Août 2019 - 190819
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Kendy : All right ! Salut à toi, j’espère que tu vas bien ! Aujourd’hui, on va faire la session questions/réponses des sprinteurs. Aujourd’hui, effectivement, comme d’habitude on va faire la session Questions/Réponses des sprinteurs et des sprinteuses, bien sûr. On est le lundi 19 août et aujourd’hui, c’est Kendy Polestin qui fait cette session. Ce qu’on va faire c’est que tu vas pouvoir me poser tes questions directement dans la Chatbox et ensuite, je te donnerai la parole. Si tu as des questions, n’hésite pas à les mettre tout de suite et puis comme ça, je vais pouvoir te répondre. J’ai eu une question d’Arsène qui me dit qu’il avait déjà acheté un immeuble, qu’il est sur un deuxième projet et là actuellement, il voudrait changer de notaire. Il me pose la question de savoir : « est-ce que c’est judicieux de rédiger le compromis directement avec l’agence immobilière et puis de signer l’acte authentique simplement avec le notaire ? » Peut-être qu’aujourd’hui tu te poses la même question : est-ce que ça vaut le coup de pouvoir signer directement ton compromis avec l’agence immobilière ? Parce qu’effectivement, il y a des agences immobilières qui peuvent rédiger les compromis, donc ça, c’est tout à fait possible. Mais attention ! Jamais au grand jamais, tu ne vas signer de compromis avec un agent ou même avec un notaire sans avoir ton notaire qui valide le dossier. C’est super important parce qu’autant pour l’offre d’achat, j’ai envie de te dire : « pas de problème, ce n’est pas très engageant » ; autant pour le compromis de vente, une fois que c’est signé, c’est signé. On ne peut plus faire demi-tour, on ne peut plus faire marche arrière. Donc vraiment, avant de signer quoi que ce soit, il faut absolument que tu aies ton propre notaire et surtout, il faut que ton notaire valide ton projet, valide le projet du compromis avant que tu le signes. Et puis, toi-même tu sais que tu devras aussi vérifier ton compromis. Ce n’est pas parce que justement tu as ton notaire que tu ne dois pas lire ton compromis et ne pas le vérifier. Il y a des informations typiques que tu peux voir, il y a des trucs techniques où là, effectivement, c’est plus le notaire qui fera son job, mais notamment, vérifier que le montant des travaux est bien indiqué sur ton compromis – c’est la première chose que tu devras regarder, regarder le compromis, regarder ton état civil, tous ces éléments-là, c’est des choses que tu devras vérifier. Mais surtout, tu ne signes jamais de compromis tant que tu n’auras pas eu ton notaire qui l’aura validé. J’ai aussi une autre question de Johnny qui me demande : « est-ce qu’on peut bloquer directement des dates sur Beds24 pour pouvoir justement les bloquer par rapport aux autres plateformes de réservation ? » C’est tout à fait possible effectivement de bloquer les dates sur le calendrier. Pour pouvoir faire ça, il suffit d’aller sur ton compte Beds24 et de faire comme si tu allais faire une réservation. Ensuite, tu vas dans le statut de la réservation, tu mettras « block » – c’est pour dire en fait que c’est bloqué. Donc, tu mets « block ». Tu as plusieurs options qui s’offrent à toi. Tu peux mettre soit « cancelled », « requested », « confirmed » et puis « block ». Quand tu veux bloquer une date, tu mets « block » et comme ça, ce sera bloqué pour toutes les autres plateformes de réservation et tu n’auras pas à te soucier de cette réservation, en tout cas de ces dates-là. Par contre, si tu utilises cette fonctionnalité, le client ne pourra pas réserver ces dates-là de lui-même. Il faudra absolument que tu fasses la réservation manuellement ou alors que tu débloques les dates en lui disant : « OK, c’est bon. Si vous allez réserver, je vous débloque les dates ». Tu utilises cette fonctionnalité par exemple quand ton logement n’est pas disponible. Par exemple, quand j’ai eu des dégâts dans mes logements et que je ne pouvais pas louer, au lieu d’aller sur chaque plateforme de réservation et de bloquer la date, tu vas sur ton Beds24, tu mets « block » et puis ça bloque les réservations à tout moment. Du coup, tu vas pouvoir me dire où est-ce que tu en es dans ton avancement-là. Je vais te donner la parole Laura. Comment vas-tu Laura ?
Laura : Ça va, et toi ?
Kendy : Ça va nickel. Alors, où en es-tu dans ton avancement-là ?
Laura : Alors, j’ai complété ma fiche d’analyse avec plusieurs biens, j’ai commencé à appeler et à fixer des rendez-vous pour pouvoir faire des visites. Je m’étais noté quelques questions : si le bien est déjà rénové, donc il coûte un peu plus cher qu’un bien à rénover, on est d’accord.
Kendy : On est d’accord.
Laura : Ouais. Or, dans le tableau de suivi, parfois le taux (le prix du bien par rapport à celui du marché) est négatif. Est-ce que ça veut dire que parce qu’il est négatif, on nexte ? Parce qu’au final, si le bien est déjà rénové – donc si on doit faire des travaux, c’est peut-être un rafraichissement de peinture – est-ce que ça vaut le coût ?
Kendy : C’est une très bonne question que tu poses. Ce que tu dois te dire c’est que tous les éléments qui sont dans ton tableau sont des critères pour t’aider justement à prendre une décision, mais le but final, c’est à la fin de réaliser une opération qui soit rentable. Il se peut que, par exemple – à part si effectivement, tu es dans une ville où effectivement on n’est pas sur les 35 000 habitants, et même là encore, j’ai envie de dire que tu peux être dans une ville où il n’y a pas les 35 000 habitants, mais il y a énormément de flux, par exemple, touristique. Donc, on ne va pas se baser sur un critère, on va regarder le projet dans sa globalité. Toi, le but c’est qu’à la fin tu puisses louer ton bien et que ce soit rentable. Donc, il se peut qu’aujourd’hui ce bien soit peut-être un peu plus cher que le prix du marché, mais si par exemple c’est un bien effectivement qui est un peu plus cher, mais que tu peux peut-être avoir plus de logements (au lieu d’avoir quatre logements sur la même surface, sur 200 m², tu en as huit ou tu en as même neuf), en fonction du prix, il se peut qu’effectivement tu respectes quand même ton code 127. À la fin, c’est vraiment ton code 127 qui va te dire : « OK, est-ce que ce projet-là ça vaut le coût ou pas ? » Après c’est sûr que demain si tu veux revendre ton bien, si tu l’as acheté un peu plus cher que le prix du marché, ce sera un peu plus compliqué. Mais le but quand même c’est de pouvoir générer, c’est de respecter ton code 127 et faire en sorte que tu sois rentable. Mais, la logique voudrait que…
Laura : … je l’achète en dessous du prix du marché, évidemment.
Kendy : Mais pour moi, c’est compliqué. Alors, ça peut arriver, mais pour moi, c’est compliqué d’être au-dessus du prix du marché et de quand même être rentable. Pour moi c’est un peu…
Laura : Ouais, il faut vraiment que ce soit la pépite, le truc ou…
Kendy : Ouais. Mais tu vois, le seul cas de figure que je peux voir, c’est le truc qui est super bien optimisé en termes d’espace : même s’il n’y a pas beaucoup de surface, on a réussi à mettre six appartements sur 100 m². Là par exemple, on va se dire : « OK, bon bah ça, c’est plus cher. Mais en gros, il y a quand même six appartements et puis on veut quand même louer » et en termes de code 127, tu es rentable. Mais pour moi, le mec qui a fait ce travail de réflexion pour bien optimiser le bien, s’il vend, c’est soit il est vraiment dans la merde et dans ce cas-là, tu vas pouvoir payer moins cher, ou soit il a vraiment fait ça dans le but de revendre et là, il est en train de faire une belle culbute. La question est pertinente, mais je pense que ce sera très compliqué de trouver ça dans la nature.
Laura : OK. Parce qu’en fait, celles où c’était en négatif le fameux taux-là, j’ai nexté, mais après je me suis dit : « bon au final, est-ce que t’as bien fait ? » Donc, je me posais quand même la question.
