, c’est comme si t’avais une place de parking qui est trop petite mais tu veux absolument que ça rentre. Non mec, ça ne va pas, vas chercher une autre place. Si le bien ne rentre pas dans ton Code 127, next, on va chercher autre chose.
Donc c’est vraiment cet état d’esprit qu’il faut que tu aies et puis après, de toute façon, t’as tout ce qu’il te faut, ta fiche de visite. Donc après, tout va bien se passer.
Anthony : OK.
Kendy : Ça marche. Je ne sais pas si tu avais d’autres questions du coup ?
Anthony : Non, c’est bon. Pour le moment, c’est tout.
Kendy : C’est parfait. S’il y en a d’autres qui te reviennent, n’hésite pas et je te redonnerai la parole. Ça marche ?
Anthony : OK, nickel.
Kendy : Ça marche. Je t’en prie.
Anthony : Allez, à toute.
All right. Attends Laura, je crois que je vais te donner la parole. Je ne sais pas si tu es toujours là ou pas. Coucou.
En attendant que Laura revienne, je vais donner la parole à Coceïla.
Coceïla : Allo.
Kendy : Comment vas-tu ?
Coceïla : Salut Kendy, bonsoir tout le monde. Très bien et toi ?
Kendy : Alors ça va nickel et toi-même ?
Coceïla : Ouais, ça va. Alors du coup, hier, *0:33:29* par rapport à l’attachement émotionnel, c’est moi qui m’attachais à un bien en fait. Du coup, j’avais les plans du bien que j’avais visité le weekend passé et je t’avais dit qu’effectivement il n’y avait que cinq appartements et que suivant le plan, je ne pouvais pas faire plus. Ça ne passait pas par rapport au Code 127. Mais quand j’ai montré le plan à mon professionnel en fait, je pense qu’il pourrait faire même huit, il faudrait qu’on se déplace sur place, et qu’on mesure vraiment et qu’on voie vraiment les opportunités qu’on peut avoir.
Kendy : Bah voilà une bonne nouvelle. Ça, c’est good ça. Ça me fait plaisir ça du coup. C’est ce qui est important justement d’utiliser le logiciel, du moins Home By Me là, c’est vraiment que ça te permet de mieux de projeter sur le potentiel.
Je ne sais plus, c’était avec qui je crois que c’était avec Mathieu. De mémoire, une fois, on avait fait des projections comme ça et puis ensuite, il m’a dit « pourquoi on ne peut pas faire un autre logement à cet endroit-là ? ». Il me dit : « bah ouais, c’est vrai en fait ».
Mais c’est vraiment en faisant les deux qu’il y a des trucs qui vont apparaitre.
Coceïla : Je le passe avec le Home By Me, c’est ça. Je l’ai fait avec mon professionnel, l’artisan que je connais. Comme j’avais les plans, j’ai été là juste à regarder et il m’a dit : « il y a moyen de rajouter le studio là, on fera un studio ». Je ne pensais pas qu’on pouvait trouer, faire remonter le truc. Je pensais qu’il fallait des autorisations et tout mais non, on n’a pas besoin de tout ça.
Kendy : Alors vite, je rebondis sur ce que tu dis et ça, je le dis pour tout le monde. En fait, tu as besoin de l’autorisation, vraiment quand tu vas changer l’aspect extérieur du bien. C’est-à-dire que tant que tu fais des modifications en interne, c’est-à-dire que tu fais des séparations en interne, c’est vraiment comme si tu créais une chambre supplémentaire, il n’y a pas de demande supplémentaire à faire. Tant que tu ne crées pas de surface et que tu ne changes pas la façade ou la toiture, tu es libre de faire ce que tu veux.
Par contre, si tu changes l’aspect extérieur ou que tu changes les éléments extérieurs, là, effectivement, il faudra demander peut-être un permis de construire pour avoir une autorisation pour faire ces modifications-là.
Coceïla : D’accord. Et justement, ça se passe comment en fait quand on a cinq lots et on le fait par exemple, je dis n’importe quoi, dix apparts. Là, on n’a le droit qu’à cinq compteurs électriques et cinq compteurs d’eau et c’est comment pour le reste ?
Kendy : C’est ça, justement, le truc qu’il faut te dire. C’est que toi, ton but, en tant qu’investisseur, c’est ne même pas d’avoir plusieurs compteurs d’eau. De toute façon, c’est toi qui vas payer l’eau. À chaque compteur d’eau, c’est un abonnement que tu vas devoir payer. Et l’abonnement n’est pas gratuit. Moi, par exemple, même pour internet, c’est pour ça que je vous dis toujours de faire en sorte d’avoir votre box qui est à un endroit et de câbler tout l’immeuble avec du RJ45. C’est pour ne pas avoir à mettre une box par appartement.
Pareil pour la télé, c’est-à-dire que mettre une câble de TV, je crois que c’est à Laure que j’expliquais ça. Il faut absolument que tu passes les câbles d’antenne parce que si tu ne mets pas les câbles d’antenne, ce qui va se passer, c’est que quand tu vas vouloir mettre la télé pour les logements, soit tu seras obligé de passer des câbles d’antenne de façon dégueulasse ou alors tu seras obligé de mettre des box. Et à chaque box, c’est de l’argent.
En fait, j’ai un immeuble où j’ai trois box pour des logements qui sont l’un au-dessus de l’autre. Alors que si j’avais bien pensé à mettre les câbles TV au départ, je n’aurais mis qu’une seule box. Mais là, comme je n’ai pas fait ça au départ, pour éviter de faire des trucs dégueulasses, j’ai mis trois box supplémentaires. Et du coup, là, je paie trois fois 20 euros alors que j’aurais mis une seule box, ça m’aurait coûté 20 euros pour les trois logements.
Vraiment, ton but, c’est d’avoir un compteur électrique et un compteur d’eau parce que de toute façon, c’est toi qui va payer l’eau et l’électricité puisqu’on va faire du meublé.
Coceïla : D’accord. Et du coup, on va facturer comment l’électricité, la consommation ?
