Juillet 2019 - 290719
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Kendy : Salut à toi, j’espère que tu vas bien. Aujourd’hui, on va faire la session questions-réponses du lundi 29 juillet. Ce qu’on va faire : tu vas pouvoir me mettre ta question dans la chatbox et puis comme ça, je vais pouvoir traiter ta question et puis te donner la parole.
Salut Mathieu ! Comment tu vas Mathieu ?
Mathieu : Super !
Kendy : Offre acceptée ! Good ! Attends, je vais te donner la parole, Mathieu, tu vas me dire comment ça se passe. Comment vas-tu, Mathieu ?
Mathieu : Ça va très bien. Ça va, Kendy ?
Kendy : Ça va nickel. Alors du coup t’as fait l’offre et c’est passé à combien, je ne sais plus, rappelle-moi les chiffres ?
Mathieu : L’offre est passée à 175 000€. Je ne sais pas si tu te souviens, c’était un immeuble au bord de la *0:01:04*
Kendy : Avec les douze appartements, c’est ça ?
Mathieu : C’est dix apparts.
C’est dix, d’accord. Et qui était occupé par les squatteurs et tout ça ?
Mathieu : Ouais, exactement. Donc on a fait une offre avec des grosses clauses suspensives sur « le bien doit être complètement vide au moment du compromis ».
Kendy : OK, d’accord. Bon bah ça, c’est parfait. Je ne sais plus si tu avais déjà trouvé ton notaire ou pas encore ?
Mathieu : Alors moi j’avais un notaire déjà et j’ai repris le même, qui avait fait les opérations déjà.
Kendy : OK, ça marche. Et là vous avez déjà essayé de prévoir une date pour le compromis ?
Mathieu : Je vais te raconter, c’est assez strange ce qui s’est passé. Donc samedi on va pour signer l’offre et là elle nous sort un compromis, l’agent immobilier. On avait trouvé ça bizarre, surtout qu’il manquait la moitié des papiers. Il n’y avait pas le cadastre en particulier. Parce qu’il doit y avoir une modification cadastrale. Puisqu’ils vendent l’immeuble, mais ils ne vendent pas le terrain qui est à côté de l’immeuble. Et donc elle voulait nous faire présigner le compromis avec plein de cases vides dedans et puis elle nous disait : « bah on remplira quand on aura les papiers ».
Kendy : Bon bah c’est bien, au moins toi tu sais que tu ne dois signer aucun compromis tant que tu n’as pas fais valider tes documents, donc ça c’est cool. Du coup, comment elle a réagi quand tu lui as dit que tu n’allais pas signer ?
Mathieu : Ah bah elle tirait un peu la tête et puis… Mais bon, elle s’est détendue. On a dit qu’on était désolé, mais que nous, il nous fallait les papiers en bonne et due forme. Et elle a dit : « bon bah OK ». Donc je l’ai rappelée aujourd’hui. Du coup, il n’y a même pas l’acte de propriété alors que c’est une succession. Parce que le plan cadastral doit être modifié, donc l’acte de propriété n’est même pas à jour. Donc on a dit : « quand il y aura tous les papiers, quand il y aura l’acte de propriété et quand il y aura les plans cadastraux, on signera, mais pas avant ». Donc le compromis ce sera a priori fin août.
Kendy : Ah ouais, quand même, OK. Pourquoi fin août, parce qu’ils partent en vacances, c’est quoi ?
Mathieu : Non, parce qu’il faut faire venir un géomètre pour qu’il modifie le plan du cadastre et puis après il faut qu’il aille au cadastre, qu’il fasse les papiers administratifs pour modifier tout ça, donc ça prend du temps.
Kendy : Ah c’est pour ça qu’elle te disait qu’ils devaient payer plus cher, parce que c’est eux qui prennent en charge le passage du géomètre, c’est ça ?
Mathieu : Exactement, ils prennent en charge tous les frais parce que des héritiers ne sont pas solvables tout simplement.
Kendy : Je vois. OK c’est cool, donc ça c’est bon. De toute façon, si le mec doit passer, ouais ça va nous faire… Bon, on perd un peu de temps, mais ce n’est pas plus mal. De toute façon, il vaut mieux perdre un peu de temps comme ça, il fait les choses dans les règles de l’art, que de s’aventurer dans un truc rapide fait à la va-vite et se retrouver bloqué par la suite. Donc ça c’est cool, t’as bien fait. De toute façon, s’ils ont accepté l’offre et tout, maintenant t’as juste à continuer et puis attendre le passage du géomètre et tout et puis à ce moment-là, tu iras.
Donc ce que tu peux déjà commencer à faire… Bon, ça ne va pas forcément beaucoup t’avancer, mais c’est déjà presque…
Toi au niveau de la semaine prochaine, tu peux commencer à préparer ton dossier de financement, comme ça, quand ce sera OK, t’auras juste à l’envoyer à ton courtier et puis comme ça, tu vas pouvoir avancer rapidement. Déjà prépare ces documents-là, ce sera déjà… De toute façon, tu devras le faire. Donc ce qui est fait n’est plus à faire Donc là, dès maintenant tu peux commencer à préparer toute cette partie administrative pour la recherche du financement et dès que c’est OK, vous avez tous les documents et tout, le compromis est signé, tu peux lancer ta recherche de financement. Et puis comme ça, on peut espérer que… Si tu signes le compromis fin août, pour mi-novembre, fin novembre, tu pourras déjà signer le bien.
Mathieu : Il y a Aurélia qui est à côté de moi.
Aurélia : Bonjour Kendy !
Kendy : Bah tu peux parler, Aurélia !
Aurélia : C’est la première fois que je suis là, j’ai l’occasion et du coup c’était assez bizarre le compromis, comme te disait Mathieu. Parce que j’ai râlé, en fait du coup il n’y avait pas la description du bien, on ne savait pas quel terrain. On a eu la surprise de s’apercevoir qu’en fait, il n’y a pas 260 m²… Alors, elle a dit 190, on a repris avec les mesures de Mathieu, ça fait à peu près 214. Cela dit, ça nous fait un bien à 817€ du mètre carré et j’ai regardé sur MeilleursAgents en prenant l’adresse exacte en disant qu’il avait beaucoup de travaux à faire. Et la moyenne, c’est 1 165€ du mètre carré. Donc nous on aura un lieu à 817€ du mètre carré.
Kendy : Ouais, OK je vois. Après, on est déjà bien parce que le code 127 passe. Mais là, il ne faut pas oublier qu’on a des travaux à faire en fonction de l’état du bien. Même si on est en dessous du prix, il ne faut pas oublier que nous, on va rajouter des euros au mètre carré parce qu’on va faire des travaux. L’idée c’est vraiment optimiser et faire en sorte que même si à la fin, effectivement on a fait des travaux, il ne faut pas qu’on mette trop de budget. Parce que peut-être qu’au départ, on avait acheté à 800 €, mais quand on a fini les travaux, on se retrouve à 2 000 € du mètre carré. Et finalement, si on veut revendre, on ne pourra pas. Le but, ce n’est pas de revendre, mais il faut toujours garder ce petit truc en tête en se disant : « le but, il faut qu’on soit rentable, mais si demain on veut revende le bien, qu’on puisse le faire sans perdre de l’argent tout de suite ».
Aurélia : En fait ce qui s’est passé, c’est que quand on est arrivé samedi, elle nous a dit qu’il y avait une autre personne qui était aussi sur le coup. Alors, on ne sait pas trop si c’est vrai ou pas parce que… C’est sorti au moment du compromis, alors qu’elle n’en avait jamais parlé à Mathieu avant. En fait, je n’ai pas tellement confiance en l’agent immobilier, c’est pour ça qu’on n’a pas signé le compromis.
Kendy : Ouais, c’est des petits bluffs d’agent immobilier ça.
Aurélia : Je lui ai dit : « l’objectif, c’est de faire monter les enchères ? ». Elle m’a dit « mais pas du tout ! ».
Kendy : (Rire.) De toute façon, maintenant que l’offre est acceptée, elle ne peut plus te dire n’importe quoi donc ce n’est pas grave. Mais ça moi, je me rappelle, il y avait des agents immobiliers qui sont venus chez moi pour me faire signer un compromis. Et puis, elle me dit : « Monsieur Polestin, il faut qu’on discute… », puisque j’étais bien avancé dans le projet, mais ça avait pris un peu de temps. Et puis, ils sont venus à la maison et ils me disent… Parce que moi, j’ai dit : « de toute façon, je ne vais pas payer l’agent immobilier parce que quad j’ai visité avec vous, vous ne connaissiez pas les surfaces, vous ne connaissiez rien du bien en fait. C’est moi qui ai dû aller chercher toutes les informations. Dès que je posais une question, il n’y avait pas d’info donc moi, je ne vais pas vous payer ». Et de toute façon, ils m’ont dit : « ouais, vous êtes obligé parce que c’est noté. Regardez sur votre document, c’est écrit qu’à partir de telle date, si on n’a pas signé le compromis, du moins si on n’a pas signé d’offre, c’est caduc. Donc ce n’est pas moi qui le dit c’est écrit noir sur blanc sur votre document. Oui, mais Monsieur Polestin, vous comprenez que vous ne pouvez pas faire les choses comme ça ». Eh bien oui, on peut faire les choses comme ça, parce que c’est noté dans le document. Et du coup, ils sont venus à la maison en me disant : « écoutez, Monsieur Polestin, on va discuter, on va trouver une solution ». Et puis, ils sont venus et ils voulaient que je signe le compromis. J’ai dit : « mais vous êtes malades, vous avez perdu la tête ». Mais pour eux, je te dis, ils vont faire en sorte que tu signes le compromis super rapidement. Pour eux, dès que tu as le compromis, la vente est quasiment faite pour eux. Parce que là même avec une offre, s’ils l’ont signé, normalement, c’est bon, mais s’il y a une autre agence qui passe, ils peuvent leur chiper la vente. Donc, c’est pour ça que, eux, ils essaient vraiment de mettre le compromis pour qu’ils puissent vraiment bloquer, en tout cas, protéger leurs frais.