Kendy : Ouais. Mais après, il faut toujours te dire : « c’est plus cher, OK, mais combien de logements je peux faire et qu’est-ce que je *00:10:45* ? » C’est vraiment le but final.
Laura : Ouais. Je peux poser une deuxième question ou pas ?
Kendy : Vas-y !
Laura : Du coup, j’ai fait le code 127 – vu que tu en parles, je rebondis là-dessus – et par exemple, ça arrive que le bien soit en dessous du prix du marché, mais que quand tu fais le code 127, le prix du bien soit très proche, voire un peu au-dessus. Donc, ceux qui sont au-dessus, j’ai nexté, mais quand c’est très proche – sachant que le code 127 à mon stade ne comprend pas les travaux – donc dans ce cas-là, comment tu gères ?
Kendy : En fait, déjà, tu ne peux pas encore vraiment parler de code 127 si tu n’as pas encore vraiment visité le bien et tout ça. Le code 127, au départ, c’est juste pour te dire : « OK, voici le budget que tu ne devras pas dépasser ». Mais si tu n’as pas visité le bien, tu ne peux pas savoir c’est quoi le budget travaux, tu ne peux pas connaitre le potentiel du bien, à part si c’est un truc où on t’a vraiment mis une cinquantaine de photos, il y a des vidéos qui t’expliquent tout. Mais pour moi au départ, quand on regarde une annonce, c’est juste te dire : « OK, est-ce qu’il y a du potentiel ou pas ? Oui, il y a du potentiel. Dans ce cas-là, j’y vais, je vais voir ce qu’il y a sur place ». Et ensuite, quand tu es sur le terrain, tu peux regarder effectivement la disposition du bien, voir qu’est-ce que tu pourras en faire en termes d’agencement et d’optimisation en termes d’espace. Et une fois que tu as pu faire ça, là tu peux poser en mettant les chiffres en disant : « OK, là par rapport à la surface du bien, je vais pouvoir faire quatre, cinq, six. OK, si j’en fais quatre et que je les loue à 400 €, je vais pouvoir en faire mon code 127 et voir c’est quoi mon budget max ». Mais le code 127 sans avoir été en visite, c’est compliqué.
Laura : Comme j’ai fait les vidéos, j’ai essayé de les faire étape par étape, et justement tu en parlais. Donc, en fait moi, ce que j’ai fait, j’ai mis une estimation potentielle du nombre d’appartements que je peux faire en fonction des photos, enfin c’est vraiment des hypothèses hein. Donc j’ai mis ça, j’ai fait…
Kendy : Ça, il ne faut pas que tu fasses. Parce que, comme je dis : on ne peut pas faire de plan sur la comète, on n’est pas là pour deviner. C’est comme quand tu vas en visite, tu ne peux pas deviner pourquoi le mec vend. Il faut que tu poses la question clairement. Et pareil sur le potentiel du bien, il faut que tu ailles en visite. C’est sûr qu’avant d’aller en visite, tu dois garder quand même à l’esprit le code 127. Pour te donner un exemple, si tu as un bien où il y a quatre appartements actuellement qui ne fait que 90 m², on se dit que ça va être compliqué peut-être de faire six appartements par exemple. Et là, tu vois que sans ces appartements, le truc qu’il est déjà genre à 170 000 €. Moi à 170 000 €, je sais déjà que pour quatre appartements et que je vois que ça fait 90 m², même si je veux faire ce que je veux, je ne peux pas mettre six appartements dedans, donc ça va être compliqué. Donc je sais que là ce bien-là c’est limite pas la peine que je me déplace. C’est vraiment ça, parce que si je n’ai pas encore fait de travaux, la surface ne me permet pas forcément d’en faire beaucoup plus et que je vois que sans avoir fait les travaux, je suis déjà à 170 000, je sais *00:14:16* je serais à plus de 200 000 et je n’aurais que quatre appartements. Et mon code 127 là, je serais complètement dans les choux.
Laura : Ouais. Oui, alors je l’ai fait, je l’ai quand même gardé parce que de toute façon, je me dis : « bon là, je ne veux pas non plus faire des plans sous la comète ». C’était vraiment juste grosso modo, je me dis : « bon allez, par exemple avec un 100 m², je peux peut-être faire cinq appartements de 20 m² ». Mais du coup, vu les photos que j’ai vues, je ne suis pas sûre, donc je réduis à quatre, je me dis : « allez, on part du principe que c’est quatre ». Potentiellement, le budget, le code 127, je regarde combien ça peut faire. Si je vois que mon budget avec le code 127 est à 150 000 et que le bien est à 156 000 ou 148 000, je nexte parce que c’est trop proche ou au-dessus.
Kendy : Non, c’est trop restrictif ça, parce que pour l’instant, tu débutes. Il faut vraiment que tu fasses du volume, il faut que tu ailles sur le terrain. Il faut vraiment nexter les trucs qui sont vraiment aberrants, comme j’ai dit tout à l’heure, où le truc a genre quatre appartements ou trois appartements et le truc est à 200 000 €. Ça, c’est des trucs aberrants que tu ne vas pas aller visiter. Mais aujourd’hui, il ne faut pas que tu te dises : « ouais, bah en fait sur les photos, je pense que je vais pouvoir faire tant d’appartements » parce qu’il se peut que des fois, tu auras un truc qui fait 150 m² et tu te dis : « peut-être que je peux en faire six, sept » et quand tu vas sur place, en fait c’est tellement mal fichu que tu ne pourras pas en faire plus de trois. Donc, il faut absolument que tu regardes dès les premiers critères, c’est-à-dire par rapport à la taille de la ville, par rapport à la surface du bien, par rapport au prix du départ et après, il faut que tu fasses du volume, que tu ailles sur le terrain, que tu visites. Une fois que tu auras visité, tu as fait tes plans, tu regardes la disposition du bien par rapport aux fenêtres, par rapport aux arrivées d’eau et tout ça, à partir de ce moment-là, tu pourras te dire : « OK, là j’ai visité le bien, je peux en faire quatre, cinq ou six. J’ai vraiment visité, j’ai vu l’espace, je sais que je peux vraiment en faire quatre ou cinq ou six. Et là, je fais mon code 127 et je sais si je dois continuer ou pas ». Mais là, si juste en regardant des photos tu supprimes des biens, il se peut que tu supprimes une pépite parce que le mec en fait a peut-être surévalué son bien, et puis, au moment de la négociation, tu as loupé les trucs. Donc, il faut que tu ailles sur le terrain, mais il ne faut pas que tu sois trop restrictive.
Laura : D’accord. Non. OK.
Kendy : *00:16:52* et va sur le terrain, et puis, fais du volume quoi.
Laura : OK, ça marche. Non, je n’ai pas supprimé beaucoup d’annonces, mais après j’essaye de rester sur tes critères où tu parles d’escalier hélicoïdal ou que je vois que l’escalier est complètement au fond d’un salon, enfin il n’y a pas de couloir, j’essaye d’éliminer comme ça. Mais après, j’ai été tentée de faire un plus gros filtre, mais je me dis que je pose la question, sait-on jamais.
Kendy : Franchement, ça, c’est bien effectivement. Au départ, je me rappelle que souvent, j’avais des personnes qui m’envoyaient des biens avec les escaliers un peu mal fichus et tout, mais le truc c’est que une fois que tu as visité deux ou trois biens et que tu as perdu ton temps sur le terrain en visitant des trucs où l’escalier est en plein milieu, après tu ne feras plus l’erreur. Mais c’est bien, l’escalier ça c’est sûr. Donc quand tu vois que l’escalier est déjà mal foutu, ça ne sert à rien de te déplacer, là c’est vraiment rédhibitoire. Mais à part ça, il faut aller sur le terrain. Puis, même ça te permettra aussi de développer ton réseau avec les agents immobiliers qui seront sur le terrain et puis voilà quoi. OK ?
Laura : OK, ça marche. Merci Kendy.