Kendy : Alors, si tu fais de la location courte durée, de toute façon, tu ne factures pas ça aux gens. Et si tu veux faire de la location meublée, par exemple, à des étudiants ou même cadres, ou je ne sais pas, tu feras juste un forfait. Tu mettras un forfait en disant : « il y a un forfait de 50 euros ». Donc qu’ils dépensent un peu moins ou un petit peu plus, c’est toi qui va payer. C’est pour ça que tu dois mettre un forfait qui correspond à ce qu’ils devraient à peu près consommer.
Coceïla : Ouais, je t’entends.
Kendy : Donc moi-même si je mets un forfait, à l’époque, quand j‘avais les étudiants, même quand je mettais le forfait, je prenais bien quand même au moment de l’état des lieux, je prends le compteur et je compte avec eux. Je dis : « bon toi, tu es dans l’appartement 1, voici le sous-compteur. OK, il est à tant de kilowattheures actuellement donc, si tu consommes plus, je vais te facturer ». Je le dis comme ça histoire de les… s’il sait que c’est un forfait, il pourrait se rebeller mais en général, les gens, ils ne connaissent pas. Donc moi, je dis « on va prendre le truc, c’est que si vraiment, tu dépasses trop, bah à partir de ce moment-là, moi, je vais te refacturer ». Mais en réalité, si c’est un forfait, tu ne vas pas facturer les gens. C’est juste pour les sensibiliser.
En gros, tu ne peux pas de toute façon refacturer les gens. Si vraiment tu veux faire de la location nue et que tu veux que chacun ait son sous-compteur, là, ça va te coûter bonbon. Parce que tu vas devoir faire des séparations vraiment cadastrales du moins officielles, tu dois venir faire passer le géomètre, etc., créer les lots et peut-être même que la mairie va te demander de créer, d’avoir des places de parking, ce genre de chose et du coup, ça va te coûter un bras pour finalement pas grand-chose. Parce qu’en plus, tu vas gagner moins d’argent à louer en nu qu’à louer en meublé.
Dans tous les cas, ce n’est pas du tout dans ton intérêt de faire des lots officiels à part si ton but, plus tard, c’est de revendre l’immeuble lot par lot, en détail. Mais si ce n’est pas ton but, tu n’as pas d’intérêt à faire ça.
Coceïla : Après, tu peux toujours le faire dans trois ans, dans sept ans, après avoir rentabilisé tout le truc.
Kendy : Après, tu pourrais mais moi, je pense que si tu veux faire ça plus tard, autant revendre tout l’immeuble complet. Parce que si tu veux revendre le truc au détail, ça va te prendre du temps. Il y en a un qui va vendre dès le premier mois, l’autre qui va prendre six mois à le vendre, ça va être super-chiant. Pour moi, même pour vendre, c’est plus intéressant de tout vendre d’un coup. Alors ça, tu vas vendre moins cher au mètre carré mais au moins, tu n’es pas embêté.
Après, chacun fait comme il veut mais pour moi, je pense qu’en tout cas, si je devais revendre, je revendrais tout sans me prendre la tête à faire des trucs au détail, quoi.
Coceïla : OK. Ouais, j’avais une question. Si on rajoute une véranda, on gagne un peu d’espace et tout, effectivement il faudrait une autorisation mais là, on ne parle pas de rajout de lot à ce moment-là.
Kendy : Ouais, OK. C’est quoi ta question exactement ?
Coceïla : Parce que quand on rajoutait une véranda en fait, est-ce que c’est un lot quelque part qu’on rajoute ou il faut demander l’autorisation ?
Kendy : Non, il faut juste demander l’autorisation pour dire que tu vas modifier l’espace extérieur du bien. Tu vas devoir faire une déclaration à la mairie disant que tu fais cette modification-là. Tu devras le faire, mais ce n’est pas une création de lot, c’est juste que c’est une modification que tu fais du bien.
Coceïla : D’accord, OK.
Kendy : Mais bon, après, dans notre cas de figure, créer une véranda, ça ne va pas t’apporter de la valeur. Je ne sais pas pourquoi tu poses cette question.
Coceïla : Je pense… et mettre un espace au studio en fait. Je peux gagner un salon ou agrandir la cuisine. La cuisine, si on la met à l’intérieur et comme il y a une grande terrasse dans le bien-là, le fait de rajouter une véranda, ça permettrait de gagner de l’espace par rapport à la cuisine.
Kendy : Après, tout ce que tu veux rajouter, moi, je te dis OK. Tant que tu rentres dans ton code 127. Tu fais ce que tu veux mon gars, tu mets ce que tu veux tant que tu restes dans ton seuil de rentabilité. Mais après, moi, je pense que ce qu’il faut vraiment regarder, c’est quelle valeur ajoutée ça va t’apporter et est-ce que c’est vraiment nécessaire de faire ce genre de modification ?
Coceïla : Mais à partir du moment qu’on rajoute un peu de mètres carrés, ça rajoute un petit peu le prix de la location et derrière, la rentabilité.
Kendy : Après, c’est toi qui vois qu’est-ce que ça va pouvoir t’apporter en plus. Et à partir de ce moment-là, tu ferais ton calcul de renta et tu vois si ça rentre dedans ou pas, OK ?
Coceïla : OK. Et j’avais une question par rapport au chauffage, en fait. Tu préconises le chauffage en électrique pour les chambres, c’est mieux, c’est moins cher. Je pense que pour l’installation et après pour les charges, c’est un peu plus cher non ?
Kendy : Alors moi, je préfère l’électrique parce qu’effectivement, c’est beaucoup plus simple qu’un truc qui va être chauffage au gaz, etc., parce que là, tu dois avoir des maintenances à faire, etc. Moi, je préfère l’électrique.