Aurélia : Ouais, c’est ce qu’elle m’a dit d’ailleurs. Du coup, ça nous ferait six appartements qui feraient à peu près entre 14 et 15 m² et quatre appartements qui seraient à 25 m² à peu près, ce qui nous ferait à peu près 4 080 € de loyer mensuel, sachant que le code 127 passait à 4 369 €. Donc en gros, on est à 13,42 % de rentabilité.
Kendy : Avec combien ?
Aurélia : 160 000 € de travaux + 20 000 € d’ameublement, on a compté.
Kendy : Ok, je vois.
Aurélia : Donc 160 000 € nets en travaux.
Kendy : Après, on n’est pas aux 15 %, mais vu les revenus qu’on va faire, on prend quand même. On ne va pas cracher dessus. C’est sûr que l’idéal aurait été de vraiment taper un peu dans le prix. Mais bon après, apparemment vous ne pouvez pas descendre plus. Mais moi, j’aurais quand même tenté, mais ce n’est pas grave, c’est tout.
Aurélia : On apprend.
Mathieu : On a tenté, on a proposé *0:11:16*
Kendy : C’est vrai que c’est le premier projet. Du coup pour le prochain, on sera plus agressif. On va sécuriser celui-ci et puis pour les prochains, on va accélérer un peu plus.
Aurélia : En fait ce qui s’est passé, c’est que l’argument de l’agent, alors après c’est vrai ou faux je n’en sais rien, c’est que de toute façon la saisie immobilière aurait été à 160 000 € pour le vendeur. C'est-à-dire qu’il y a 160 000 € net vendeur + 15 000 € de frais d’agence, ce qui est énorme vu qu’ils ne font pas grand-chose d’ailleurs. Mais la saisie de toute façon n’aurait pas été inférieure à 160 000 €. C’était l’argument en fait de l’agent immobilier. Après, c’est peut-être trop.
Kendy : Après de toute façon, si c’est faux, et bien c’est tout, on s’est fait berner. Après, si c’est la saisie, de toute façon vous perdez 15 000 €. Donc qu’est-ce qu’on fait ? Je pense qu’il aurait fallu quand même tester, mais ce n’est pas grave. De toute façon là, comme on passait déjà au code 127, ce n’est pas grave.
Aurélia : C’est ce qu’on s’est dit après que ça passait quand même avec 13,42 % de rentabilité, ce n’était pas si mal.
Kendy : Ouais, ce n’est pas si mal. Franchement, pour le nombre de logements, ça va. On ne va pas le chipoter. Et puis de toute façon, on pourra recommencer tout de suite après, donc c’est cool. Maintenant, il faut juste attendre et puis continuer. Tu disais quoi, Mathieu ?
Mathieu : Pour les travaux, je voulais dire, sinon sur les dix logements, il n’y a que deux fenêtres à changer sinon toutes les autres sont bonnes, ce n’est pas mal. Ça va peut-être nous faire baisser le budget ça aussi.
Kendy : Ouais de toute façon, plus tu as des trucs que tu pourras réutiliser, mieux ce sera. Je ne sais plus si c’était avec Johnny, je crois que j’étais parti le voir. Au début, il voulait refaire tout le sol et j’ai dit : « What ? Mais laisse comme ça mon gars ! ». Après, c’est sûr que quand tu refais tout à neuf, c’est plus sexy, mais à un certain moment, le truc est correct, ton but, ce n’est pas de dépenser pour dépenser. Donc, si tu as des fenêtres qui sont correctes, qui sont propres, tu les gardes. Donc ça va justement te permettre de pouvoir utiliser ce budget-là pour d’autres trucs comme l’ameublement, et puis à la fin avoir un projet qui rentre dans les coûts. Mais disons qu’aujourd’hui au brut de pomme, on est à treize, mais si ça se trouve que si on arrive encore à optimiser, qui sait peut-être un gros clac, un onzième appart ou un truc. On pourra toujours augmenter encore. Mais là déjà, on est correct, après, c’est au niveau des travaux qu’il faudra optimiser. Et puis de toute façon, quand je viendrai vous voir, on regardera ensemble les trucs vraiment qui sont à changer et puis les trucs qu’on peut éventuellement garder pour optimiser encore le budget.
Mathieu : D’accord, ça marche.
Aurélia : Et moi, j’ai juste une dernière question. L’emplacement n’est plutôt pas mal vu le bien parce qu’on est près de pôles d’attraction en tout cas. Mais c’est un quartier calme et cependant, il y a quand même pas mal de HLM, c’est des R+4 - R+5. Est-ce que tu penses que c’est *0:14:31* pour des Airbnb ou pas particulièrement ?
Kendy : Non, ça ne veut rien dire. Moi, je me rappelle, j’ai résidé dans un quartier où ils me disaient : « Ouais Kendy ! Attention, c’est la briqueterie, il y a plein de CASOS », genre limite ça va me faire peur. Mais franchement, j’investis là-bas, le truc se passe bien. J’ai envie de dire, si vraiment tu vois que tu es dans un ghetto où les gens sont obligés de passer devant des mecs qui sont toujours éméchés, là tu dis : « OK, d’accord ». Mais si c’est juste un quartier, ce n’est pas gênant. En fait, comme je t’ai dit dans la formation, il faut regarder l’environnement proche, c'est-à-dire est-ce qu’il y a des trucs qui vont faire du bruit, des trucs qui vont vibrer ou des trucs qui vont sentir mauvais. Si tu as des mecs du R+5, ils ont leur déchèterie pas très loin où ça pue, je te dirais nextes. Mais si tu n’as pas ce genre de nuisance, que ce soit sonore, pour moi ce n’est pas gênant. Si les gens sont chez eux, il n’y a pas de problème. Il ne faut pas juste que ce soit à proximité. Moi, j’ai fait l’erreur dans l’un de mes logements, j’ai acheté à côté d’une boîte de nuit, ce n’était même pas collé, c’est à quatre immeubles à côté. Et je te dis, quand j’étais dans le logement, ça faisait vibrer les plaques, les radiateurs et tout. Ce n’est pas super proche et pourtant, on entendait. C’est vraiment ça qui va être gênant, c’est tout ce qui va être boîte de nuit, bar ou les trucs qui vont apporter de l’odeur ou les chemins de fer, par exemple tu as des chemins de fer tout près, il faut éviter. Parce que, un, ça va flinguer ton logement en termes de vibrations. Et au niveau du bruit, c’est affreux. Les agents immobiliers qui vont te dire : « ne vous inquiétez pas, le train ne passe qu’une fois par jour, il y a juste un train commercial par jour ». C’est du gonflant, c’est affreux. S’il n’y a pas ce genre de truc-là, le reste, c’est secondaire.
Aurélia : C’est propre, c’est un quartier résidentiel, c’est juste qu’en face, il y a un tout petit terrain, il y a un peu d’herbe et après il y a quelques barres HLM qui ne sont pas très hautes et qui ont l’air bien entretenues, c’est tout.
Kendy : Non mais pour moi, ce n’est pas gênant cela. Ce n’est pas méchant, c’est good. Si ton bien est bien situé, tu as les transports pas loin, tu as de l’activité autour, je te dis : « go ».
Mathieu : Non, cela il n’y a pas de problème.
Kendy : Non, mais c’est cool. Maintenant, il n’y a plus qu’à attendre le passage du géomètre et puis on continue. On ne lâche rien. En tout cas, c’est bien ! Franchement, good job ! Puisque ça ne fait pas encore un mois que tu es là, Mathieu.
Mathieu : Pile.
Aurélia : Pile, ouais.
Kendy : Pile, mais bien joué, c’est bien. Pour moi, si on avance bien d’ici novembre, tu auras bien avancé, donc c’est cool.
Mathieu : J’ai épluché 36 biens en tout et j’ai dû faire une douzaine de visites, je pense.
Kendy : C’est ça, je te dis, la clé, c’est vraiment le volume. Il faut faire du volume, du volume. Et puis après on avance, donc c’est bien. Et puis je pense que là si on se débrouille bien, si on est en novembre-décembre, ça voudrait dire que dans l’idéal, pour mars-avril, tu pourrais déjà encaisser tes premiers loyers.
Mathieu : Top, c’est cool.