Kendy : Alors on continue. Si tu as d’autres questions, n’hésite pas.
Laura : Ah oui, je n’arrive pas à taper sur le chat au fait. C’est pour ça que j’ai levé la main tout à l’heure.
Kendy : Tu es sur ton portable ou sur ton PC, là ?
Laura : Mon portable.
Kendy : Peut-être que c’est pour ça. En tout cas, s’il y a d’autres personnes qui sont sur leur portable, si tu es sur ton portable, tu lèves la main et je te redonne la parole, OK ?
Laura : OK, c’est noté. Merci Kendy.
Kendy : OK, à tout à l’heure. Alors, salut *Mallick* !
Mallick : Salut Kendy ! Ça va ?
Kendy : Ça va, et toi même ?
Mallick : Ça va, ça va.
Kendy : Comment vas-tu alors ? Comment ça avance dans ton projet-là ?
Mallick : Ça avance tout doucement. Là, les jours se rapprochent pour la signature. Du coup comme je t’ai demandé, ils m’ont demandé de ramener quelques pièces, je me demandais pourquoi et tu m’as donné l’explication. Et je continue quand même de me former toujours pour travailler en amont pour mes travaux, pour la mise en place de tout et voilà. Et je cherche aussi des idées innovantes sur le net puisque le net, il y a pas mal d’infos intéressantes dessus. Donc voilà, je suis toujours à la recherche, puis je bouquine, je bouquine et puis voilà.
Kendy : Non, mais c’est cool. Pour les autres sprinteurs, tout à l’heure *Mallick* me posait la question de savoir pourquoi on lui avait demandé le RIB. Donc en fait, quand le notaire prend les frais de notaire, il ne prend jamais au centime près. Il prend toujours un montant un peu plus important. Une fois que tous les frais sont passés, il reste peut-être 150 €, 200 € ou 300 € et à ce moment-là, il fait ce qu’on appelle un remboursement des frais supplémentaires. J’avoue que c’est vraiment super sympa parce que quand tu as commencé à louer ton bien, au bout de quatre, cinq, six mois et puis tu reçois un autre chèque encore, tu te dis : « ah ouais, encore de l’argent ! » Du coup, c’est assez sympa. Donc, c’est normal qu’il te demande de ramener le RIB. Du coup, ce que je disais justement c’était que quand tu payes les frais de notaire, il ne sait pas exactement à l’avance combien tu vas devoir payer exactement. C’est pour ça qu’il te demande une provision de surcharge, c’est comme ça qu’on appelle ça. Une fois qu’il a payé les montants exacts, à ce moment-là, il y a un petit montant qu’il doit te rembourser. Et à partir de ce moment-là, il te fait un virement du trop-perçu. Et toi, il se peut qu’au bout de trois, quatre, cinq, six mois, des fois très longtemps après – une fois, je crois qu’il y a des trucs que j’ai eus genre six ou sept mois après. J’avais même oublié que j’avais payé – il te renvoie de l’argent. En tout cas, pour le jour de la signature, il faudra que tu aies ton RIB et l’assurance du bien. Parce qu’une fois que tu changes de propriétaire, il faut que tu aies l’assurance pour le bien. Un peu comme quand tu vas acheter ta voiture : pour pouvoir repartir avec, il faut que tu aies ton assurance. Là, c’est pareil avec ton immeuble. Laure, je vais te donner la parole. Tu vas me dire un petit peu où est-ce que tu en es ? Comment vas-tu ?
Laure : Allô ! Ça va bien, et toi ?
Kendy : Nickel. Alors du coup, où en es-tu ? Tu as eu des nouvelles ? Tu en es où là ?
Laure : Alors, c’est statu quo, pas encore de nouvelles, non.
Kendy : Ah ouais.
Laure : Ouais, c’est chiant, je n’ai rien.
Kendy : Ah ouais, OK.
Laure : Pas de nouvelles. Le gars de l’agence est rentré de vacances aujourd’hui normalement, je vais essayer de l’appeler demain matin pour savoir un peu où ça en est parce que ça traîne quoi.
Kendy : Ouais, je vois. Bon, après je pense que c’est dans son intérêt comme dans le tien que ça aille le plus rapidement possible. S’il est rentré de vacances, je pense que là ça va s’accélérer. Je pense que tu n’auras même pas trop à bosser cette fois. C’est lui qui va faire le boulot. Il va faire en sorte de faire le boulot pour que ça passe.
Laure : Que ça se fasse, ouais. Effectivement, il a sa commission à prendre dessus aussi.
Kendy : Exact. En tout cas, de toute façon pour l’instant, tu ne peux pas faire grand-chose à part patienter. Je ne sais pas si c’était validé avec ton artisan ou pas ?
Laure : J’ai contacté l’artisan pour savoir s’il était disponible et quand est-ce qu’il serait disponible pour commencer les travaux. Donc là, j’attends encore de ses nouvelles. Je pense que lui aussi a dû partir en vacances. Mais en fait, je ne peux même pas lui dire : « on va commencer les travaux à telle date » parce que je n’ai pas encore de retour du tribunal.
Kendy : Ouais, mais même, il faut quand même que tu sois proactive. C’est comme au poker : il faut que tu prépares le coup. Ce n’est pas juste au moment de dire : « OK c’est bon, c’est validé » que tu vas y aller. Quitte à lui dire : « on va peut-être commencer la fin du mois, est-ce que tu es prêt là ? » Il faut que tu lui donnes le *starting top*. S’il bloque un autre projet ailleurs, c’est foutu. Donc il faut vraiment que tu prépares cette partie tout de suite parce qu’il ne faut pas aussi rater le coche. Ça, c’est super important. Parce qu’une semaine, deux semaines, ça va encore, mais si le mec prend un chantier et qu’il n’est pas dispo avant trois-quatre mois, c’est de l’argent qu’on aura perdu. Et c’est beaucoup d’argent. Il faut que tu sois proactive. Si tu peux, envoie-lui un mail et essaye vraiment de le joindre par tous les moyens. Tu envoies un mail, s’il est en vacances, il faut que tu appelles. Il ne faut pas que tu *fasses le boulot*, il faut que tout soit clair, *00:27:49* sur chacun des aspects du projet quoi.
Laure : OK. D’accord. Je le contacte, je l’appelle direct alors.
Kendy : Ouais, tu l’appelles, tu envoies un mail. Si c’est une boite qui se respecte, il y aura un message automatique disant qu’il est en vacances ou alors sinon quand tu vas l’appeler, soit il va te répondre, il va te dire qu’il est en vacances ou alors sur son répondeur, ce sera noté quoi. Mais il ne faut vraiment pas supposer. On ne peut pas supposer dans ce type de projet. C’est vraiment le pire à faire de supposer « peut-être qu’il est…, peut-être qu’il est… », non. On appelle, on a l’information précise et on sait ce qui se passe quoi.
Laure : D’accord, OK. Très bien, je vais l’appeler demain.
Kendy : Ouais et puis essaye aussi d’appeler ton agent immobilier, même demain, pour voir un petit peu en disant : « écoutez, qu’est-ce qui se passe parce que là, j’ai l’impression que vous ne voulez pas avoir votre commission-là ».
Laure : Voilà. Exact, oui. Je vais faire comme ça, oui. Ça va le motiver un peu plus.
Kendy : Ça va le motiver. Donc, tu as deux missions pour cette semaine : contacter l’agent immobilier et puis…
Laure : L’agent, et puis confirmer avec l’artisan.
Kendy : Voilà, c’est ça, les deux missions que tu as pour cette semaine.
Laure : OK. De toute façon, je te tiens au courant dès que j’ai plus de nouvelles, oui.
Kendy : Bon, on fait comme ça. Et puis, dès que tu es prête, moi je passerai te voir. Du coup, je pense que j’irais voir *Mallick* avant toi. Mets-moi dans la Chatbox si c’est vraiment mercredi. Maintenant, *Mallick* signe mercredi donc après, je pense que toi ce sera peut-être le week-end d’après si tu signes cette semaine.
Laure : Ouais. De toute façon, je te dirai.