Alors, attention quand même à l’électrique. Il faut quand même prendre un bon chauffage parce que si tu prends genre, comment on dit, les radiateurs, du moins les grille-pain là, ça va te coûter cher en chauffage. Mais si tu prends un radiateur avec une chaleur douce du genre une chaleur à inertie, tu n’es pas obligé de prendre de la fonte mais même de l’huile. Au moins, avec de l’huile, c’est déjà pas mal, comme ça, ça permet d’avoir une chaleur douce. Déjà, c’est plus agréable pour les gens et deuxièmement, ça coûte moins cher parce qu’une fois que le radiateur, il est chaud, il continue de chauffer la pièce même si après, tu coupes le courant. Tandis que les radiateurs rayonnants là, en fait, eux, ils n’émettent de la chaleur que quand ils fonctionnent et puis une fois que tu les arrêtes, ils arrêtent de chauffer et en plus, ça assèche l’air. Ce n’est pas forcément super agréable pour les gens donc certes, à l’achat, ton radiateur, il te coûtera un peu plus cher, mais sur le long terme, tu y gagneras, déjà en confort pour les gens et puis en coût.
Moi, pour te donner un exemple, j’ai un radiateur que j’ai payé presque 400 €, mais bon, j’ai fait ça dans un seul de mes logements. Mais tu vois, le truc, la plaque est énorme donc ça veut dire que quand il est chaud, même si tu coupes l’électricité genre peut-être encore une heure après, le truc, tu sens qu’il est tiède et qu’il chauffe encore. Alors que l’autre truc rayonnant-là, tu l’éteins à peine, 5 minutes après, le truc, il est aussi froid de l’extérieur.
Coceïla : Ouais, je comprends.
Kendy : Moi, je préconise électrique mais avec un bon système de chauffage. C’est-à-dire soit inertie, soit avec de la fonte ou avec de l’huile, mais pas les grille-pain.
Coceïla : D’accord, OK.
Kendy : Ça marche. En tout cas, si t’as d’autres questions, n’hésite pas Coceïla moi, je te redonne la parole alors. Ça marche ?
Coceïla : Ça marche, OK. Merci.
Kendy : Je t’en prie. À tout à l’heure Coceïla.
Coceïla : Ciao.
Kendy : Allright. Alors Laura, je vais essayer de te donner la parole, voir si ça fonctionne cette fois.
Coucou Laura.
Allo.
Laura : Allo.
Kendy : Coucou Laura. Enfin, voilà. Comment vas-tu ?
Laura : C’est bon ? Ah, enfin, salut. Ça va et toi ?
Kendy : Ça va nickel. C’était compliqué.
Laura : Oui, j’ai galéré pour me connecter. L’application ne voulait pas me connecter. Il me dit que le lien est supprimé. Enfin bref, on y est. C’est le plus important.
Du coup, alors moi, samedi, j’avais rendez-vous avec quatre artisans. J’ai revu le mec de Maison des Travaux le matin, très tôt et l’après-midi, j’avais rendez-vous avec trois. Sur les trois, il y a un seul qui est venu.
Kendy : Un ?
Laura : Ouais. Alors il y a un qui avait oublié notre rendez-vous. Il m’a envoyé un message : « je suis désolé, j’étais sur un chantier ». Et le deuxième, j’avais déjà donné du rab par rapport à notre rendez-vous où j’avais repoussé le délai deux fois et puis après, le mec, on était censés avoir rendez-vous à 17 heures et quart. Finalement, il m’a dit oui, qu’il est dans les embouteillages, il sera là à 17h40 mais l’agent immobilier qui était avec nous, elle m’a dit 18h, elle ne peut plus rester. Donc j’ai dit au gars : « je suis désolé mais moi, je ne peux pas rester. J’ai rendez-vous, je ne peux pas ». Je lui ai dit : « je suis désolée, je ne peux pas ». Donc bon, je ne l’ai pas vu donc je n’ai vu que deux personnes.
Sur ces deux personnes, donc le mec de Maison des Travaux, je lui ai bien décrit ce que je voulais. Il a essayé de me joindre en fin d’après-midi, mais je ne pouvais répondre, j’étais en réunion donc je le rappelle demain pour savoir ce qu’il en est, parce qu’il devait me faire un retour sur les devis de la semaine passée avec les artisans et puis après me refaire un truc total.
Le deuxième, qui pour l’instant est mon coup de cœur, alors à prendre avec des pincettes. Pourquoi c’est mon coup de cœur, parce qu’en fait quand il est arrivé, il a commencé à prendre des notes rapidement, il m’a posé des questions pertinentes tout de suite. Il m’a alerté sur certains points, par exemple, il y a des volets de l’immeuble, tout de suite, il les a testés, il m’a dit : « mais non, à votre place, moi, je les garde. Je ne mets pas de volets ou quoi que ce soit. Moi, je les garde à votre place ceux-là, ils fonctionnent très bien. On donne un petit coup dessus. Ça vous permet d’économiser ». Enfin bref, donc après, une petite chose comme ça, même s’il est là pour faire de l’argent, mais il est pertinent. Alors aussi, je le trouve bien vendu dans la mesure où le gars, il a une formation d’architecture, mais il n’a pas le diplôme d’architecte. En gros, il me dit : « voilà, un des avantages, c’est qu’on fait de l’architecture mais on n’est pas des architectes donc vous payez moins cher que si vous aviez un architecte. On peut vous faire etc., ceci et cela ». Spontanément, il m’a demandé quel mobilier que je... Bref le gars, top, j’aime bien sa façon d’être. Alors oui, déformation professionnelle, j’ai été cherché tous ses antécédents, tous ses trucs, je l’ai googlisé, je l’ai cherché sur LinkedIn, j’ai tout fait. Et il y a plein de choses, des blogs qui parlent de lui, des vidéos, des trucs. J’ai regardé sur société.com, j’ai vu qu’au final, sa mère a même divorcé. Enfin bref, j’ai eu tout son pedigree. Donc il va me faire un retour.