Kendy : On perd un mois là, c’est un peu chiant. Mais essaies de pousser quand même, essaies de voir, il ne faut pas laisser les gens te dire que c’est un mois. Essaies de voir qui est le géomètre, essaies d’appeler le géomètre, savoir quand est-ce qu’il peut passer. Mais essaies de voir si tu ne peux pas gratter même deux semaines. Parce que ça, c’est un mois qu’on perd pour rien. Essaies de voir si le mec peut passer le plus tôt que possible. Et puis comme ça, si tu peux signer pour mi-août, c’est déjà deux semaines de gagnées, et puis c’est déjà deux semaines pour ton financement. Et puis après on pourra aller très vite.
Mathieu : D’accord.
Aurélia : J’ai une question de requin. Imaginons que le géomètre finalement quand il nous sort les plans, le terrain nous paraisse un peu plus petit que ce qui était convenu au départ.
Kendy : Et bien ça, il faut que vous négociez le prix.
Aurélia : Ouais, voilà, ma question c’est est-ce qu’on peut faire une autre offre, même si le vendeur avait déjà accepté l’offre initiale ?
Kendy : En fait, même après la vente, si tu constates qu’il y a… je crois que c’est 10 % d’écart ou 5 %, je ne sais plus, mais si tu constates un écart après avoir fait des vraies mesures, tu es en droit de demander une compensation. Si, je te dis, on peut même le faire après la vente. Donc ça veut dire que là même pendant la vente, on t’avait dit il y avait 200 m² et que tu te rends compte qu’il y a à peine 140 m², là tu demandes à renégocier le prix, tu peux.
Aurélia : Ça, c’est sur l’immeuble mais pas sur le terrain. Imaginons que le terrain finalement… Tu vois au départ, il disait qu’il y avait un mètre autour du terrain qui serait à nous. Imaginons que ça soit 40 cm, enfin c’est le terrain, pas l’immeuble. Est-ce que du coup tu peux renégocier ? La question, c’est : à quel point ça *0 :20 :19*
Kendy : Si c’est juste 40 cm, c’est une question de pourcentage, 40 cm sur le prix du bien au total, ça va représenter peanuts. Donc, ta demande sera nulle et non avenue. On va dire : « c’est bon, non ! ». Tu vas vraiment pouvoir négocier quelque chose quand c’est quelque chose de non négligeable, c'est-à-dire qu’on est à plus de 5 %, plus de 10 %, là on se dit non, on ne peut pas. Si tu as un appart de 100 m², je constate après avoir fait mes mesures que c’est 70 m², non mon gars, ça ne va pas, donc on va renégocier le prix. Mais si c’est juste un 100 m² et puis tu vois qu’en fait c’est 99,4 m², on ne va pas renégocier le prix pour ça.
Aurélia : D’accord, OK. Mais par contre, quand tu fais une offre sans avoir signé ce compromis, ça t’engage à quel point après juste pour savoir pour les autres biens ?
Kendy : En fait, l’offre, c’est un précontrat, c’est juste que tu dis que tu vas acheter mais c’est tellement facile de le casser, j’ai envie de te dire que c’est limite ça n’a presque pas de valeur. Il y a certaines offres, j’envoie juste un mail, parce que tu es même capable de faire une offre à l’orale. Alors en général, on ne fait pas les offres à l’orale parce que le mec n’a aucune garantie, c’est pour ça que les gens préfèrent une offre écrite. Mais l’offre, elle est tellement facilement… Il suffit juste que tu dises : « mais non, tu n’as plus envie d’y aller », et c’est tout, le mec ne doit pas pouvoir t’attaquer pour ça. C’est quand tu signes le compromis que tu t’engages vraiment. Les choses sérieuses commencent au moment du compromis et c’est pour ça que je vous dis, il faut vraiment valider le compromis avant de signer. Parce que le compromis, même si on a les dix jours où on peut se rétracter, c’est quand même plus engageant. Donc on valide bien le compromis, cela on ne rigole pas. Je vous ai même mis un exemple d’offre, c’est vraiment parce que c’est une histoire pour que vous ayez quelque chose, mais limite tu envoies un mail, ça suffit.
Aurélia : D’accord, OK.
Kendy : Ce n’est pas engageant. On va te dire oui, ça reste quand même un contrat, mais c’est léger. Disons que c’est léger. C’est comme si en gros si on devait prendre un exemple d’amende, c’est comme si le mec te donnait cette petite amende de 27 €, il te dit : « fais attention » et puis le compromis, c’est là où tu commences à perdre des points. Tu vois ce que je veux dire ?
Aurélia : D’accord, je comprends bien. Merci, Kendy !
Kendy : Je t’en prie. Et puis en tout cas, si vous avez d’autres questions qui vous reviennent, n’hésitez pas, je vous redonnerai la parole. Ça marche ?
Aurélia : D’accord. Merci beaucoup !
Mathieu : Merci, Kendy !
Kendy : À tout à l’heure, ça marche.
Aurélia : À tout à l’heure !
Kendy : OK. Si tu as des questions, n’hésite pas à les poser dans la chatbox, je te donnerai la parole. En attendant, je vais faire un coucou à Célia qui est arrivée juste après. Coucou, Célia ! Je ne sais pas si tu es toujours là. Yes, comment vas-tu ?
Célia : Allô ! Tu m’entends ?
Kendy : Ça va et toi ?
Célia : Ouais, ça va bien, nickel.
Kendy : C’est vrai que tu m’avais posé ta question en privé, je vais la partager ici. Après, tu peux la poser, comme ça on va pouvoir la partager avec les autres aussi.
Célia : L’agent m’a envoyé le compromis pour que je puisse le signer et en regardant un petit peu, je vois qu’il y a de l’amiante, il y a du plomb. Eux, ils disent que ce n’est pas quelque chose de ouf, mais c’est juste qu’ils doivent le signaler dans le diagnostic. Ma question, c’était : est-ce que ce n’est pas trop grave, comment ça se passe dans ces cas-là, etc. ?
Kendy : Je vois. Comme je te l’ai dit, juste pour votre culture, quand on achète de l’ancien, c’est très très courant de trouver du plomb. Le plomb, c’était dans la composition de la peinture avant. donc, dès que tu achètes de l’ancien, il y a 99 % de chance que tu trouves du plomb. Et en fait le plomb, c’est dangereux quand tu l’ingères, si tu l’avales. Par exemple, si tu as un bébé, dans la peinture, les petites écailles de peinture qu’il met dans la bouche, il ne va pas aimer, il ne va pas se sentir bien. Mais dans le cas où tu vas faire des travaux, tu vas rénover, de toute façon, il n’y aura plus de trace de plomb. Parce que soit tu auras couvert ton mur avec une nouvelle peinture parce que tu auras décapé l’ancienne peinture ou que tu auras mis du placo devant. De toute façon, du moins la personne n’aura pas accès au plomb. Cela, c’est la première chose. Pour l’amiante, en fait avant, on utilisait l’amiante pour ses propriétés contre le feu, ça ne cramait pas facilement. Les anciennes maisons, souvent il y a soit le toit ou certains tuyaux qui sont en amiante. Mais si ton bien quand tu l’achètes, l’élément en question, il est en bon état, il n’y a pas de danger pour l’être humain. Ce qui est dangereux pour l’être humain, c’est vraiment la poussière d’amiante. Donc ça veut dire que si demain on doit manipuler l’élément parce qu’on doit le casser, on doit faire un truc du genre, là ça peut être dangereux. Alors il faut avoir des protections précises. Et dans ce cas-là, il faut faire appel à une société agréée. Et comme c’est une société qui est agréée pour ça, les mecs facturent. C'est-à-dire qu’un truc standard que tu pouvais avoir est facturé à 1 000 €. Si ça se trouve, on va te facturer 4 000 € parce que l’élément en question est amianté. Donc c’est un peu ça la partie un peu chiante avec l’amiante. Mais si le bien, du moins l’élément est en bon état et tout, si c’est une toiture et tout et que c’est en bon état, il n’y a rien qui t’oblige à enlever l’amiante pour pouvoir remettre autre chose. Parce que s’il n’y a pas de poussière, ce n’est pas dangereux. Moi, je crois que j’ai deux logements où le toit est amianté mais c’est là, ce n’est pas gênant. Par contre, si demain je vais refaire mon toit, là je vais douiller parce que je devrais faire appel à des mecs pour ça. Et petite astuce, si on ne veut pas payer trop cher, c’est de ramener les éléments amiantés à la déchèterie, mais en nom propre. C'est-à-dire que quand c’est une société qui y va, elle doit être homologuée et puis elle doit avoir un truc pour pouvoir ramener les trucs amiantés, donc du coup elle paie pour ça. Mais si c’est toi qui ramènes en nom propre, tu peux ramener. Il y a une limite, je crois que c’est deux ou trois tonnes par jour, si tu ramènes une tonne aujourd’hui, demain tu pourras ramener une autre tonne, mais tu ne peux pas ramener tout ton paquet d’un coup. Il y a une certaine limite. Mais si tu n’as pas grand-chose à jeter, tu peux les ramener toi-même et puis après tu fais passer une société standard qui, elle, va te faire payer le prix standard pour la rénovation en question.