Kendy : Si tu as d’autres questions, n’hésite pas et je te redonne la parole quoi.
Laure : OK, merci.
Kendy : Ça marche. À plus tard, Laure !
Laure : À plus tard !
Kendy : *Monsieur Plancy*, alors attends, je vais t’activer. Il y a Johan. Normalement, tu devrais m’entendre là ? Allô !
Johan : Yes ! Je t’entends, je t’entends très bien. Tu m’entends ?
Kendy : Ouais, je t’entends. Comment vas-tu Johan ?
Johan : Ah, ça va, Kendy. Et toi ?
Kendy : Ça va nickel. Comme chaque semaine, on se pose la question, du coup, maintenant tu sais que t’es obligé d’aller sur le terrain et de faire des actions quoi. Alors, tu en es où sur le financement-là ?
Johan : J’ai reçu toujours des refus. J’avais un rendez-vous de prévu avec un courtier. Là, je suis à la partie financement, donc je passe par des courtiers. Je fais des demandes en ligne, je passe par le site et après ils me rappellent. Donc là, j’avais un rendez-vous avec la Centrale de financement, la semaine dernière, mais le gars a annulé. Il m’a dit qu’il ne croyait pas en mon dossier et que ça ne passerait pas. Donc là, on va dire que je mets un peu en pause tout ce qui est financement parce que clairement, on va dire mon dossier bizarrement ne convainc pas sachant qu’avant impôt, je rentre 2 500 €. Mais bon apparemment, ça ne plait pas parce que je suis en intérimaire depuis moins de trois ans. Donc là en fait, je suis dans un mode où je suis en train de faire jouer mon réseau pour choper un CDI vite fait et pouvoir rendre mon dossier un peu plus propre, même si je rentre de l’argent, ce n’est pas un souci, j’ai de l’argent de côté, mais voilà. Ils me prennent la tête avec ça, donc je prends le problème différemment : je cherche un CDI, je fais jouer mon réseau là et voilà quoi. On s’éloigne un peu de l’investissement et tout ça, mais voilà. Donc là, je suis en mode je fais jouer mes contacts, je vais directement voir les chefs parce que je sais qu’ils cherchent des gens, donc voilà je me fais un peu en mode, tu disais « proactif ». Donc voilà, je vais directement voir le chef, je lui dis : « voilà, si t’as besoin de quelqu’un, j’ai des compétences », voilà quoi. Donc là, je suis plutôt là-dessus quoi.
Kendy : OK, je vois. Bon après, ça peut être une solution pour pouvoir en tout cas faciliter la recherche. Du coup, en termes de timing, je pense que ça va être quand même short. Il faudrait quand même essayer d’avoir dans ce cas-là un refus quand même. Donc, je ne sais pas si tu en as déjà des vrais refus écrits ou pas ?
Johan : Non. En fait, je n’en ai pas vraiment. Mais en fait, j’étais en contact avec ma banque et mon conseiller m’a dit que ça va être compliqué. Donc, sauf erreur de ma part, je dois pouvoir retourner voir mon conseiller et lui dire : « est-ce que vous pouvez me faire une lettre de refus quoi, un truc officiel ». Je me trompe ?
Kendy : Il ne peut pas te faire une lettre de refus si ton dossier n’a pas été instruit. Il faut absolument qu’il instruise le dossier pour qu’il puisse te faire la lettre de refus. Donc du coup, il faut que tu revoies avec lui en disant : « tu fais comme tu veux, mais il faut que tu instruises le dossier ».
Johan : Ah ouais, d’accord.
Kendy : Il faut que tu instruises le dossier. Même avec Madame *Hennequin*, il faut que tu la recontactes aussi, tu lui dis de toute façon d’instruire le dossier puisqu’il faut que tu aies un document, juste dire : « bah non, les gars, les banques n’ont pas suivi ».
Johan : Ouais. OK.
Kendy : Après, tu peux jouer la montre, mais si tu la joues, il faut quand même la jouer intelligemment. C’est-à-dire que même si tu peux ne pas donner ce refus-là au notaire tout de suite, ou même si tu donnes, tu dis : « je continue de chercher », mais il faut quand même que tu puisses l’avoir. OK ?
Johan : Ouais, OK. Donc, à la limite ce que je peux faire, en parallèle je continue à chercher mon CDI, je demande à mon conseiller d’instruire quand même le dossier, histoire qu’il me fasse ma lettre de refus, que j’aie ma voie de sortie quoi. Et en parallèle je continue.
Kendy : Ouais. En gros, tu te mets cette petite sécurité. Ce n’est pas que tu en aies besoin, c’est très rare que les gens se cassent le cul avec les histoires de refus parce qu’il suffirait que tu envoies un courrier. Moi, je me suis déjà dégagé de projet comme ça sans forcément donner de refus. J’ai juste envoyé une lettre disant : « ça ne m’intéresse plus » et ça passe. Mais si le mec veut être chiant, il peut te casser les pieds. Mais dans la pratique, personne n’a de l’argent à dépenser pour t’attaquer pour 2 000 €, parce que lui-même va payer genre 4 000 ou 5 000 € l’avocat, donc il ne serait pas rentable. Mais quand même, que tu puisses avoir ta petite porte de sortie tranquille. Donc, revois avec ton conseiller, quitte à l’avoir et ne pas l’utiliser, mais de l’avoir quand même. OK ?
Johan : OK.
Kendy : Donc, tu essayes de faire ça rapidement et puis voilà. En tout cas, fais ça et du moins soit tu te dis : « OK » et tu continues les recherches, et puis tu gardes quand même cette porte de sortie, mais il faut quand même que si tu continues la recherche, que tu continues de voir d’autres courtiers ou d’autres personnes, mais d’avancer sur les deux aspects.
Johan : Bah oui, clairement même sur les trois : donc recherche de CDI, obtention d’une lettre de refus, plus je continue la recherche de financement, je vais faire les trois en même temps.
Kendy : Oui, c’est ça. Après, je te dis : une fois que, par exemple, tu as ton refus, tu peux même jouer la montre. Alors tu peux dire : « j’ai eu le refus, mais là, il me faut quand même un petit peu de temps ». Il y a des projets qui peuvent prendre six mois sans être signé, donc ça, ce n’est pas grave. Bon, ça va faire chier au vendeur, mais si ça vaut le coût de garder ce projet-là, tu peux jouer la montre quand même. Puisque de toute façon, une fois que le compromis est signé, on est tous les deux engagés dans la vente. Personne ne peut plus se barrer. Donc, à part si toi tu dis : « je me dégage et puis voilà », mais le vendeur est poings et pieds liés avec toi. Tant que tu ne dis rien, il est obligé de rester là.
Johan : OK. Du coup, j’avais une petite question aussi, j’y pensais. Pour moi, le compromis, j’ai réussi à avoir une date. Comme il y avait les vacances entre deux, j’ai réussi à avoir une date fixée au 17 octobre. Mais en fait mon conseiller m’a dit qu’en gros, un mois avant la date qu’il y a sur le compromis, je dois avoir trouvé mon financement. C’est du flan ou c’est vrai ?
Kendy : Non, ce n’est pas « tu dois avoir trouvé ». En fait, tu dois prouver que tu as fait des démarches de recherche de financement, c’est-à-dire que tu dois montrer que pendant le délai qui t’était imparti, tu as fait des demandes de financement. Ce n’est pas genre tu arrives la veille du tout, tu dis : « mais les gars, je n’ai pas encore cherché mon financement ». Ça ne va pas ça. Il faut juste que tu puisses dire : « j’ai fait des demandes de financement », que ce soit positif ou négatif, mais tu dois prouver que tu as fait des demandes de financement. C’est la demande, ce n’est pas forcément un accord ou un refus. C’est juste que tu dois montrer que tu as fait la démarche.
Johan : D’accord. OK.
Kendy : Voilà. Mais pour pouvoir faire ça, il faut effectivement que ton dossier soit instruit. Ce n’est pas genre tu as ouvert la porte de la banque, tu as dit : « salut les gars, je peux avoir un financement ? » « Non » et tu es reparti. Ça ne prouve rien.