Et lui, aux deux, je leur ai demandé qu’ils me fassent tout, même le mobilier, tout. Je choisis les couleurs mais il me fait tout, donc je vais voir. J’espère que les travaux seront moins chers que ce qu’on m’avait annoncé la première fois avec des démolitions de murs, de ceci, cela parce que là, il n’y a presque pas de murs à démolir, juste des ouvertures à faire. Je vais voir ce que ça donne.
Je vais faire un dossier sur Google Drive avec des photos d’inspiration, avec des plans, le plan du bien, etc. Je vais voir ce que ça donne.
Donc voilà où j’en suis. Et je vais essayer de reprendre rendez-vous avec les deux têtes à claques qui m’ont largué et essayer d’en trouver d’autres.
Kendy : Après, moi, je dis s’ils t’ont prévenu d’abord, je te dirais « bon OK. Tu peux essayer de les revoir ». Mais s’ils ne t’ont même pas prévenu, pour moi, c’est déjà disqualifié.
Laura : Alors il y a un, il m’a appelé ou envoyé des SMS. Il était hyper insistant au point de me saouler quand même un peu mais c’était pour décaler, pour être sûr que j’ai eu les messages, je répondais et que je peux décaler, etc.
Par contre, le premier, je l’ai appelé 18 minutes quand même après l’heure du rendez-vous, je lui ai laissé un message vocal et lui, après, il me dit : « ah je suis désolé, j’ai oublié, j’étais sur un chantier, etc. ».
Kendy : Oh, ça, tu le nexte. Le mec, déjà, il n’est pas sérieux donc ce genre de mec, tu ne peux pas avoir à faire à ce genre de gens.
Laura : Ouais, mais ça m’a saoulé un peu. Ce sont des choses qui arrivent.
Donc je viens là pour les travaux. Il y a un poste qui m’inquiète. Bon on verra. En fait, en revenant sur les lieux, j’ai revu les choses que j’avais oubliées un peu. J’ai au moins 9 fenêtres à refaire, ouais entre 9 et 15 fenêtres à refaire. Ça va bien douillet, je pense, mais après, je verrais le total. Ce qui m’intéresse, c’est plus la facture finale, à voir combien ça fait et puis je vais essayer de négocier mais bon. Donc voilà.
Kendy : Moi, ce que je dis, le prix au final, ce n’est pas vraiment ce qui est important pour moi, c’est vraiment est-ce que tu rentres dans ton seuil de rentabilité ? Si t’es rentable ?
Laura : Oui, c’est ça. C’est ce que je dis par « prix final ». Voir après avec mon Code 127, est-ce que c’est toujours bon, est-ce que c’est ceci, est-ce que c’est cela. Donc voilà.
Alors autre point concernant le compromis. Il semblerait qu’on soit partis pour deux ou trois mois pour signer un compromis. Dis-moi que ce n’est pas faisable. Je ne vais pas attendre deux-trois mois pour signer le compromis. Comment je fais pour présenter le compromis à la banque ?
Kendy : Pourquoi ils t’ont dit tout ce temps ?
Laura : En fait, ils m’ont dit : « c’est l’agent immobilière qui parlait de ça parce qu’apparemment, en général, c’est le délai que ça prend ». Mais demain, parce que je n’ai pas pu le faire aujourd’hui, j’appelle mon notaire pour savoir combien de temps. Parce que deux-trois mois, il faut arrêter quand même.
Kendy : Non, je pense que tu l’as confondu. Là, ils t’ont dit l’acte définitif mais le compromis, ça va…
Laura : Mais ils m’ont dit « compromis », pour signer le compromis. Je n’ai pas signé le compromis.
Kendy : Pourquoi ça prendrait autant de temps ?
Laura : C’est ça. Peut-être que la nana s’est trompée, mais demain, j’appelle mon notaire pour savoir concrètement combien de temps ça va prendre. Parce que moi, j’ai besoin d’avancer.
Kendy : En gros, prendre rendez-vous pour signer le compromis et puis le seul truc qui peut prendre du temps, c’est l’acte définitif. Mais après, une fois que le compromis est signé, ça peut aller relativement vite mais pour moi, là, d’ici peut-être deux ou trois semaines, tu devrais signer le compromis, pas plus. Allez grand max le temps de trouver un créneau qui vous convient à chacun, mais tu vas pas signer un compromis d’ici janvier. Parce que si tu signais le compromis en janvier, ça veut dire que tu n’auras pas tes clés avant mars.
Laura : Ouais, ça me retarde. Moi, j’ai envie de démarrer pour fin janvier parce qu’il y aura les fêtes donc OK, je comprends, il y a les fêtes et tout machin bref. Mais au moins mi-janvier, commencé.
Kendy : Non mais je pense que tu reposeras la question pour essayer comprendre déjà. Fais comme si tu n’as pas compris ce qu’ils te disent. Tu dis : « bon bah moi, j’aimerais qu’on puisse fixer une date pour le compromis au plus vite ». Et puis ils te diront s’il y a un souci et là, tu essaieras de comprendre qu’est-ce qui peut bloquer.
Laura : Ouais mais ça, c’est l’agent immobilière qui m’a dit ça, mais ce n’est pas mon notaire. Mon notaire, je l’appelle demain.
Kendy : Non mais tu vois avec ton notaire déjà, tu lui dis : « bah écoutez, là, tu as trouvé un bien qui t’intéresse et tout. Et là, tu rappelles l’agent immobilier, tu dis que tu aimerais voir avec elle quand est-ce qu’on peut fixer une date pour le compromis ».
Déjà, tu dis : « j’aimerais qu’on fasse un point pour qu’on puisse fixer une date pour le compromis ». Et puis comme ça, tu sauras où est-ce que tu en es. Mais en aucun cas tu attendras trois mois pour signer un compromis. Ça, c’est mort.
Laura : D’accord. Alors moi, j’ai les coordonnées du notaire et j’ai transmis… ils ont chacun leurs coordonnées à tous les deux-là, les deux notaires. Donc normalement, je verrais. J’appelle demain mon notaire. Je vois ce qu’il me dit et quitte à passer un petit coup de fil au notaire de l’autre-là juste pour… je vais faire la nunuche, je ne comprends rien, voilà.