Célia : OK.
Kendy : OK ? Voilà. Je ne sais plus si c’est toi ou si c’est quelqu’un d’autre qui m’a posé la question aussi pour l’électricité. Pareil, c'est-à-dire que l’électricité, quand tu vas avoir ton diagnostic, il y a 99,9 % qu’il y ait une anomalie. Il ne faut pas que tu t’inquiètes qu’on te dise : « oui, anomalie d’électricité ». C’est sûr que ça fait peur parce que moi, après *0:28:27* quand j’ai signé mes premiers biens, je vois « anomalie », je dis : « oh purée ! une anomalie, ce n’est pas bon ça ! ». Mais bon, c’est normal parce que les normes changent très rapidement, ils varient rapidement que si par exemple une douille qui est acceptée avant, avant certaines douilles, même le corps de la douille était en métal, cela, c’est accepté, maintenant, ce n’est plus accepté. Donc si le mec vient, il dit : « élément conducteur, etc., ce n’est pas aux normes ». Mais de toute façon, l’électricité comme tu vas la refaire, tu n’as pas à te prendre la tête par rapport à ça.
Célia : OK, de toute façon, effectivement c’est marqué anomalie aussi sur le diagnostic.
Kendy : Pour l’électricité ?
Célia : Ouais.
Kendy : Ne t’inquiètes pas. Je dis cela, c’est très courant et c’est normal. C’est même bizarre qu’il n’y ait pas d’anomalie parce que ça voudrait dire que le bien a été fait hier ou cette année parce que ça évolue vraiment rapidement les normes électriques. De toute façon, il ne faut pas que tu te prennes la tête par rapport à ça.
Célia : OK.
Kendy : Tu as déjà envoyé ton compromis à ton notaire ? C’est bon ?
Célia : Là, je l’ai envoyé au notaire comme ça elle peut faire un petit check-up et me dire. Je l’ai envoyé ce week-end, alors je lui laisse le temps de regarder.
Kendy : OK. Comme ça à ton retour, tu pourras faire les dernières vérifications qu’il faut avant de signer. Et puis comme ça, tu pourras signer ton compromis.
Célia : Ouais, normalement, d’ici mon retour, ça devrait être bon.
Kendy : Donc si je comprends bien, tu reviens dans deux semaines, c’est ça, deux semaines ou trois semaines ?
Célia : Dans dix jours, ouais.
Kendy : Ça veut dire que pour fin août, toi aussi tu pourras déjà signer ton compromis.
Célia : Ouais, même avant si c’est possible.
Kendy : C’est cool, fais ça et puis on avance. On ne lâche rien. On continue. En plus, ça me rappelle la colo, j’entends le coq derrière toi.
Célia : Ouais, les coqs sont là, mati-midi-soir ils sont là.
Kendy : C’est vrai que ça fait tout bizarre d’entendre ça, c’est comme le bruit aussi qu’on entend, des petites sauterelles qu’on entend le soir quand on téléphone.
Célia : Exact. C’est beau ça, c’est vraiment le pays. Cela, c’est les sources, ça fait du bien.
Kendy : Si tu n’y as pas été, tu ne peux pas connaître ça. C’est cool. Mais en tout cas, si tu as d’autres questions, tu les mets et puis je te redonnerai la parole, Célia.
Célia : Ça marche, bisous.
Kendy : OK, à tout à l’heure. Je vois qu’il y a Laure qui me pose une question juste après « Bonjour, Kendy. Pour le ménage, c’est à partir de combien de logements tu embauches ? » Laure, je vais te donner la parole. Coucou, Laure ! Comment vas-tu ? Je ne t’entends pas par contre. Ton micro est ouvert, normalement je devrais t’entendre mais je ne t’entends pas. Il doit y avoir un souci technique, tu dois sûrement être sur ton téléphone ou un truc du genre, je ne sais pas, mais ça ne marche pas. En tout cas, je vais quand même traiter ta question.
La question de Laure, c’est : « Bonjour, Kendy. Pour le ménage, c’est à partir de combien de logements tu embauches ? ». C’est une bonne question, je peux dire que je n’ai pas eu à me la poser parce que j’ai tout de suite embauché que quelques mois après. Donc, je ne me suis pas posé cette question-là parce que je savais que j’allais tout de suite avoir plusieurs logements. Je pense que tu peux toujours embaucher même avec deux ou trois logements. Même avec un logement, tu pourrais toujours embaucher. C’est sûr que la personne n’aura pas vraiment de gros intérêts s’il y a juste un logement à faire une fois comme ça de temps en temps. Pour elle, ce n’est pas intéressant, elle va préférer aller bosser avec quelqu’un qui va lui assurer de faire des heures. Parce que ce qu’il faut se dire, la femme de ménage ou du moins la personne qui fait le ménage, l’agent d’entretien, il vend des heures. Donc lui, son but, c’est de faire le maximum d’heures possibles en temps normal. L’idée, c’est que si toi, tu lui proposes une heure par semaine ou deux heures par semaine parce que tu as un logement et que les gens restent une semaine dans le logement, pour elle, ce n’est pas intéressant. Donc j’ai envie de te dire, dans le cas où tu trouves et que c’est intéressant pour la personne, tu pourras embaucher tout de suite, ce n’est pas grave. Après des fois, ça peut ne pas être intéressant pour la personne, elle se dit : « je ne vais pas me bloquer avec toi juste pour une heure ou deux de temps en temps », peut-être qu’elle ne prendra pas. Et puis aussi, il faut se dire que - c’est vrai que j’ai oublié ça - mais il faut que tu aies un minimum d’heures à proposer aux gens. Parce que tu ne peux pas, par exemple, quand tu embauches quelqu’un, je crois qu’il y a un temps minimal, je crois que c’est sept heures par semaine, si je ne dis pas de bêtises. Mais il y a un temps minimal en dessous duquel tu ne peux pas descendre. Et en plus, la personne doit accepter de travailler à temps partiel. Au départ, si tu n’as pas suffisamment de logements que tu n’en as qu’un seul, au pire, tu ne te prends pas la tête, tu prends un autoentrepreneur ou une petite microentreprise qui va faire le logement, du moins le ménage. Mais moi, je pense que c’est quand même bien d’embaucher. En tout cas moi, je préfèrerais embaucher à titre personnel parce que la personne est beaucoup plus engagée. En fait, je vois le truc comme ça, je lui dis : « écoutes, là c’est notre business, c’est notre truc à nous, parce que si je ne vends plus de nuits, tu ne bosses plus ; si tu bosses mal, et bien je ne vends plus de nuit, donc il faut que tu fasses le boulot correctement parce que sinon, on va couler tous les deux. On est dans le même bateau, donc il faut vraiment que tu bosses pour que le business soit pérenne ». Et du coup, ça engage vachement la personne. Moi par exemple je te dis, ma femme de ménage, des fois elle m’a fait des trucs, mais moi j’hallucine. Une fois j’étais dans un logement, je dis que je vais arriver avec une perceuse, elle était venue mettre des accroche-serviettes parce qu’on avait eu des commentaires disant : « ouais il n’y a même pas d’endroit pour accrocher les serviettes ». Donc elle a ramené des petits crochets, elle a mis les accroche-serviette. Franchement, c’est ce qui est bien quand la personne se sent vraiment, elle sent qu’elle fait partie du truc. Je ne sais pas si tu m’entends bien parce que j’ai eu un truc en message disant que tu ne m’entendais pas très bien. Si tu peux juste me valider que le son est OK de ton côté, parce que j’ai eu un message bizarre. Oui, OK, parfait. C’est ce que je fais, moi effectivement j’ai embauché vraiment pour engager la femme de ménage et puis ça me coûte aussi moins cher. Parce qu’une personne qui va passer en microentreprise, c’est minimum 20 € de l’heure alors que quand c’est une femme de ménage que tu embauches, le SMIC horaire, c’est normalement 7,94 €, disons un peu moins de 8 €. Donc, si tu la paies au SMIC horaire, même si tu paies des charges patronales, des charges sociales, tu seras à grand max à 14 €-15 € de l’heure. Donc même ça, ça revient moins cher à la fin, c’est pour ça que j’ai préféré embaucher. Et puis, deuxième truc aussi pour l’embauche, j’en ai pris deux de femmes de ménage puisqu’on ne sait jamais s’il y en a une qui est malade, histoire que l’une puisse remplacer l’autre. Au moins, ça leur laisse aussi un temps de repos. Parce que moi, à un moment, là c’était 7/7. Plus j’ai mis de logements et plus il y avait du roulement. Et puis, il y a certains jours, comme les vendredis, comme j’ai beaucoup de professionnels, les vendredis j’ai un rush, j’ai au moins sept-huit appartements qui se libèrent d’un coup. Donc humainement, ce n’est pas possible de faire sept logements d’un coup. À la fin, la pauvre sortait de là-bas, il est 19h00, des trucs du genre. Ce n’était pas gérable. Donc, il fallait absolument que j’en aie deux pour ces dieux raisons : un, pour qu’elles puissent faire des roulements ; et deux, pour au cas où il y en a une qui soit malade, je dois la faire remplacer et deuxièmement pour les jours de grand rush. Malgré ça, j’en ai quand même mis une un peu genre responsable, j’aime bien toujours déléguer la prise de décision, dire : « écoutes, maintenant, c’est toi la responsable. S’il y a une connerie, c’est toi que je vois quand moi, je pars ». Parce que plus il y a plusieurs responsables, s’ils sont au même niveau, le boulot ne se passe pas forcément bien. Moi, je laisse une personne responsable et c’est elle qui manage l’autre, celle qui vient d’arriver. C’est bon, je t’entends là, Laure.