Johan : Ouais, je vois, ouais.
Kendy : Il faut vraiment qu’il y ait un document disant : « *Monsieur Plancy* a bien fait une demande chez nous, malheureusement, on ne peut pas le financer » ou alors « si, on le finance ». Mais il faut qu’il y ait une instruction du dossier.
Johan : D’accord, OK.
Kendy : Du coup-là, cette semaine, il faut vraiment que tu relances toi sur cette partie-là, du moins sur les trois. Moi je dis que là, la priorité pour l’instant, le premier truc c’est déjà de faire instruire le dossier. Deuxième truc : essayer de voir effectivement la partie financement ; et troisième truc : voir le site pour jouer la montre. Mais c’est le premier truc là, il faut vraiment que tu aies au moins un refus ou un document disant que tu as fait une demande. OK ?
Johan : D’accord, OK. C’est bien clair, j’ai mes actions.
Kendy : Voilà. Donc là, on ne lâche rien, on continue et puis c’est parti mon gars, c’est parti. Je ne sais pas si tu avais d’autres questions ?
Johan : Non, c’est bon. Pour l’instant, c’est tout, merci pour les réponses.
Kendy : Je t’en prie Johan. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas et je te redonne la parole.
Johan : OK.
Kendy : Alors, il y a Laura qui lève la main, c’est vrai, Laura elle ne peut pas écrire. Alors, attends Laura, je te donne la parole.
Laura : En fait, j’ai changé de support et je peux écrire, mais j’ai zappé, j’ai spontanément levé la main. Du coup, comme j’ai dit j’ai commencé à programmer des visites. La première, ce sera ce week-end et j’ai d’autres qui sont le week-end d’après.
Kendy : D’accord.
Laura : En général quand tu fais une visite que ce soit pour de la location ou de la vente, peu importe, la personne en face de toi – donc dans mon cas l’agent immobilier – potentiellement peut me poser des questions. J’aimerais savoir quel type de questions il peut poser pour que je ne me retrouve pas comme une bleue à ne pas savoir répondre ou à bégayer devant lui. Est-ce qu’il y a d’autres choses en particulier qu’ils peuvent demander ?
Kendy : Mais déjà, il faut que tu arrives en visite dans l’autre sens, dans un état d’esprit où c’est toi qui viens poser les questions. Tu dis : « écoute mon gars, c’est moi la patronne, c’est moi qui pose des questions ». Tu vas en visite pour avoir des informations. Lui, il est là aussi pour te vendre le bien. Les seules questions qu’il peut éventuellement te poser, c’est : « quelle est ta situation ? Dans quoi tu bosses ? » En gros, il va essayer de voir si tu es finançable ou pas. C’est les seules questions qu’il peut te poser, mais c’est des questions, je pense, auxquelles tu pourras répondre.
Johan : Oui, oui, ça c’est des questions classiques, mais sait-on jamais, s’il y a des questions un peu tordues ou je n’en sais rien moi.
Kendy : Mais en général, même si le mec te posait des questions tordues, il faut que tu reprennes la main parce que tu es en visite pour avoir des informations, donc c’est toi qui poses des questions. Si, il peut te poser une question, mais il faut tout de suite que tu reprennes la main. Parce que si c’est lui qui te pose des questions, en fait, il mène la visite quoi. C’est toi l’investisseuse, donc du coup : « OK, mon gars, donc moi je veux savoir telle information ». Je t’ai mis justement dans ton espace les questions que tu devras poser.
Laura : Oui, les fiches, ouais.
Kendy : Donc ça, il faut que tu prennes ça éventuellement avec toi ou que tu repasses un petit peu avant et que tu arrives en visite en sachant clairement c’est quoi ton but.
Laura : Oui
Kendy : Avant même de parler du contexte ou quoi que ce soit, c’est déjà voir si le bien que tu vas visiter est rentable, du moins s’il va pouvoir te générer des euros quoi. Quand j’arrive, direct, le premier truc que je regarde, c’est la disposition : est-ce que j’ai des points d’eau ? Est-ce que j’ai des évacuations ? OK, j’ai tout ça, ça marche. L’espace est correct, j’ai des murs porteurs, est-ce qu’ils sont bien positionnés ? Est-ce que je vais pouvoir faire une bonne séparation ? OK, parfait, je continue. Je vais voir effectivement des points du genre au niveau de la cave : est-ce qu’il y a une cave ? Est-ce qu’effectivement le tout-à-l’égout est fait ? OK ! Ça, c’est bon, c’est fait, je continue. Je regarde les fenêtres s’il y a du double vitrage. En fait, c’est vraiment les caractéristiques techniques du bien. Une fois que tout ça, c’est fait, je vois qu’il n’y a rien de rédhibitoire, à partir de ce moment-là, je m’intéresse à la deuxième au deuxième aspect qui est : « OK. Pourquoi les gens veulent vendre ? » Parce que je ne vais pas commencer à parler de la vente, alors que j’arrive et en fait, l’escalier est en plein milieu. Ça m’est déjà arrivé d’aller visiter des biens, j’arrive et en cinq minutes je m’en vais parce que j’arrive et je vois qu’il y a l’escalier qui est enfilade et je me dis : « là, c’est mort, je ne peux rien faire. Donc écoutez, je suis désolé, ça ne va pas le faire ». Et là, j’ai perdu du temps parce que j’ai programmé le rendez-vous, j’ai été sur place et puis voilà. Mais c’est pour ça qu’il est vraiment important de regarder la disposition, voir direct les points critiques dans l’annonce sur les photos et tout, et une fois que tu as pu voir ça, s’il faut annuler, tu annules et si c’est bon, tu continues. Une fois en visite, tu regardes toute la disposition du bien. Une fois que tu as regardé tout ça et que tu vois que là effectivement, il y a du potentiel, là tu commences la deuxième phase, c’est le contexte : « OK, pourquoi les gens ils veulent vendre ? C’est quoi le point de douleur ? » Tant que tu n’as pas ton point de douleur, tu poses des questions, parce que c’est le point de douleur qui va t’aider vraiment à pouvoir faire une bonne proposition et tu sais que tu vas pouvoir appuyer sur ça pour pouvoir avoir un bon prix.
Laura : OK, ça marche.
Kendy : Et surtout si tu es en visite et que tu sens que le mec veut prendre la main, de toute façon, il va te poser quelques questions du genre : « c’est quoi votre projet ? » « Écoutez, moi je suis investisseur et le but, c’est de faire de la location ». « OK, d’accord » et boom ! Si tu as une question technique, tu poses ta question. Mais il faut tout de suite que tu reprennes la main et que ce soit toi qui sois en mode « je récolte ». Ce n’est pas une visite guidée. Ce n’est pas genre « alors, qu’est-ce que tu as aujourd’hui ? Montre-moi ce qu’il y a ». Non. « Je viens, je sais ce que je veux ».
Laure : Oui oui, même quand on fait une visite pour louer, on pose des questions. L’idée, c’est de ne pas se faire avoir.
Kendy : Bah ouais. Mais après, de toute façon aujourd’hui, tu en sais déjà plus que 90 % de la population sur l’investissement, en tout cas sur la visite de biens. Les gens, l’agent immobilier est simplement là à leur dire : « ouais, c’est un très beau projet. Franchement vous pouvez faire ça ».
Laura : Et lui ce qu’il voit derrière c’est sa commission.
Kendy : Mais toi aujourd’hui, tu sais déjà ce qu’il faut que tu fasses, tu sais déjà pourquoi tu y vas alors que les gens vont en visite pour se laisser convaincre et se dire : « ouais ouais, ne vous inquiétez pas, vous pouvez faire comme ça ». Non, tu ne vas pas en visite pour que le mec te dise ce que tu dois faire, tu connais déjà ta trame.
Laura : OK, ça marche.
Kendy : Donc, tu vas en visite sereine avec la fiche de visite et tout va bien se passer. Et après, il faut que tu en fasses : plus tu en feras, plus tu seras à l’aise et tu verras, après ça deviendra un jeu d’enfant.