Alors, attends parce que justement, j’avais des questions et j’ai entendu qui y a répondu donc ce n’est pas mal.
J’ai une dernière question je crois. Alors, dans mon bien, comme j’ai dit il y a 9 logements. Et il y a un dixième qui serait, je pense, un loft de 30 à 40 m², à voir. Mais ça, c’est quelque chose que je ferais ultérieurement. Comment ça se passe dans ce type de projet où tu as une partie que tu fais ultérieurement, par rapport au Code 127 ? Parce qu’au final, tu ne plus être dans ton Code 127 quand tu rajoutes des travaux ultérieurs.
Kendy : Après, il faut quand même que tu fasses ton calcul au complet. Que tu rajoutes un bien plus tard ou pas, il faudra quand même que tu fasses ton calcul avec le Code 127. C’est surement pour la partie logistique, ce que tu pourras faire, c’est qu’il faut simplement que tu penses à préparer le chantier pour la suite.
Alors pour que je m’explique, c’est par exemple, tu as prévu de faire 10 logements, il faudra que tu prépares les arrivées d’eau et les évacuations quitte à juste les laisser là sans forcément faire un logement, mais il faut que tu les prépares pour tu n’aies pas à péter les logements que tu auras déjà rénovés par la suite pour faire passer des évacuations.
Laura : D’accord.
Kendy : Si tu sais que tu vas en faire 10, même si tu ne les fais pas tout de suite, tu dois préparer. C’est comme par exemple Boris, lui, il en avait un potentiel de 7, bah il va faire les 6 là et le septième est préparé donc il y a toutes les évacuations, les tuyaux qui arrivent à l’étage, au grenier. Et le jour où il voudra faire le septième, il aura juste à passer le placo et tout ça, mais tout ce qui est évacuation et arrivée d’eau et tout ce qui est électricité, il y aura déjà tout ça qui sera préparé.
Laura : D’accord. Mais il s’est arrangé pour que tout ça rentre dans son Code 127 ?
Kendy : En gros, si tu veux faire 5 logements, si tu fais 4 logements, tu sais que tu dois être autour des 134 000. Par contre, si tu fais 7 logements, tu sais que tu devras être, disons, autour des 160 000. Tu sais que le logement qui te reste à faire, tu ne pourras pas claquer 40 000 € de travaux dedans.
Laura : Excuse-moi. Tu m’as perdu. Tu peux reprendre s’il te plait ?
Kendy : Alors que je reprenne le calcul, ça, par exemple. Si on te dit que tu prends un Code 127 avec un immeuble de cinq appartements, OK ?
Laura : Ouais.
Kendy : Il y a 5 appartements fois 400 on va dire. Alors 12 fois 7, ça nous fait 168 000, d’accord ?
Laura : Ouais.
Kendy : En imaginant que tu n’aies pas le budget des 168 000, que tu peux faire seulement 4 logements, OK ?
Laura : Ouais.
Kendy : Donc si tu peux faire 4 logements seulement, tu sais que tu seras autour des 4 fois 400, fois 12 fois 7. Ça nous fait 134 400.
Tu sais que pour terminer les 4 premiers logements, ça t’a coûté 134 000. Tu sais que si tu veux toujours être dans ton Code 127, il faudra que les travaux qui te restent pour le cinquième coûtent moins de 168 000 moins 134 000.
Laura : Yes. Oui parce que le Code 127 se réajuste en fonction, quand plus je rajoute des logements, plus il se réajuste. C’est vrai. Je n’avais pas pensé à ça.
Kendy : Exactement. Donc là, du coup, tu auras 33 000 euros en gros. Si tu avais fait 4 logements, si tu veux être dans ton Code 127, tu auras un budget par exemple de 33 000 euros pour finaliser tes travaux.
Mais tu vois, plus tu vas avoir de logements, plus tu vas avoir de budget pour le logement supplémentaire. Parce qu’en fait, dans ton Code 127, il y avait déjà tes frais, il y avait déjà tes frais d’agence et que tout ça, que t’as déjà payé.
Laura : Oui, donc je n’ai pas à refaire.
Kendy : Ouais, tu n’as plus à payer des frais de notaire. Le bien, tu l’as déjà.
Laura : OK. D’accord, je vais voir parce qu’il y a aussi la façade. Il faudra faire quelque chose au niveau de la façade. Donc en fait, ce qu’on s’est dit avec les artisans, c’est peut-être donner un coup de karcher sur le premier niveau, au niveau rez-de-chaussée, et puis les deux autres niveaux comme ça demande de mettre un échafaudage et là, c’est un billet assez conséquent que tu mets pour ça. Parce que je lui ai dit : « on fera ça ultérieurement » mais du coup, il faut que je lui demande de me chiffrer ça pour que je puisse faire la globalité et voir le tout.
Kendy : Ça, franchement, je te dis, tout ce qui va être façade et tout ça, c’est vraiment les trucs qui viennent en dernier lieu. Parce qu’en gros, ton but, c’est que ton bateau, il flotte. On ne va pas commencer à peindre ton bateau s’il y a encore des trous dans la calandre. Donc il faut vraiment que le bateau flotte et pour qu’il flotte, il faut que tous tes logements soient opérationnels. Une fois que tous tes logements sont opérationnels et que l’intérieur est propre et nickel, là, effectivement, tu peux commencer à dépenser des sous sur la façade, etc. Mais clairement, c’est vraiment le dernier truc sur lequel tu vas dépenser de l’argent.
Puisque moi, je te dis, au début, ça m’inquiétais et tout, et je me dis : « ah mince, il faut vraiment que je fasse la façade ». Et il y en a un de mes immeubles où je n’ai même pas fait de façade du tout, mais par contre, quand les gens, ils ouvrent la porte, là, c’est genre c’est le paradis quoi, ils disent : « ah ouais ». C’est dégueulasse à l’extérieur, mais quand ils ouvrent la porte, une fois, ouais, quand même.