Laure : Tu m’entends ?
Kendy : Je t’entends.
Laure : Ah super ! Merci pour ta réponse. J’avais une question, j’ai bien entendu tes commentaires. Effectivement, c’est peut-être bien d’embaucher une personne quand tu as assez de logements pour lui fournir un certain nombre d’heures de travail. Dans ton cas, si tu prends deux personnes, c’est que tu mets toutes les deux personnes à mi-temps, à 50 %.
Kendy : Ouais, c’est ça, je mets les deux à 50 %.
Laure : Et donc, il y en a une qui travaille le matin et l’autre l’après-midi ou elles travaillent… ?
Kendy : Non, en fait elles travaillent en même temps. Soit par exemple les jours de grand rush, par exemple vendredi, c’est sûr elles travaillent toutes les deux. Après, ce qui peut se passer, c’est qu’elles sont grandes, il y en a une qui va dire : « moi, mercredi, je ne vais pas venir, je te laisse faire et puis jeudi, tu ne viendras pas », parce que de toute façon aussi, tu es obligée de laisser un jour de repos aux gens. Moi, avant, il y a certaines semaines où j’étais tendax parce que c’était 7/7. Maintenant, comme elles sont deux, au moins ça permet à chacune de souffler quand il y en a une qui part en vacances. Ça va être les vacances bientôt, je ne suis pas en panique, je ne me prends pas la tête de savoir comment je fais.
Laure : D’accord, donc il n’y a pas vraiment d’horaire fixe, c'est-à-dire entre le matin de 08h00 à 12h00 ; et l’après-midi de 14h00 à 17h00 par exemple ?
Kendy : Alors en fait si. Si, moi, je leur dis qu’elles doivent arriver à partir de 11h00. Elles arrivent à 11h00, mais en gros en fonction du nombre de logements qu’il y a à faire, elles peuvent partir plus tôt ou pas. Moi, ce n’est pas ça qui m’intéresse. Simplement, je veux qu’à partir de 15h00 tous les logements soient opérationnels parce que les gens sont *0:40:54* à 15h00. Je demande juste qu’elles arrivent à 11h00 parce que les gens partent à 11h00 et après, ça arrive qu’elles partent toutes après 15h00. Mais en tout cas, l’idée, c’est que la fenêtre de boulot, c’est 11h00-15h00 normalement.
Laure : D’accord, OK.
Kendy : Parce que si tu laisses une fenêtre trop large, tu lui dis : « tu peux venir quand tu veux », un jour elle viendra à 08h00, le client sera peut-être encore là et un autre jour elle viendra à 17h00, le client, ça fait peut-être deux heures qu’il attend que son logement soit fait. Donc, il faut vraiment paramétrer le truc en disant : « écoutes, nous, on commence à 11h00. À 11h00 tu arrives dans les logements, tu vérifies bien que toutes les clés sont bien rentrées, s’il manque des clés, tu fais la procédure pour vérification donc tu vas dans les logements ; si ce n’est pas dans les logements, tu redescends dans les boîtes aux lettres. Parce que des fois, les gens mettent les clés n’importe où. Et si vraiment il n’y a pas de truc, à ce moment-là, tu rappelles les clients pour savoir où ça en est. Après en attendant, pour faire le logement quand même, tu vas dans la cave et tu trouves dans le coffre le double ».
Laure : Le double des clés, ouais tu dépannes.
Kendy : Tu dépannes et puis tu avances. Mais l’idée, c’est que le logement soit près pour 15h00, c’est un impératif.
Laure : D’accord, OK, je vois.
Kendy : De toute façon, pour la partie ménage, tu auras le temps de voir mais *coupure* (0:42:34)
Laure : Allô ! Là, je t’entends.
Kendy : Allô ! Ça a coupé parce que j’ai eu ma source d’Internet qui a lâché. Je ne sais plus ce que je te disais. Le truc qui est un peu chiant avec le fait d’embaucher, c’est que tu ne tombes pas forcément tout de suite sur la bonne personne.
Laure : Ouais, c’est ça.
Kendy : Moi, je suis tombé sur une première femme de ménage, c’était une vraie plaisanterie. Par exemple, je suis arrivé, on a eu un premier commentaire disant : « ouais il y a de la poussière derrière le lit ». Je me dis bon déjà si le mec est juste derrière le lit, derrière un bureau et tout, c’est que déjà il cherche la poussière, mais bon je me dis OK, cela, ce n’est pas grave. Et puis moi, je lui dis : « regardes, on a eu un vieux commentaire, il faut tu nettoies ce truc-là ». Et en plus, elle m’envoie un message en me disant : « Kendy, en fait c’est bon, j’étais derrière le lit, j’ai nettoyé ». Je lui dis : « Super, merci ! ». Et puis je ne sais pas il y a un truc qui me dit : « vas voir, vas vérifier », j’y vais, je vais derrière le lit, rien n’est fait, le sol est sale. Je passe ma main sur le meuble, les poussières ne sont pas faites. Ça fait deux-trois semaines que les poussières ne sont pas faites. Et puis le pire, c’est qu’elle, elle me demandait à la payer toutes les semaines. Donc après, on a arrêté et du coup j’ai eu la deuxième et puis la troisième.
Laure : Une question. Quand tu arrêtes le contrat, tu l’as pris en CDD, en CDI ? Parce que je sais qu’en France, c’est très difficile de…
Kendy : J’avais pris un CDD. Mais quand elle a commencé à foutre la merde, il restait deux mois ou un mois, je ne sais plus. Du coup, comme j’avais la deuxième femme de ménage, au niveau de l’horaire, je lui ai dit : « bien écoutes… ». Déjà en fait ça s’est passé bizarrement parce quand j’étais la voir, je lui ai dit : « en fait tu te moques de moi, parce que logement n’est pas propre tout ». Donc elle s’est sentie vexée. Pour elle, c’est comme si elle avait fait un abandon de poste, du coup ce n’était pas trop dur. Mais en tout cas, même si elle était venue, je lui aurais simplement demandé de nettoyer le hall, des trucs du genre juste pour qu’elle fasse ses heures en attendant de terminer le contrat.
Laure : Parce qu’il y a un contrat.
Kendy : Je n’ai pas envie de me prendre la tête pour des trucs compliqués. Après, s’il restait encore un an, là j’aurais fait la procédure. Mais là il ne restait pas un an, je pouvais attendre de faire un mois. Mais là comme elle n’est pas venue, c’est comme si elle avait pris ses congés et tout. Donc pour moi, elle n’est pas venue et puis voilà. Alors je n’ai rien eu à payer. J’en ai pris une deuxième et puis tout de suite une troisième pour *0:45:09*.
Laure : D’accord. Une autre question. La femme de ménage, je sais que quand tu es sur Airbnb, tu arrives à facturer des frais de ménage, donc les frais de ménage et le salaire sont pris par ces frais Airbnb. Mais quand tu loues sur Booking, est-ce que tu compenses justement, tu intègres ces frais de ménage dans le prix global, dans le prix à la nuitée ou comment tu sais ce que tu ajoutes ?
Kendy : Une, tu as le choix, sur Booking, tu peux soit mettre un prix global qui va englober tout ça ou alors tu mets un forfait pour le ménage. Moi, je préfère la solution du forfait. Sur Booking, on n’affiche que le prix de la chambre. Donc en fait, la personne voit le prix de la chambre, elle se dit : « ouais, c’est bien ça ! » et puis quand elle va payer, c’est écrit en tout petit : + 20 € de ménage. Des fois, il y en a qui prennent, ils ne se rendent même pas compte qu’ils ont payé 20 €. Au début, c’était chiant parce qu’il y en a plein qui rappellent : « ah ouais, mais je pensais que c’était 30 € et puis je vois que j’ai payé 50 € ». Ça arrive quelque fois mais je préfère quand même parce que si le prix de la chambre est beaucoup plus élevé, tu as beaucoup moins de clients.
Laure : Ah oui, d’accord.
Kendy : Pour le peu de fois que cela est arrivé, j’ai mis le forfait du ménage en plus. Et puis comme ça, ça évite d’avoir trop de personnes qui prennent pour une nuit. Le mec qui prend pour une nuit, il se dit : « ah ouais quand même, ça fait cher pour une nuit le ménage en plus ». Donc du coup, les gens vont plutôt prendre pour deux nuits, pour trois nuits, et puis ça fait le filtre automatiquement.
Laure : Deux, trois, quatre nuits, ouais, d’accord.