Laura : Oui, je me dis que le premier, c’est toujours le plus difficile. Enfin « le plus difficile »… Est-ce que je peux poser deux petites questions ?
Kendy : Oui, dis-moi.
Laura : En fait, tout à l’heure on parlait des escaliers et dans la vidéo, je n’avais pas bien compris pourquoi il fallait éviter l’escalier hélicoïdal, s’il est à l’entrée ?
Alors, un escalier hélicoïdal, en général quand ils mettent ça dans une maison, c’est souvent en plein milieu d’une pièce. En imaginant qu’il ne soit pas en plein milieu d’une pièce et qu’il soit dans un coin et que ce soit bien reparti, ce qu’il faut te dire, c’est que toi demain, tu vas peut-être faire de la location courte durée. Et en imaginant tata Jacqueline qui a 65 ans, qui vient avec sa grosse valise et qu’elle doive monter l’escalier hélicoïdal, ça va être chiant pour elle quoi.
Laura : Ah ouais.
Kendy : C’est vraiment ça qu’il faut se dire. C’est-à-dire qu’il y a des trucs comme ça qui sont un peu rédhibitoires pour les gens. Déjà l’escalier correct, c’est déjà un peu chiant, mais si en plus, il est hélicoïdal et que la dame galère à monter ses valises et tout, sur les commentaires, ça va fuser. Même moi, j’ai un escalier un peu en pente, c’est une pente un peu raide et les gens me disent : « ouais, l’escalier raide… » Donc, imagine un escalier hélicoïdal, je me serais fait assassiner.
Laura : Ouais.
Kendy : Ouais. Du moins, j’ai envie de dire, premièrement en général ils sont en plein milieu d’une pièce, et deuxièmement ce n’est pas pratique quoi. Il faut vraiment que ce soit pratique, donc ça…
Laura : D’accord.
Kendy : Genre deux niveaux, trois niveaux qui sont normaux et il y a juste le dernier où il y a un truc hélicoïdal, à moment-là, on peut *00:49:30*. Mais si tu as trois niveaux à monter en escalier hélicoïdal, purée, là c’est chaud.
Laura : Ouais. Et en plus, on commence à avoir le tournis au bout d’un moment. C’est chiant.
Kendy : Il faut vraiment te mettre à la place de ton visiteur ou de la personne qui sera chez toi. Déjà quand tu arrives, si t’as fait quatre ou cinq heures de train ou de voiture, que tu arrives et qu’en plus, il y a un escalier dégueulasse qu’il faut monter ou alors en plus, tu ne peux pas dormir parce qu’il y a une boite de nuit en bas, ça fait du bruit, quand tu ouvres la fenêtre ça pue… c’est pour ça que *01:50:07*, il faut les éviter et dès que tu vas en visite, c’est les trucs que tu dois regarder. Moi *00:50:11* et là, j’entends *0:50:16* et puis je fais : « c’est quoi ce bordel ? ». Et puis je regarde, je vois que le chemin de fer n’est même pas à 50 mètres devant chez eux.
Laura : Ah ouais. Donc là, tu entends tout en fait, tu es dans le train à limite.
Kendy : Exact. Et des fois, tu ne le vois pas parce que c’est caché par d’autres immeubles. Donc, quand c’est caché, ça va encore parce que le bruit est cassé. Mais si tu ouvres une fenêtre et que tu vois le chemin du fer, ça, il faut faire gaffe puisque ça va faire du bruit et tout, ça va être super chiant.
Laura : OK. D’accord.
Kendy : OK. Mais il faut que tu ailles en visite. Toutes ces questions-là, vraiment il faut que tu ailles en visite pour te faire avec le terrain, toucher la pierre. Une fois que tu seras sur le terrain, ça ira beaucoup mieux pour toi.
Laura : Ça marche. C’est noté.
Kendy : Ça marche. OK. Si tu as d’autres questions, n’hésite pas et puis je te donne la parole.
Laura : Ouais, ça marche. Merci Kendy.
Kendy : All right ! Alors… *Josanie*, comment vas-tu *Josanie* ?
Josanie : Ça va, Kendy.
Kendy : Alors, où en es-tu dans ton projet, du coup ? Alors, je ne t’entends pas très bien *Josanie*.
Josanie : Oui. Moi, du coup, donc là j’attends de voir avec mon notaire, de faire le point avec lui en fait. Il m’a dit qu’il voulait faire le point sur le projet de compromis. Et une fois que ce sera fait, apparemment, enfin de ce que m’a dit l’agent immobilier, le vendeur a déjà signé, donc ils m’attendent.
Kendy : OK. Tu as prévu de signer ça quand du coup ?
Josanie : Je verrai avec mon notaire, normalement demain, on se téléphone, on discute et dès que tout est bon, moi je signe.
Kendy : OK. Bon c’est super. Du coup, pense vraiment comme je t’ai dit tout à l’heure, pense vraiment à regarder le montant des travaux. Il faut absolument que ce soit noté dans ton compromis. Donc ça, il faut penser à regarder ça. Et puis, les différentes clauses des conditions suspensives, on a déjà vu dans le programme. Tu regarderas si tout ça, c’est bien noté. Puis après, dès que c’est OK, c’est parti.
Josanie : Oui oui.
Kendy : Donc là, tu fais le point avec ton notaire, c’est demain tu m’as dit ? Et la signature sera prévue pour quand à peu près, du coup ?
Josanie : La signature de ?
Kendy : Du compromis.
Josanie : C’est électronique en fait. Il m’a envoyé tout par mail et c’est une signature électronique.
Kendy : Ah ouais ! C’est vrai ? Je n’ai jamais fait ce truc-là. Oui, ils ont vraiment évolué maintenant, mais ça me parait bizarre quand même, parce que normalement, ils doivent te faire une lecture. Tu ne t’es pas déplacée du tout ?
Josanie : C’est l’agence immobilière qui a rédigé le compromis. Donc il a envoyé par mail avec un système protégé de manière électronique et c’est marqué « pour lecture et signature » en fait. Si je clique dessus, je signe tout.
Kendy : Ah ouais, purée ! Ouais, donc là, effectivement, il faut que tu voies avec ton notaire. Ça, je n’ai pas encore eu ce cas. J’ai déjà reçu le compromis signé en lettre recommandée par mail, mais je n’ai pas encore eu le truc de la signature comme ça là. Tu me diras comment ça s’est passé avec le notaire parce qu’il y a quand même des documents qu’il doit te présenter comme par exemple le document de la BRGM avec tout ce qui est étude de sol, tout ce qui est étude des inondations et tout ça. Tout ça, ce sont les documents qu’il doit te présenter. Donc, tu as bien reçu tout ça ? Dans ton compromis, tu as reçu des annexes et tout ça en plus ou pas ?
Josanie : Ouais ouais, j’ai des annexes. Je les ai vues. Alors après, bon, c’est technique. Moi j’ai vu les annexes, j’ai regardé, j’ai vu les études effectivement qui ont été faites par rapport à tout ce qui concerne le bien : les études d’amiante, les études de plomb, des choses comme ça, les risques sismiques, les aléas climatiques, enfin il y avait tout ça dedans.
Kendy : D’accord. Tu vois, franchement c’est bien parce qu’avant, il fallait tout signer à la main ça. Il fallait tout signer à la main, le cadastre et tout.
Josanie : Ouais, j’ai le cadastre et tout, ils sont avant-gardistes alors, on va dire.
Kendy : Franchement, c’est top ! Franchement, c’est bien parce que là ça veut dire que… en plus, tu ne te déplaces même pas, c’est bien.
Josanie : Ouais ouais, il m’a dit dès le début : « ah, vous n’aurez pas à vous déplacer, ne vous inquiétez pas, vous aurez tout par mail ». Comme dit, comme fait.