Laura : Oui, c’est vrai que quand tu vois les photos du truc, il te dit « ouais ». Oui, c’est vrai parce que les gens, au final, ils sont à l’intérieur et pas à l’extérieur de ton bien.
Kendy : Exactement, là, les gens, c’est à l’intérieur qu’ils dorment. Donc tu dois vraiment mettre le paquet à l’intérieur et du moins, l’extérieur, tu verras ça après. C’est un peu l’inverse de ce que tu vois.
Moi, j’avais été à Florence, en Italie. Mais elle est super belle à l’extérieur, c’est magnifique. Mais quand tu rentres, à l’intérieur, c’est dégueulasse.
Nous en fait, c’est vraiment l’inverse qu’il faut faire parce que les gens ne visitent pas l’extérieur. Ils visitent vraiment le bien à l’intérieur. Tu dois vraiment mettre le paquet à l’intérieur et même, les gens, ils seront surpris. Quand ils vont ouvrir la porte, ils vont se dire : « ah ouais, quand même ». Ça reste une meilleure *01:04:37*.
Laura : Ouais, je vois. OK. Ça, je presse. Je vais quand même leur demander de me chiffrer ça, juste pour voir et voir si le tout, package, tout compris, ça rentre bien dans mon Code 127 et au pire je ne ferais jamais de ça. Je vais laisser comme ça. Je ne sais pas (Rire.)
Kendy : Mais franchement, je te dis, pour l’instant, ne te prends pas la tête avec ça. Simplement, essaie de faire en sorte que la rénovation de l’intérieur rentre dans ton Code 127 et s’il faut faire de la façade plus tard, tu la feras.
Moi, aujourd’hui, l’immeuble en question, si la façade est dégueulasse, je ne pense même pas la faire. Pourquoi je vais me prendre la tête à faire ça ?
Laura : OK, ouais, je vois.
Kendy : Ce n’est pas insalubre non plus tu vois, mais le truc, ce n’est pas… En plus, c’est de la brique rouge donc, même si tu ajoutes là un truc, ce sera toujours de la brique rouge qui va apparaitre. Je ne me prends pas la tête. Vraiment, ce que je fais, je mets un bon matelas pour les gens à l’intérieur, ils ont *des portes* nickel et puis c’est tout ce qui faut. OK ?
Laura : OK, ça marche.
Kendy : Alors je ne sais pas si t’avais une autre question du coup ?
Laura : Ça, c’est bon.
Kendy : Parfait. En tout cas, si tu en as d’autres, n’hésite pas. Je te redonnerai la parole.
Laura : Ça marche. OK, merci.
Kendy : Je t’en prie Laura.
Laura : Ouais, salut. À tout à l’heure.
Kendy : À tout de suite.
All right. Je vois qu’il y a notre ami Jimmy. Jimmy, je vais te donner la parole. Tu vas me dire un peu où est-ce que tu en es.
Jimmy : Allo. Yes.
Yes. Comment vas-tu ?
Jimmy : En forme.
Kendy : Impeccable et toi-même ?
Jimmy : Nickel, ouais, ça va. Bonsoir aux sprinteurs.
Alors moi, pour ma part, ce week-end, j’ai été faire quelques visites et je n’ai pas eu ce que je voulais. Je veux dire, l’agent en question, avec qui j’ai organisé les visites, il avait une perception des choses et je me suis un petit peu fié à ce qu’il disait. Et arrivant sur place, j’ai perdu du temps à travailler avec lui. Ça a été de la perte de temps pour moi.
Je continue mes recherches pour d’éventuelles visites encore là, mais ce week-end, enfin samedi, j’ai passé toute la journée sur Saint-Quentin et pouf ! Ah ! si, il y avait un bien qui en valait la peine, mais il est passé sous mon nez. Il a été vendu le jour même, donc voilà.
Kendy : D’accord, OK. Bon, ce n’est pas grave.
Mais tu vois, ce n’est pas trop mal que tu aies perdu un peu de temps parce qu’au moins, comme ça, tu seras beaucoup plus alerte ou comment je peux dire, tu feras plus attention. Parce que les mecs, ils vont te faire venir pour te faire perdre ton temps.
Jimmy : Moi, j’ai l’impression qu’ils veulent vendre leurs affaires et puis voilà (Rire.)
Kendy : C’est ça. Mais du coup, toi, du coup, il faut que vraiment tu te dises : « OK, est-ce que vraiment ce bien-là vaut le coup que je me déplace ». Il ne faut pas que ailles sur le terrain pour rien et que tu perdes ton temps.
Comme Laura le disait tout à l’heure, par exemple, elle s’est déplacée. Heureusement qu’il y a eu quelqu’un qui est venu, mais elle aurait pu aller et se retrouver là-bas sans avoir d’artisan. C’est pour ça vraiment que tu optimises au maximum, mettre le maximum de visites, le maximum de trucs à faire pour que mêmes’il y en a un ou deux qui flanchent, il te reste quelque chose, que tu n’aies pas fait une heure deux heures de route pour rien.
Jimmy : Ouais, OK. Et du coup, parmi tout ça, il y en a que j’ai rajouté en plus pendant que j’étais dans la ville en consultant, j’ai profité pour en faire d’autres. Et il y en a un que je suis allé voir. Donc les photos, il n’y avait pas grand-chose. Et quand je suis allé voir le bien, il y a moyen de faire quelque chose dedans, mais c’est plus pour de la colocation en fait.