Kendy : Parce que pour toi, pour la femme de ménage, c’est bien que tu aies plein de roulements, pour toi, ce n’est pas forcément tip top. Ce que tu veux, c’est que tu aies plein de locations, pas forcément beaucoup de ménages. Et pour info, justement parce qu’on est dans une période où il y a moins de roulements que d’habitude. Moi par exemple là, j’ai des gens qui ont pris pour un mois dans un de mes logements, la femme de ménage me dit : « Kendy, est-ce qu’on ne pourrait pas augmenter le forfait pour le ménage ? ».
Laure : Parce qu’ils restent longtemps et ils salissent plus.
Kendy : Ouais, comme ils restent longtemps, c’est plus compliqué de nettoyer. Et puis nous aussi, comme on vient moins souvent, du coup on va gagner moins. En plus, vous pourrez utiliser ça pour clôturer le salaire aussi. J’ai dit : « écoutes moi, j’accepte de vous payer cher » parce que moi en fait, je les paie au forfait, donc c’est 10 € le forfait, qu’elles passent 35 minutes – 40 minutes…
Laure : Quand tu dis forfait, c’est quoi ? C’est à la chambre ? À la journée ?
Kendy : En fait quand elle fait un logement, c’est 10 €.
Laure : OK, d’accord.
Kendy : Elles passent 35 minutes ou 40 minutes à faire le logement, ça m’est égal, c’est 10 €. Il y a des logements qui sont très petits, donc ça leur prend beaucoup moins de temps. Il y en a qui sont un peu plus grand, là ça va leur prendre peut-être 1 heure à 1 heure 10. Mais bon dans l’ensemble, elles s’y retrouvent.
Laure : Quand les gens réservent plus longtemps, elles ont moins de ménage à faire et comme elles sont payées en forfait, elles ont moins d’argent.
Kendy : Exact, et du coup elles me disent : « est-ce qu’on ne peut pas augmenter le forfait ? » et aussi demander de faire plus de ménage dans la semaine. Si la personne prend un mois, de faire quatre ménages. Première réponse à la première question : est-ce qu’on peut augmenter le tarif ? Je lui dis : « aujourd’hui, tu as 10 € de l’heure déjà, en plus ce n’est même pas de l’heure, des fois ça te prend moins d’une heure pour faire un logement. Donc c’est vrai que quand même j’accepte de te payer plus cher parce que tu fais du bon boulot. Tu fais du bon boulot j’ai accepté de mettre à 10 €. Parce que normalement, les autres sociétés, c’est 7,90 € ou 7,93 €. Donc moi, je te paie à 10 € parce que tu fais du bon boulot et ça justement, je te remercie ». Et puis voilà, donc *0:50:34* comme ça. Et après pour la deuxième question, je lui dis : « mais moi, je veux bien que tu fasses plus de ménage si le client le demande. Parce que le client quand il paie, il paie pour un ménage. Donc moi, je ne peux pas leur facturer plus de ménage. Par contre, s’il fait la demande et qu’il accepte de payer le ménage supplémentaire, ouais il n’y a pas de souci, on va faire le ménage ». Ça l’incite éventuellement à aller voir les clients et leur dire : « si vous voulez un ménage, n’hésitez pas » et puis moi ça me fait un ménage de vendu. Je ne gagne pas forcément de l’argent dessus, mais en tout cas je ne perds pas d’argent non plus.
Laure : Oui, super. Et puis, même le client est content parce qu’il a la possibilité d’avoir un ménage intermédiaire.
Kendy : C’est ça.
Laure : D’accord. Et quand tu fais ce forfait de 10 € par exemple ou autre, c’est le forfait hors charges sociales. Après tu rajoutes les charges sociales, salariales et patronales parce qu’effectivement, tu fais des fiches de paie ?
Kendy : C’est ça ouais, exactement.
Laure : Dans les 10 €, tu as 10 € plus les charges sociales, donc on arrive à peu près à 15 €-16 € avec charges salariales et patronales ?
Kendy : Exactement, c’est ça.
Laure : OK, d’accord.
Kendy : Et du coup, on va dire que les 3 € qui restent, c’est pour tout le traitement. Parce que les fiches de paie, avant je les faisais moi-même, mais maintenant j’ai une assistante qui fait ça, donc c’est l’assistante qui fait les fiches de paie et puis te renvoie leurs fiches de paie. Puisque moi, je produis même des fiches de paie.
Laure : C’est l’assistante virtuelle que tu as qui fait ça aussi ?
Kendy : C’est ça, ouais.
Laure : OK, mais ça, ce n’est pas mal. Ah top !
Kendy : Mais de toute façon, ça, c’est traité dans la semaine 6.
Laure : OK, j’irai voir.
Kendy : *0:52:30* Je te dis comment on crée le contrat, et puis comment faire les fiches de paie. Et puis après même ça, tu n’as pas à te prendre la tête puisqu’une fois que tu as rentré le net et tout, ça calcule automatiquement les charges sociales. De toute façon, en plus c’est prélevé, ce n’est même pas toi qui dois faire le prélèvement, c’est prélevé automatiquement.
Laure : Oui, OK, par l’URSSAF. Mais attend ! Ces histoires d’impôt à la source cette année, donc tu calcules aussi l’impôt à la source, en fait ton assistante ?
Kendy : Moi, je ne paie rien. Tout ça, c’est sur le TESE, c’est eux qui se débrouillent avec ça. Moi, je leur dis combien je vais payer et eux ils font ce qu’ils ont à faire directement. Moi, je ne fais rien.
Laure : Tu n’as rien à faire, OK. Parce que ouais ça compliquerait encore plus.
Kendy : Moi, ce n’est pas mon job. Moi, mon job, c’est de payer simplement. Moi, je paie et après les charges, il calcule.
Laure : Tout ce qui se calcule.
Kendy : C’est eux qui font le calcul en interne. Mais le TESE, c’est vraiment bien fait parce qu’ils t’évitent toute la partie réflexion, les calculs compliqués.
Laure : Paperasses.
Kendy : Tu n’as juste qu’à mettre ce que tu dois payer et eux, ils font toute la partie administrative derrière. Et toi, tu as juste à payer les charges. Et puis s’ils doivent prendre, mais directement c’est l’URSSAF à la base qui prendra ce qu’ils doivent prendre.
Laure : OK, d’accord. Ah ! Ça, C’est bien, j’irai voir la semaine 6.
Kendy : Ouais, je pense que c’est sur la semaine 6 que tu auras toute la partie TESE. Et puis, *0:54:12* le contrat, comment rédiger le contrat.
Laure : OK, très bien.
Kendy : OK ça marche. Si tu as d’autres questions, n’hésite pas et puis je te redonnerai la parole alors. OK ?
Laure : OK, merci encore, oui !
Kendy : À tout à l‘heure, Laure.
Laure : À plus, ciao ciao ! Merci !
Kendy : Donc là, j’ai notre ami Johan. Salut, Johan ! Johan, tu m’entends ? Comment vas-tu ?
Johan : Oui, je t’entends. Ça va et toi ?
Kendy : Ça va nickel. Où en es-tu maintenant ?
Johan : Où est-ce que j’en suis ? On s’était quitté sur le fait que je devais recevoir mon compromis signé. Et tu sais, mardi dernier, j’ai fait passer plusieurs artisans pour les devis. Le compromis signé par le vendeur, je l’ai bien reçu par courrier postal samedi dernier. Et là aujourd’hui, j’ai la demande pour avoir la version numérique, donc ça aussi je l’ai. Donc next, c’est la courtière, c’est le contact que tu m’as fourni. Donc, j’ai reçu ça en fin d’après-midi. Je la contacte dès demain pour commencer à rechercher mon financement. En parallèle, je devrais recommencer à recevoir normalement d’ici milieu de semaine les premiers devis. En tout cas, fin de semaine, normalement, j’ai les premiers devis.
Kendy : OK, c’est good job ça, c’est bien. On est sur la bonne lancée.
Johan : Ouais, on sprinte, enfin on essaie.
Kendy : C’est bien, c’est cool. Si je comprends bien, tu auras les devis, la courtière tu vas la contacter. Là, toi, tu as déjà envoyé le compromis que tu as reçu à ton notaire. Il a déjà validé ? Comment ça se passe ?
Johan : Oui, ça, c’était bien avant. J’avais fait mon offre, offre très agressive qui est passée. Donc le compromis, je l’ai reçu de la part de l’agent, je lui ai dit de transmettre au notaire. Mais ils se connaissaient déjà puisque le notaire est situé dans la ville où je vais acheter, donc avec l’agent ils se connaissaient un peu. Ils ont pu travailler ensemble, mais c’est mon notaire. Et donc il a envoyé le compromis, le compromis a été validé et dans la foulée j’ai signé. Puis, il a renvoyé au vendeur et il a signé.
Kendy : OK, parfait. Donc là, l’acte définitif serait pour quand ?
Johan : En fait, ce que je lui ai dit, c’est que je vais rechercher des financements, je lui dis qu’on arrivait en juillet-août, je lui ai dit : « est-ce que je pourrais avoir un peu de rab ? », j’ai jusqu’au 17 octobre pour trouver mon financement. Mais après, pour l’acte authentique, je ne sais pas, enfin ça dépend du financement.