Kendy : Non, c’est bien ça. Après, bon, c’est vrai qu’avant quand même de signer, là c’est encore plus important d’avoir ton notaire parce que là effectivement, s’il y a un truc que tu ignores, bah là tu signes et puis c’est parti. Alors là, il faut vraiment que tu fasses le point avec ton notaire, plus sur d’autres aspects, je dirais, techniques. Mais bon lui, il va simplement t’expliquer un peu tout ce qui est aléas climatiques, risques sismiques, etc., avec les lois pour l’insalubrité, etc. Il va juste faire la relecture, et puis après il vérifiera aussi les autres aspects techniques concernant le bien, après ça il faudra signer. Non, mais en tout cas c’est cool, ça veut dire que dès demain, tu pourras déjà commencer à faire ta recherche de financement alors.
Josanie : Ouais, je pense. Mais en fait, même cette partie-là, j’ai un peu pris un peu d’avance. C’est-à-dire que la semaine dernière, j’ai trouvé une agence de portage non loin de chez moi. Tout de suite, elle m’a dit : « bon OK, mais pas le compromis, mais ce serait bien qu’on ait un rendez-vous pour un peu discuter ». Donc, je lui ai présenté le projet, je lui ai dit ce que je voulais faire, où est-ce que le bien se situait et tout. Et elle a vu mes finances. Elle m’a posé des questions sur ma situation et tout, et elle m’a dit : « franchement, c’est un beau projet, il n’y a pas de souci. Envoyez-moi tout ce qu’il faut. Dès que vous avez le compromis, vous me dites ».
Kendy : Non, c’est cool ça. Franchement, bravo ! Je suis épaté là. Tu me fais plaisir, c’est bien. Bah écoute, on y va, on continue Josanie, hein.
Josanie : Ouais ouais, ça a l’air.
Kendy : Du coup, ça veut dire que là ça va aller très vite pourtant en fait. Et là, par contre il faut déjà que tu voies avec un artisan là. Je ne sais pas si ça, c’est validé pour toi parce que ça va aller très vite après.
Josanie : Ça, c’est validé en fait. Tu m’avais donné le contact en fait.
Kendy : Ah oui, c’était pour toi. Ouais.
Josanie : Du coup, il est passé, il m’a fait un devis. C’était propre, bien détaillé, *comme quand il fonctionne* avec toi. Et puis, j’ai relu le devis, j’ai comparé aussi à la fiche que tu nous as donnée par rapport au cours. Et puis, j’ai vu avec lui, on a discuté et il m’a dit qu’il serait disponible pour la date que je prévois à peu près. Et puis normalement, tout est OK.
Kendy : Fort ! Bravo ! C’est une affaire qui roule ça. Bon, en fait, c’est bien, good job ! Puis, maintenant, c’est tout. Après, c’est à toi de jouer demain, en tout cas cette semaine, pour la partie effectivement signature du compromis. Si tu veux aussi, je te filerai aussi le contact d’un courtier ou d’une courtière plus précisément et puis au moins tu en auras deux, comme ça tu pourras faire une comparaison et voir un peu celui avec qui tu veux travailler. Mais tu prends celui qui te donne les meilleures conditions et puis c’est parti quoi.
Josanie : Ouais, pas de souci. En fait, tu m’avais déjà donné son contact, c’est Madame…
Kendy : Ah ouais, j’ai oublié ! Je radote du coup.
Josanie : Ah non, il n’y a pas de souci. Je l’ai appelée aussi, elle m’a dit de lui envoyer des papiers. Bon, avec elle, on est un peu moins entrées dans les détails puisque je lui ai dit que je n’avais pas encore signé le compromis. Elle m’a dit de la rappeler dès que j’ai le compromis, je pense que là on va discuter un peu plus longuement sur le projet.
Kendy : OK, ça marche. Bon, c’est parfait. Pour moi, c’est nickel. Du coup on continue, on continue. De toute façon tu me donneras plus de nouvelles d’ici jeudi, je pense, puisque tu auras déjà bien avancé sur la signature et puis tu auras avancé sur la partie financement.
Josanie : Ouais ouais, sûrement oui. J’avais une petite question à te poser.
Kendy : Dis-moi.
Josanie : Tout à l’heure j’ai vu qu’un sprinteur, *Mallick*, tu disais qu’il t’avait posé des questions par rapport au notaire, le fait qu’il lui avait demandé un RIB et tout. Ce que je me demandais, c’est : le montant que le notaire il prend, est-ce que c’est le max, celui qui est écrit dans le compromis ?
Kendy : Ouais, c’est ça, c’est le max, celui qui est noté sur le compromis. En fait, ce qu’il va faire le notaire, c’est qu’au départ, il n’a pas le montant exact, parce que c’est en fonction de la proportion du terrain sur le bien, il y a plein de trucs un peu chelous, c’est des calculs un peu compliqués qu’ils font. Et du coup à la fin, il y a un calcul qui est fait. Et après, en fonction de la surface exacte, genre ils avaient peut-être pris 8 554 €, mais en fait ça a coûté 8 332. Et là, eux en fait, ils remboursent le reste. Mais en gros, il prend toujours plus que ce dont il a besoin parce que le but, ce n’est pas qu’une fois l’impôt signé qu’il te dit : « ouais, en fait il faut rajouter 50 € ». Ça ne le fait pas parce qu’il ne peut pas valider le projet s’il manque de l’argent. Donc, il prendra toujours plus et après, il te rembourse le reste, mais quelques mois après. Il faut juste oublier cette somme-là et puis après, tu l’auras en surprise plus tard. C’est un petit cadeau de Noël avant l’heure, disons.
Josanie : Pas de souci. Je voulais juste être sûr qu’il ne prendrait pas plus en fait, c’est surtout ça.
Kendy : Non non non, il ne prendra jamais plus. Justement, il fait en sorte de prendre tout au début. Puis en plus, des fois il y en a certains qui demandent à ce que tu donnes un petit montant au départ. Alors ça aussi, c’est toujours des grands max parce que comme j’ai dit, il ne faut jamais dépasser plus de 500 €. Il y en a parfois qui demandent genre 200, 300 € pour la rédaction du compromis et préparer l’acte, dans ce cas-là, effectivement, même si le montant-là, ils sont pris en considération, du coup on te rembourse toute la partie qui était en plus, parce que normalement, ce n’est jamais précis au centime près, donc c’est pour ça qu’il te rembourse plus tard. Mais en tout cas, une fois que toi, c’est validé au niveau du financement, tu n’as plus à te soucier de quoi que ce soit. Simplement toi, tu dois signer et puis attendre qu’il t’envoie l’argent. Après, une fois que tu as signé, maintenant c’est toi qui reçois de l’argent, tu ne dépenses plus.
Josanie : OK.
Kendy : OK, ouais.
Josanie : Aussi une autre question par rapport au financement. Tu dis dans les vidéos qu’il faut vraiment prendre le maximum d’argent que la banque peut nous donner.
Kendy : Oui.
Josanie : Juste, en fait, quand j’étais allée voir la courtière la semaine dernière, je me suis rendu compte qu’elle faisait ses calculs par rapport au prix du bien, par rapport aux frais du notaire et au financement des travaux en fait. Avec ça, elle calculait le montant, elle estimait le montant du prêt. Mais si genre tu veux 10 000 ou 20 000 de plus, disons que ça fait 160, mais toi tu voudras un prêt de 200 €, est-ce que c’est possible ça ?
Kendy : Alors c’est possible, mais ça, c’est vraiment avant la signature du compromis que c’est possible. Une fois que t’as signé le compromis, on ne peut plus changer là. En gros, si tes travaux c’est 100 000, toi tu te dis : « bon, je vais prendre un peu plus », tu dis : « il faut qu’on finance 120 000 », si tu veux reprendre tes travaux. Après simplement, quand tu as monté ton dossier, il se peut que la banque te demande un devis à mettre en place. Et dans ce cas-là, il faudra que tu voies avec ton artisan, qu’il te fasse un devis un peu plus élevé ou alors que tu prennes son devis et que toi tu ailles par exemple chez Leroy Merlin et que tu fasses un devis complémentaire en disant voilà les trucs que tu vas acheter en plus pour que l’artisan puisse monter. Et là, tu vas compléter. Mais de toute façon, le déblocage des fonds se fait sur facture. Donc, même s’ils te mettent à disposition les fonds, tu ne pourras pas les prendre sans facture. Pour prendre après les fonds, il y a des petites stratégies – ça, c’est des petits trucs de voyou qu’on se parle plus tard, mais pour l’instant dis-toi simplement que le montant qui sera débloqué, ce sera débloqué sur facture avec les factures que ton artisan va te donner. Et après, si demain peut-être, il y a une surprise, là ton artisan te fera une facture supplémentaire, alors tu pourras récupérer les fonds. Et si vraiment, tu as d’autres trucs à sortir, bon il y a des trucs du genre tu vas acheter un truc à Leroy Merlin et tu demandes un remboursement et après, tu débloques les fonds et puis tu récupères le cash.