Kendy : Aujourd’hui, il faut vraiment rester focus sur la stratégie. Il ne faut vraiment pas que tu commences à te disperser. Je sais, c’est tentant. On se dit que l’herbe est plus verte ailleurs, mais crois-moi que c’est juste une illusion. Il faut vraiment que tu restes focus sur ton truc et que tu continues. Parce que si tu pars sur un bien où tu vas faire des compromis et tout, ce qui va se passer, c’est qu’à la fin, tu vas te retrouver avec un truc qui ne sera pas idéal ni pour une stratégie ni pour l’autre. C’est-à-dire que si tu veux faire un peu de colocation dans un immeuble de rapport et tout ça, tu vas te retrouver avec un bien que tu ne pourras pas exploiter à son plein potentiel parce que tu seras obligé de le louer soit à des étudiants. Tu pourras pas te dire que quand les étudiants ne sont pas là, bah je fais de la courte durée. C’est un truc vraiment bâtard, soit tu ne fais que de *01:09:28* soit tu fais que de la coloc. Mais pour moi, je pense que t’as la meilleure stratégie à mettre en place donc, reste focus dessus et puis ouais, ne t’éparpille pas. Donc si ça ne correspond pas, next.
Jimmy : OK, yes, pas de soucis.
Kendy : OK ?
Jimmy : OK. Donc là, ouais toujours en phase de recherche, je n’ai rien de spécial à apporter pour ce soir.
Kendy : OK, ça marche. En tout cas, s’il y a d’autres questions qui te reviennent, n’hésite pas, je te redonnerai la parole. Ça marche ?
Jimmy : OK, c’est cool. Pas de soucis.
Kendy : Ça marche, je t’en prie.
All right. Écoute Jessica, je vois que t’es là aussi. Si t’as une petite question, tu vas pouvoir poser une question Jessica.
Coucou Jessica.
Jessica : Salut Kendy.
Kendy : Comment vas-tu ?
Jessica : Ça va et toi ?
Kendy : Ça va, nickel.
Alors, je ne sais pas si tu as des questions toi du coup, parce que j’ai vu que t’as mis un point d’interrogation.
Jessica : Ah bon ?
Kendy : Ouais, mais t’as peut-être pas fait gaffe, accidentellement.
Jessica : OK. Pas forcément de question mais écoute, j’ai fait une visite ce week-end. Je me suis dit : « il fallait au moins que j’en fasse une avant d’en faire d’autres » (Rire.) Et il fallait que je commence parce j’ai Johan à chaque fois, mais bon, moi aussi, il faut peut-être que je m’y mette. Du coup, un immeuble de 120 m² sur Nevers, 5 appartements dont 2 qui sont loués. Donc *je vais* voir. Il y a quelques travaux à faire, ça peut être facilement réaménageable on va dire, remis au goût du jour mais un problème, ce sont les dispositions des salles de bain en fait. Si tu veux, t’as *des studios* et à chaque fois, t’as une espèce de salle de bain où il y a trois marches et ça donne vers l’extérieur comme s’ils allaient rajouter les salles de bain à l’extérieur du bâtiment.
Kendy : Ouais, OK, je vois. Et je crois que Tony avait un bien comme ça aussi, je crois. C’est un peu genre excentré, comme c’était un peu en porte à faux sur le bien.
Jessica : Ouais, voilà. Du coup, c’est un peu compliqué pour tout ce qui est réagencement, réorganisation. Bon, je ne pense pas que je vais faire d’offre là-dessus mais après, le reste n’était pas mal puisque l’immeuble est à 100 000 € et le propriétaire actuellement loue l’ensemble à 1 600 €.
Kendy : C’est-à-dire le tout ?
Jessica : La somme de tous les loyers, ça lui faisait 1 600 €.
Kendy : OK, Je vois. Mais du coup, c’est pas cher s’il n’y a que 5 et 1 600 €, ça ne fait pas cher le logement du coup ?
Jessica : Non, sur Nevers, ce n’est pas cher le logement effectivement.
L’agent immobilier en fait, lui aussi, il fait de la location. Il m’a dit qu’avec de la rénovation pour 30 000 €, on pouvait louer ça à 1 800 euros.
Kendy : Ouais. Après, il faut que tu regardes vraiment au niveau du Code 127 ce que ça peut donner. Après, l’inconvénient, quand les biens, ils sont déjà occupés, c’est que tu ne peux pas faire de travaux comme tu voudrais parce que tu vas devoir les reloger et tout, et ça devient compliqué. Ça, c’est un truc à voir. Si vraiment, au niveau du Code 127, ça rentre, je te dirais OK. Mais si tu sens que c’est déjà tendu comme ça, pour moi, next.
Jessica : Au niveau du Code 127, ça rentre, mais je pense que je ne pourrais pas faire les… enfin, en termes d’organisation de l’espace, ça va être compliqué avec les salles de bain surtout que parmi celles que j’ai visitées, il y en a une, le plafond, il est bas. Le plafond, il est vraiment bas.
Kendy : Alors la norme pour le plafond, c’est 2,20 m.
Jessica : Non, même Johan, il rentrait dedans, il touchait le plafond presque.
Kendy : Ouais, là, c’est bon. Déjà, si tu loues ça à quelqu’un, c’est presque insalubre. Même si le logement, il est propre, si tu ne respectes pas les normes de hauteur et tout, le logement est considéré comme insalubre.
Jessica : Mais du coup, éventuellement, la seule question que j’aurais, parce que ça, je vais le nexter, c’est sûr, ça se fait de rehausser des plafonds ?
Kendy : C’est compliqué ça. C’est vraiment très compliqué parce que si c’est genre un plancher bois, c’est possible. Si c’est en béton, j’ai envie de dire presque mort, mais si c’est plancher bois, c’est possible. Mais il faudra qu’on déplace toutes les poutres, qu’on les remonte et que tu reperces sur les ceintures de chaque mur-là. Techniquement, c’est compliqué. Ça va coûter une blinde pour pas grand-chose donc, je pense que c’est plus judicieux de nexter.
Parce qu’en fait, ce qu’il faut se dire, avant même que le bien, il soit exploitable, là, tu vas avoir un billet de 10 000-15 000 € et tu n’auras rien d’encore fait. Il faudra juste déplacer un plancher et tu n’auras rien fait. Tu auras déjà sorti 10 000, 15 000 ou peut-être même voire 20 000 Kendy : pour rien parce qu’en fonction du nombre de planchers qu’il y a. Et en plus, tu vas fragiliser ton...