Kendy : Je vois. Si c’est 17 octobre, comme il va y voir des vacances et tout, tu peux avoir un petit peu de difficultés à trouver. Mais si tu arrives à avoir ton financement pour fin août – début septembre, tu peux quand même les relancer pour essayer de signer au plus tôt. Même si tu avais la date au 17 octobre, rien ne t’empêche si tu as réussi à avoir ton financement avant de leur envoyer un message en disant : « et bien écoutez, c’est bon, j’ai le financement. On peut faire ça dans deux semaines ». Parce que plus tu auras signé tôt, plus vite tu pourras commencer tes travaux, et plus vite tu pourras commencer à générer du cash. Il faudrait que tu voies ça. Mais en tout cas, c’est bien, là tu ne seras pas trop juste par rapport au timing du financement. Après, il ne faut pas que tu te mettes la pression, parce que c’est juste un truc qu’on met, c’est indicatif. Des fois, on me dit : « ouais mais Kendy, là j’arrive à la date limite ». Ouais bon ce n’est pas grave, il suffit que tu dises : « écoutez, j’ai un petit peu de retard sur le financement », ça passera. Tu as pris les devants, tu as demandé déjà une longue période, c’est cool, comme ça au moins tu n’auras pas à leur dire : « attendez ».
Johan : Ouais.
Kendy : Puis toi, en plus normalement tu es censé leur dire : « est-ce qu’on peut rapprocher là s’il vous plait parce que là c’est bon ? ». Donc, c’est plus simple. De toute façon, je pense que tu avais déjà commencé à le faire, mais là maintenant on arrête tous les paiements, tous les trucs stupides sur Internet, des achats stupides. Maintenant, comme tu es dans la bonne phase, de toute façon, je pense que tu l’as déjà fait, mais tu vois *0:59:03* quand tu as présenté ton dossier, ça va passer nickel comme une lettre à la poste et puis on avance.
Johan : Non, financement stupide, je sais que c’est à garder jusqu’à trois mois, mais c’est fini et je mets de l’épargne, j’ai une épargne automatique. Non, non. Normalement mon compte, mes relevés sont sexy normalement.
Kendy : Non, mais c’est cool. C’est ce qu’il faut et maintenant on y va. Mais de toute façon, Madame HENNEQUIN maîtrise le sujet donc ne t’inquiètes pas. Elle peut te sortir des petits trucs sympas. Elle est encore avec Selim, mais elle nous a sorti un truc sympa aussi. Franchement, elle nous fait des bons trucs, donc c’est cool. Si on peut continuer de booster avec elle, on bossera toujours avec elle et comme ça, ça nous permet de mettre en place une bonne trésorerie dès le départ et puis de consolider l’épargne que tu auras déjà mise en place. Non, mais c’est cool. Donc ça veut dire que si je comprends bien, ce sera plutôt septembre-octobre pour que je vienne te voir ?
Johan : Yes.
Kendy : Ça marche. Non, ne t’inquiètes pas mon gars, je viendrai te voir bientôt. Ça va aller. Ne t’inquiètes pas.
Johan : Merci ! Après là on va dire, je n’ai pas vraiment de grosses questions sauf quand je vais recevoir les devis, là je vais faire appel à toi et surtout avec la courtière. Je fais confiance, mais c’est pour comparer les offres, pour savoir tout ça. Je pense avoir besoin de toi.
Kendy : Mais je t’invite à voir d’autres courtiers aussi. Celle-ci, on a hâte de bosser avec elle, elle, c’est notre petit bonus, mais ça n’empêche rien à ce que dans le programme, tu vas chercher d’autres courtiers. C’est juste qu’on travaille avec elle d’habitude, donc tu peux la contacter. Mais ça ne change rien à ce qu’on voit dans le programme. Donc essaies d’avoir un courtier sur le secteur là-bas, un courtier près de chez toi. C’est celui qui t’amène le meilleur dossier qu’on prendra. Donc ne t’inquiètes pas. C’est juste une corde en plus à ton arc, mais ça ne change rien à la stratégie de base qui est de multiplier tes courtiers pour maximiser tes chances d’avoir ton financement.
Johan : OK.
Kendy : Non, mais ça marche. En tout cas, si tu as d’autres questions, de toute façon, tu pourras les poser. Je crois qu’il y a Malika aussi qui m’avait posé une question tout à l’heure. On va justement voir ça avec elle pour la partie devis. S’il le faut, on pourra même faire un truc en live comme ça on verra un peu les trucs qu’il faut regarder sur le devis.
Johan : Yes. Merci, Kendy.
Kendy : Ça marche. Je t’en prie Johan. Si tu as d’autres questions, n’hésite pas, je te redonnerai la parole. OK ? Ça marche, à tout à l’heure.
Johan : OK. À plus !
Kendy : J’ai une question de Mathieu. Petite question : « le bien n’est pas assuré par le proprio actuel, qu’en penses-tu ? » Mathieu, je ne sais pas si tu m’entends. Ce n’est pas trop grave si le bien n’est pas assuré. En fait tant que le bien ne t’appartient pas, ce n’est pas problématique. C’est quand le bien t’appartiendra qu’effectivement il faudra que tu prennes une assurance. Ce n’est pas que je ne l’ai pas dit aux autres membres, mais quand tu signes ton compromis et que tu vas signer l’acte définitif, entretemps il faut que tu aies pris une assurance pour le bien. En gros le jour de la signature, tu es censé arriver avec une assurance du bien. Donc, en fonction de la banque avec qui tu as travaillé pour le financement, tu peux voir avec eux. S’ils acceptent d’assurer, tu peux bosser avec eux, sinon tu vas voir avec quelqu’un d’autre. Mais en gros, il faut quand même que tu aies une assurance. Je parle bien d’une assurance du bien, je ne parle pas d’assurance du financement, mais une assurance en cas d’incendie, en cas de tout ce qui peut se passer. Il faut que tu aies une assurance par rapport à ça, quitte à peut-être remodifier par la suite ton assurance puisqu’au départ, tu n’as pas encore meublé ton bien, tu n’as pas encore grand-chose dedans. Mais au moins tu peux prendre une PNO, c’est-à-dire Propriétaire Non Occupant au départ. Et puis après quand tes travaux seront bien lancés, tu auras déjà tes devis, tes factures du moins, à ce moment-là, tu pourras revoir ton assurance pour qu’ils prennent bien tout en charge, que ce soit les meubles, les dégâts des eaux, etc. Mais avant la signature de l’acte définitif, il faudra que tu aies une assurance. Mais si le vendeur n’a pas d’assurance, ce n’est pas ton problème. C’est comme quand tu achètes une voiture, quand tu vas l’acheter, si le mec n’a pas d’assurance, ce n’est pas grave. Mais par contre, il faut que toi, une fois que tu auras acheté la voiture, que tu puisses avoir une assurance pour être dans la légalité. Je vois qu’il y a Malika. Malika qui avait une question sur le devis. Comment vas-tu, Malika ?
Malika : Ça va, merci ! Et toi ?
Kendy : Ça va, nickel. J’avais bien reçu ton message par rapport au devis, mais je ne sais pas si tu me l’as envoyé ou pas. Je t’avoue, je n’ai pas regardé après si tu me l’as envoyé.
Malika : Oui, je l’ai envoyé.
Kendy : Attends, j’essaie de voir un peu. Je regarde juste comme ça on pourra regarder. Tu me l’as envoyé ? Attends, je vais actualiser parce que là je n’ai rien. Je n’ai pas reçu par contre. Tu me l’as envoyé sur quoi ? À quelle adresse ? Je ne t’entends plus Malika. Je vais te redonner la parole parce que je crois que je t’ai perdu.
Malika : Allô !
Kendy : Yes, Malika ! Je ne l’ai pas reçu par contre. Sur WhatsApp peut-être, non ?
Malika : Non, je te l’ai envoyé par mail.
Kendy : Attends, je ne sais pas parce que là je n’ai rien. Attends, j’essaie de me connecter sur l’adresse support, peut-être que tu l’as envoyé sur l’adresse support.
Malika : Ah et bien ce n’est pas envoyé. C’est en cours d’envoi sur ma boîte d’envoi, ça n’a pas été envoyé.
Kendy : C’est bien ce que je me dis. Oui, je ne l’ai pas reçu moi.
Malika : Attends ! Apparemment, ça ne veut pas passer.