Josanie : La question que je me posais, en fait c’était juste genre on a tout estimé, les travaux, j’ai mon devis, je sais combien l’artisan va me prendre et tout, et je sais enfin quel est le montant final du projet si tu veux. Mais imaginons que quand il fait les travaux, il y a des couacs et qu’il faille avancer encore de l’argent, mais j’avais fait un prêt de 160 000 € à la banque, mais que finalement, j’ai besoin de 5 000 ou 10 000 en plus parce qu’il y a des soucis avec les travaux. Donc, comment ça se passe ?
Kendy : Ouais. Alors là, il faut te dire que dans notre projet, il n’y a jamais de problème, il n’y a que des solutions. La première solution que j’ai proposée effectivement, c’est celle de se dire : on va prendre le maximum qu’on peut dès le départ sans même savoir s’il y aura des soucis, donc ça, c’est la première solution. La deuxième solution, c’est se dire : « OK, on avait estimé, je ne sais pas, 100 000 € pour les travaux », mais il y a eu un couac et il y a peut-être 10 000 ou 15 000 à sortir. Tu vois si c’est 10 000 ou 15 000, tu retournes voir ton banquier, tu lui dis : « écoutez, là j’ai 10 000 ou 15 000 à sortir pour terminer mes travaux » et il va te les sortir. Et si par exemple, il ne veut pas te les sortir parce que tu es déjà trop haut au niveau de ton truc d’endettement, etc., à ce moment-là, nous on fait un crédit à la conso du genre Cetelem et tout juste avant le début des travaux et puis c’est parti. C’est pour ça qu’il faut bien estimer ses travaux au départ pour ne pas se retrouver avec genre 100 000 € à redébourser. Là 100 000, c’est mort, c’est trop compliqué. Mais si c’est 5 000 ou 10 000, même 20 000 € en plus, ton conseiller est assez intelligent pour se dire : « bah ouais, s’il vous faut 20 000 de plus, on comprend qu’il y a eu un petit souci au niveau des travaux. Pour que vous puissiez exploiter votre bien, on va vous sortir les 20 000 ». Sauf que là, tu ne pourras pas avoir le même taux que ton prêt immobilier de départ. Là, ce sera à un taux un peu plus élevé parce que ce sera un peu comme un prêt à conso, mais tu pourras toujours avoir les fonds pour terminer tes travaux.
Josanie : OK.
Kendy : Voilà. Mais bon, moi je préfère quand même que tu essayes de mettre ce montant-là dès le départ parce qu’en fait, si tu demandes 10 000 à ton banquier, il va pouvoir peut-être te les mettre sur six ans, grand max peut-être sur dix ans si tu as de la chance. Et même dix ans, je suis gentil. Alors que si tu lui demandes directement dans ton prêt immobilier, tu as 10 000 € qui sont répartis sur 20 ans, c’est peanuts.
Josanie : Ouais ouais, c’est vrai.
Kendy : Il vaut mieux le prévoir au début, et puis comme ça, ça coûtera moins cher et ce sera un effort beaucoup moins important que si tu devais faire un crédit à la conso ou là tu vas sortir 100 ou 200 € par mois en plus juste pour 10 000 ou 15 000.
Josanie : OK.
Kendy : Voilà. Donc non, franchement c’est bien. Là, ça me fait plaisir de voir que tu es plus avancée, donc c’est cool.
Josanie : Ouais. Là c’est bon, je n’ai plus de question forcément.
Kendy : Bon bah ça marche. En tout cas, si tu en as d’autres, n’hésite pas et puis je te redonnerai la parole. OK ?
Josanie : Merci Kendy.
Kendy : À tout à l’heure, ça marche. Laura qui dit : « il y a aussi le rachat de crédit de type groupement ». Alors, effectivement, le rachat de crédit, on va dire, c’est aussi des solutions qui existent. Moi, je ne suis pour le rachat de crédit que quand on peut vraiment t’étaler la durée. Si c’est juste pour faire un rachat pour regrouper et puis avoir la même durée, ça ne sert à rien et ça va te coûter plus cher en termes de taux, même si on déduit, c’est des opérations qui ne servent quasiment à rien pour nous. Nous, ce qu’on cherche en tant que sprinteur, pas en tant qu’investisseur, mais en tant que sprinteur, c’est d’avoir le maximum de cash-flow. Donc, pour avoir le maximum de cash-flow, il faut qu’on puisse allonger la durée du prêt. Alors dans le cas du regroupement de crédit où on peut allonger le crédit, je te dis OK. Par contre si c’est juste regrouper pour regrouper, ce n’est pas forcément intéressant. Mais de toute façon, le plus judicieux, c’est toujours prévoir à l’avance. Si c’est prévu à l’avance, ça te coûtera moins cher qu’un truc qui vient sans être prévu quoi. C’est-à-dire que si tu prévois de garder peut-être 10-15 000 en plus sur ton budget travaux, tu sais que si tu dois débloquer ces 10-15 000, ce sera répercuté sur 20 ans et là, c’est peanuts. Alors que si tu dois le faire après validation de ton financement, là, ce n’est pas que ça va te coûter un peu plus cher, mais c’est juste que l’effort que tu devras faire sera plus important, puisque si on fait 10 000 sur cinq ans, ça ne va pas être pas loin de 200 € par mois. Je préfère quand même que ces 200 € restent dans ta poche. Donc, ce n’est pas grand-chose, mais bon, c’est quand même un effort supplémentaire. Donc, si on peut le prévoir d’avance, on prévoit et puis comme ça, ça évite de devoir faire des rachats. Et s’il y a vraiment un gros aléa, c’est tout, on fait le rachat en essayant quand même d’allonger la durée du crédit quoi. Alors, je ne sais pas si tu as d’autres questions ? Si tu as d’autres questions, n’hésite pas à mettre ça dans la Chatbox, et puis comme ça, on va pouvoir avancer. Il semblerait qu’il n’y ait plus d’autres questions. En tout cas, maintenant tu sais ce qu’il te reste à faire. Tu as ton plan d’action pour cette semaine, normalement on a tout vu. Pour les visites, pense vraiment à optimiser tes visites, ne pas faire une visite dans l’après-midi, tu vas t’épuiser. Donc vraiment, essaye de regrouper un maximum de visites le même jour pour faire une pierre cinq coups, dix coups s’il le faut, visiter le maximum de biens, voir le maximum d’agents immobiliers et puis voilà, exactement : « regrouper tout dans la même ville pour optimiser ton trajet ». Exactement, Laura. Et puis si tu dois faire ton financement, essaye de contacter quelques courtiers. Si tu es en mode signature de compromis, lis bien ton compromis, puis signe ton compromis et recherche de financement, on continue, on ne lâche rien. OK ? En tout cas les sprinteurs, ça me fait vraiment plaisir, je vois qu’on a des résultats, là c’est top, ça me fait vraiment plaisir. Du coup, on ne lâche rien, on continue d’avancer et on va tout défoncer cette année-là ! On va tout défoncer cette année-là, on va tout défoncer léger. Ils vont nous voir passer à une vitesse, ils ne vont rien comprendre. En tout cas, je te souhaite une bonne soirée et puis on se voit jeudi soir à 19h et n’oublie pas : on ne lâche rien, on continue d’avancer, on y va ! OK ? Allez ! Salut ! Ciao ciao !