Jessica : Ce n’est pas le plancher. En fait, c’est à l’étage et comme je te disais, comme la salle de bain a été greffée à l’extérieur, du coup, tu n’as que 3-4 m² de toit qui a été rajouté, mais en dessous du niveau du toit actuel. C’est vraiment comme si t’avais mis une toute petite brique à l’extérieur de l’immeuble, c’est trop bizarre.
Kendy : OK. Je vois ce que tu veux dire.
Je ne sais plus à qui je disais ça mais l’immobilier, ça doit être simple. Si déjà, tu dois commencer à faire des trucs compliqués, c’est que ce n’est pas bon. Ça doit être très simple parce que si on doit se poser des questions techniques et tout, de déplacer des murs, de déplacer des trucs. Pour des murs, ça va mais des plafonds et tout, non, c’est chaud. Là, ça devient chaud.
Jessica : Ouais, OK.
Kendy : Donc ça, pour moi, tu peux d’ores et déjà nexter ce truc-là.
Jessica : OK.
Kendy : Donc voilà. Je ne sais pas si tu as d’autres questions par rapport à ça du coup ?
Jessica : Non, c’était tout.
Kendy : C’est parfait.
En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas et je te redonnerai la parole alors. Ça marche ?
Kendy : Jessica : OK. Merci.
Je t’en prie Jessica.
All right. OK. Donc je crois que j’ai vu tout le monde. Je ne sais pas si t’as d’autres questions. Si t’en n’as plus d’autres, du coup, je vais te laisser poursuivre. Alors, attends, je vois qu’il y a une main levée.
Yes Laura.
Laura : Oui, ça y est. Je reprends mes bonnes vieilles habitudes (Rire.)
Alors là, moi, actuellement, dans le logement, j’ai du chauffage à gaz collectif. L’artisan me demandait si je voulais les changer vu que tout à l’heure tu parlais de chauffage électrique inertie, autant changer dans ce cas-là, ça veut dire ?
Kendy : Il faut voir combien ça va te coûter de changer. Par exemple, ce n’est jamais tout ou rien, des fois, il faut faire le calcul.
C’est comme avec Johnny, je ne sais plus. Johnny, lui, quand on avait été voir, ça aurait coûté plus cher de tout enlever parce que tout était déjà passé, tous les tuyaux étaient déjà passés, c’était encore récent. Donc ça aurait coûté plus cher de tout enlever pour rien alors que toi, de toute façon, tu devras modifier le truc, autant partir sur de l’électrique. Mais si c’est un bien qui est déjà propre et que ça va te coûter plus cher d’enlever l’installation actuelle pour mettre de l’électrique, je te dis garde.
Laura : Ouais, OK, d’accord. Ça marche.
Laura : Autre question, c’est concernant, tu sais, la liste de mobilier-là, que tu fournis dans une des vidéos. En fait, je vais transmettre cette liste aux deux artisans, mais dedans, il y a des trucs genre T, etc. On est bien d’accord que c’est *01:18:43* qui fournissent ça ?
Kendy : Non. Mais du coup, ne te prends pas la tête avec ça. Pour l’instant, c’est trop tôt.
Laura : Non mais c’est parce qu’ils m’ont demandé une liste. Ils me l’ont demandé.
Kendy : OK, tu peux leur fournir ça, mais tu peux fournir simplement tout ce qui va être élément vraiment indispensable, tout ce qui va être petit *01:19:05*
Laura : Micro-ondes.
Kendy : Ouais, tout ce qui est vraiment électroménager et tout ça. Mais pour moi, ce n’est pas si nécessaire du moins si tu leur demandes de t’acheter des petites sucres *01:19:17*.
Laura : Ouais mais tout ce qui est couvert, tout ça, non, ce n’est pas la peine.
Kendy : Moi, je t’avoue que je n’ai rien acheté du tout. J’ai tout fait faire par mon artisan. Même le petit rideau et tout, j’ai tout fait. Mais après, ouais, tu peux lui demander de se charger de ça aussi. Mais c’est juste que je pense que c’est un peu tôt maintenant de parler de ça alors qu’on n’a même pas encore… mais bon.
Laura : Ouais, c’est eux qui m’ont demandé, surtout le deuxième que je t’ai dit qu’il est top, c’est de lui-même, il m’a dit d’accord. Il voulait mettre quoi dedans, meuble, etc., microondes. Il m’a demandé direct donc je lui dis « c’est pas la peine, on va pas tout lister, je vous envoie la liste ».
Kendy : Vas-y, envoie-lui la liste et puis comme ça, il te fera le chiffrage. Mais même si tu lui envoies la liste, c’est vraiment pour info, mais ce sera quelque chose que tu dois quand même valider plus tard. Pour l’instant à chaque fois OK, mais c’est juste à titre indicatif.
Laura : Ouais, OK, ça marche. Je n’ai pas d’autres questions.
Kendy : Ça marche. En tout cas, si tu en as d’autres, n’hésite pas, je te redonne la parole. Ça marche ?
Laura : Ouais, ça marche, merci.
All right.
OK. Donc, n’hésite pas à me mettre une dernière question si tu en as. Je vois que là, il n’y a plus grand monde du coup.
Ecoute, je vais attendre un petit peu si tu as peut-être une dernière question et puis sinon, je vais te laisser y aller.
À priori, il n’y a plus d’autres questions.
En tout cas, maintenant, tu sais ce qu’il te reste à faire pour la suite. Là, effectivement, que ce soit au niveau de tes recherches, il faut que tu continues de faire des recherches, aller en visite, si c’est au niveau des travaux, de continuer de faire tes devis et tout ça. Si c’est financement, bah que tu continues mais on ne lâche rien, on continue d’avancer.
Et puis nous, normalement, on se voit jeudi soir à 19h donc d’ici là, j’espère que tu vas pouvoir avancer pour que tu puisses me donner un peu plus de nouvelles sur ton avancement, OK.
Je te souhaite une excellente soirée, je te dis à jeudi soir.
Allez, salut, ciao.