Kendy : Au pire, ce n’est pas grave, ce qu’on ferra, c’est qu’on fera ça en privé. Je voulais quand même qu’on voit avec les autres membres du programme puisque je ne sais plus qui m’avait envoyé un devis. Et j’avais vraiment vu des trucs vraiment aberrants que je voulais vous montrer, justement que j’avais prévu aussi de mettre dans le programme. Mais ça aurait été cool de faire ça un peu en live avec toi mais ce n’est pas grave. Je ne sais pas comment on peut faire. Mais en tout cas, ce qu’il faut que tu te dises, dans l’analyse du devis, on ne va pas rentrer dans des détails précis genre combien il a payé la vis. Il faut vraiment raisonner en termes de principe de Pareto. C’est-à-dire que quand j’ai des gros postes, combien vont coûter les gros postes ? Parce que c’est sur les gros postes que tu vas pouvoir négocier. C’est-à-dire que s’il y a un truc à négocier, c’est sur les gros postes. Et après, même sur les « petits postes », entre guillemets, on va regarder la globalité. C’est-à-dire que comment j’aime bien faire ? C’est : on ramène ça à la fiche d’analyse d’estimation des travaux échelonnés, c’est-à-dire que si on a une salle de bains, tu ne dois pas dépasser les 2 000 € pour la salle de bains. Si tu veux faire une salle de bains à plus de 2 000 €, c’est très facile. Tu vois moi, je l’ai fait, c’est très beau, c’est sexy, il y a du carrelage partout, ça va coûter un bras, mais ce n’est pas le but. Le but, c’est vraiment de rester dans le strict minimum. Il faut que ça reste… C’est-à-dire qu’il ne faut pas que tu dépasses les 2 000 €. Pour moi-même, 1 300 €, c’est le prix standard. Si tu respectes la configuration que j’ai fait, c’est-à-dire cabine de douche, lave-mains, toilette, posés et tout, tu en as pour 1 300 €. Une toilette, c’est 100 et quelques euros ; un lave-mains, c’est à peu près la même chose, 100 €, peut-être en fonction du meuble, tu peux peut-être monter à 120 € - 130 €, mais bon. Allez, avec robinet et tout ça, disons grand max avec tout ce qui est tuyauterie, la toilette, c’est 200 € ; le lave-mains, 200 € ; la cabine de douche on en a en fonction de la cabine que tu auras choisie, pour 300 €. Donc ça nous fait 700 € et tout le reste, ce serait de la main d’œuvre. Et le mec pour poser la toilette, la salle de bains et puis la cabine de douche, le coût de pose de la toilette ; le lave-main et la cabine de douche, ça ne lui prendra pas plus d’une journée. Et une journée de boulot, normalement ça dépend du mec, mais c’est à peu près entre 300 € - 400 € - 500 €. S’il se paie cher, disons 600 € - 700 €. Même si on se met à 700 €, ça fait 700 € de matos et 700 € pour la pose, ça nous fait 1 400 €. Si tu as 1 300 € -1 600 €, je te dis ce n’est pas trop grave. Mais si tu commences à avoir des salles de bains à 5 000 €, il y a un problème. Il y a un vrai problème. Je ne sais plus qui m’avait un devis comme ça et j’ai vu on était à 4 500 € juste sur la salle de bains. Le mec a détaillé, il a mis de la mosaïque et tout un tralala, mais dépenser autant d’argent sur une salle de bains, déjà ça fait presque 3 000 € de trop. Donc si tu as six logements, ça fait 6 x 3 000 €, ça te fait 18 000 € de trop déjà. Ça va très vite si tu ne fais pas gaffe à ces éléments-là. Mais vraiment, tu te dis : « OK, par poste, il a dit fais une salle de bains, il y aura trois éléments, à combien je suis au total ». S’il le faut, tu fais une addition des différents éléments qui concernent la salle de bains : toilette, lave-mains, lavabo et puis cabine de douche. Et puis, si ça rentre dedans, c’est OK. Et tout ce qui va être par exemple le sol et tout ça, c’est un autre poste. Donc le sol, pareil, on va avoir un prix au mètre carré. De mémoire, je crois qu’on est à 25 € du mètre carré. Si ta salle de bains fait 3 m² et que le mec te dit 300 € pour le sol de la salle de bains, tu dis : « mec, il y a un souci là ». Même si c’est un petit montant, mais il faut que tu puisses avoir cet œil-là et te dire : « non, là ça ne va pas ». Si par exemple tu as un logement qui fait 15 m² et que le mec te dit… On va prendre une autre chose plus simple. Si tu as 10 m² et qu’il te dit : « il y en a pour 5 000 € pour le sol », en faisant un petit calcul vite fait bien fait, tu te rends compte qu’il y a un souci. Mais c’est plus comme ça qu’il faut regarder, il ne faut pas juste te dire : « OK, il a pris un parquet qui coûte 35 € ». Pour t’expliquer ça de façon concise, il faut que tu fasses ton analyse de façon macro d’abord, c’est-à-dire qu’on va regarder les gros postes d’abord, les gros éléments. Qu’est-ce qui coûte le plus cher sur le devis ? Ensuite dans ces gros postes-là, on va regarder les postes moyens. Par exemple, les groupes, la cuisine, qu’est-ce qu’il a mis dans la cuisine ? Pareil aussi, si on te parle de montage de cuisine, tu vois que tu as 3 000 € pour la cuisine, là il y a un truc à regarder. Parce que la cuisine, avec les éléments comme on a vus, en termes d’éléments, je suis à 700 € pour une cuisine. Donc si tu vois qu’en termes d’éléments il t’a mis des trucs à 2 000 €, tu peux déjà lui dire : « mec, ce n’est pas ce que je veux. Je comprends bien que tu as envie de mettre du marbre, mais ce ne sera pas pour aujourd’hui. On mettra du marbre pour une autre fois, là c’est plan de travail, deux meubles bas, un petit frigo, meuble haut, hotte et puis voilà. Donc c’est comme ça qu’on regardera. Mais de toute façon, tu m’enverras ton devis et puis on regardera ensemble si tu veux. Mais après, s’il le faut, on fera la prochaine session pour un point avec tout le monde pour détailler un peu les points qu’on aura vu.
Malika : OK, pas de souci.
Kendy : On fait comme ça. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésites pas et puis je te redonnerai la parole.
Malika : D’accord, je te remercie.
Kendy : Ça marche. À tout à l’heure, Malika.
Malika : À toute.
Kendy : Je ne sais pas, j’ai perdu les questions. J’ai une autre question de Laure : quelle est la surface minimum pour un logement de 15, puis 20 m² ? La surface minimum. Par rapport aux types de biens qu’on va proposer, la législation dit que normalement, c’est 14 m². Il y a deux trucs, soit les gens ont un espace, c’est des chambres, c’est 9 m², mais si on leur laisse un espace privatif, c’est 14 m². Normalement, 14 m², tu es OK. Mais j’ai envie de dire, si tu fais de la location à courte durée, si tu as 13,50 m², il n’y aura personne qui va venir t’embêter parce que tu as mis 13,50 m². Moi, j’étais dans un logement étudiant qui devait faire pas loin de 11 ou 12 m², je ne sais plus, mais ce n’était pas très grand, mais c’était très bien agencé. C’est ça la clé du truc, c’est quand le logement est bien agencé, même si c’est petit, c’est agréable à vivre parce que le mec n’a pas l’impression d’être étouffé. Parce que pour donner un exemple, moi, j’ai un logement qui fait 32 m², mais j’ai au moins 15 m² de couloir. Donc ça fait beaucoup, c’est très grand sur le papier, mais au final, ce n’est pas super bien agencé. En tout cas la forme du logement n’est pas super agencée. Moi, j’ai juste payé des mètres carrés pour rien, mais l’idée, c’est que toi, tu arrives à mettre un logement à 14 m² qui soit bien agencé avec des trucs propres, c’est nickel. Tu n’as pas à te prendre la tête par rapport à ça. Je ne sais pas si tu as d’autres questions, je ne vois pas d’autres questions. Écoutes, mets-moi ta question si tu en as une puisque là je crois qu’on a vu tout le monde. Il y avait Rudy mais Rudy est parti. Apparemment, je n’ai plus d’autres questions. Donc si c’est OK pour toi, on va s’arrêter là. De toute façon, on se revoit jeudi, on se revoit à 19h00. Donc si tu as d’autres questions, n’hésite pas. Si entretemps tu as d’autres questions, tu les prépares pour jeudi et puis comme ça, on va pouvoir avancer. En tout cas, je te souhaite une bonne soirée et puis on se dit à jeudi. De toute façon, maintenant tu as déjà ton plan d’action, tu sais ce qui te reste à faire. Donc si tu dois rappeler un artisan, si tu dois rappeler ton courtier, si tu dois aller faire d’autres visites ou bien si tu dois rappeler ton géomètre, tu sais ce que tu dois faire. Maintenant, il faut que tu passes à l’action et puis on ne lâche rien, on continue là. On continue. Normalement ce week-end, je vais voir Selim. On va faire une vidéo de présentation de son projet. Donc n’hésites pas à m’envoyer des questions que tu voudrais que je lui pose par mail. Et puis comme ça, je penserai à lui poser ces questions-là pendant la visite. Comme ça on fera une vidéo de présentation de son projet. Et puis, normalement Laure, je vais te voir bientôt aussi. Je crois qu’on avait dit la semaine du 09/10. Vous allez me faire voyager, c’est cool. Je ne vais pas te prendre plus de temps, en tout cas, ça m’a fait plaisir. On se dit à jeudi et puis on continue. Le 10 août, c’est noté pour moi, Laure, de toute façon, moi c’est bloqué. Donc moi, je viendrai te voir pour qu’on puisse faire aussi ta vidéo de présentation. Allez, bonne soirée à toi et puis on se dit à jeudi ! D’ici là, tu continues les actions, on ne lâche rien, on continue et puis on va chercher les euros. Allez, salut, ciao ciao !