Juillet 2019 - 250719
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Salut à toi, j’espère que tu vas bien. Donc aujourd’hui, on va faire la session de Questions/Réponses des Sprinteurs.
On est le jeudi 25 juillet 2019. Donc on va faire comme d’habitude.
On va t’expliquer un peu le but et que tu puisses poser tes questions. Donc tu poses tes questions dans la ChatBox, et puis après, moi je te donnerai la parole pour que tu sois en live, pour que tout le monde puisse t’entendre.
Alors, dis-moi si tu vois bien mon écran, si c’est OK, et puis on va pouvoir commencer. Alors juste que je regarde un petit peu au niveau des questions.
Alors est-ce que tu peux me dire si tu m’entends bien ?
Salut Mathieu, parfait, on entend bien le son, donc ça c’est super.
Salut Johann, OK.
Je vois qu’il y a Stéphanie également, bon, c’est parfait.
Ce qu’on va faire, c’est qu’on va commencer direct, et puis tu vas pouvoir me dire un petit peu où tu en es dans ta recherche ?
Alors si tu entends un bruit, c’est un peu normal parce qu’il fait super chaud, donc j’ai mis la clim. Bah, du coup, ça fait un peu de bruit, donc si vraiment ça gêne, tu me diras, et puis sinon, je la couperais, c’est tout, sinon on pourra continuer. OK ? All right.
Alors je vais te donner la parole Mathieu, tu vas pouvoir me dire un petit peu où tu en es.
M : Salut Kendy.
K : Salut Mathieu, comment vas-tu ?
M : Bah écoute, ça va très bien. En Bretagne, on a chaud pour te dire.
K : Tu as dit quoi ?
M : Je dis : « même en Bretagne, on a chaud », donc c’est pour te dire.
K : Ah ouais, j’imagine. Je te dis, je suis dans le Nord, et là, il fait 40° dans le Nord, ça c’est un peu dommage, je n’ai pas compris. On va faire avec. Alors dis-moi où tu en es du coup par rapport à ce que tu devais visiter là récemment ?
M : Donc juste pour rappel, immeuble de 260 m2 à Brest, mais qui avait des squatteurs dedans. Mais sinon à part ça, l’immeuble est sain à part l’odeur parce que forcément, ils ne font pas beaucoup le ménage. L’agent immobilier m’a assuré que les squatteurs allaient être virés si jamais il y avait une offre.
K : OK.
M : Et voilà. Donc par contre, ce qu’elle m’a dit, c’est que le prix ne descendrait pas en dessous de 175 000 euros pour deux raisons : ce qui se passe, c’est qu’ils doivent énormément d’argent à l’agence immobilière parce que, comme ils ne payent rien du tout, les proprios, c’est l’agence immobilière qui a avancé les diagnostics et tous les frais, donc ils leur doivent déjà 15 000 euros.
K : Ah ouais. Non, mais il ne peut pas avoir 15 000 euros juste de diagnostic et de trucs quand même, un diagnostic… alors ça dépend de la structure et de la surface du bien, mais il n’y en a pas pour 2 000 euros pour faire un diagnostic.
M : Ouais, ouais. Alors ce qu’elle m’a dit, c’est ‘’les 15 000 euros, ça représentait le diagnostic, le passage du géomètre, parce qu’ils ont dû refaire le cadastre ou je ne sais pas quoi...
K : OK, d’accord, ça marche. Ouais, donc s’il y a le passage du géomètre effectivement, là, ça peut un peu monter. Et puis, s’il y a déjà 160 000 euros, même s’ils payent 10 %, ouais. Donc là effectivement, c’est cohérent, c’est un peu plus cohérent maintenant ouais.
M : Voilà, et donc, ce qu’elle m’a dit, c’est qu’au niveau de la saisie, ils auraient, a priori, pas moins de 160 000 euros, donc ils ne descendraient pas ; c’est-à-dire si tu proposes moins de 160 000, c’est ce qu’elle m’a dit, ils vont préférer être saisis parce qu’ils pensent qu’ils vont avoir les 160 000 à la saisie.
K : Ouais. Après, la saisie, c’est sûr que c’est une question délicate qu’on ne peut peut-être pas forcément poser directement, mais la saisie, eux, ils remboursent ce qui est dû aux créanciers, quoi, c’est-à-dire la banque, il reste 120 000 à allouer à la banque, le créancier doit le donner à la saisie, et il fera en sorte d’avoir 120 000. Et puis, s’ils peuvent avoir plus, ils auront plus, tu vois, mais ce n’est pas leur objectif ; eux, c’est que ça parte le plus rapidement possible. Ils ont commencé les enchères à 120 000, s’il y en a deux qui sont présents avec 125 000, c’est bon ; 125 000, c’est parti, quoi. Mais après, toi, ce que tu dois faire maintenant, sans forcément parler de la saisie, ce que tu dois te dire, c’est : OK, quel est le montant que tu dois faire pour que tu sois rentable. Et si tu es rentable avec le montant en faisant ton code 127, tu fais énorme. Si tu vois qu’en prenant ton code 127 et avec l’estimation des travaux tu as, tu ne passes pas, c’est tout, next. Voilà, ça ne sert à rien de te prendre la tête dessus.
M : OK. Donc j’ai fait mes calculs et à 175 000, le code 127 passent large, il y a même 15 000 euros de rade.
K : Bon, ba, tu sais c’est quoi ta mission alors là Mathieu (Rire.) Tu sais ce qu’il te reste à faire. Là, il faut avancer. Si tu as fait ton code 127 et que tu es OK, moi je te dis ‘’Let’s go, on y va’’.
M : D’accord. Bah écoute, demain je vais faire une contre-visite à 14h00, puisque le chien a déménagé, puisque je rappelle pour nos auditeurs, il y avait un chien…
K : D’accord, il y avait le chien de son appart.
M : Il y avait un chien pour un étage entier, bon voilà.
K : Une fois, je dis passe demain et puis essaye de faire un ordre dans la foulée, et puis comme ça, tu verras où tu en es. L’idée, ce serait que tu puisses me dire un petit peu où tu en es déjà d’ici lundi, mais essayes de le faire rapidement quoi. Il faut que… conclus l’offre dès demain, et tu avanceras. Au moins, *00:06:39* tu t’impactes, on y va hein, parce que si… je rappelle que si tu arrives à faire les 12 apparts en même temps, tu fais une belle culbute. Du coup, let’s go.
M : OK. A priori, ce serait 11 ou 12 apparts. que j’arriverais à faire dedans, ouais.
K : Ouais. Mais après de toute façon, déjà s’il y en a déjà 11 ou 12 maintenant, s’il faut les regarder, essayer du moins de faire une optimisation, on essayera de voir un peu par rapport à l’espace et tout ça ce qu’on peut faire au mieux. Mais si déjà, tu pars avec 11 ou 12, c’est déjà très très bien. Donc moi, je te dis let’s go.
M : D’accord, OK. Bon bah écoute, je te tiendrais au courant lundi. J’y vais demain, et puis si c’est bon, je ferais une offre ouais.
K : Ouais, on fait comme ça, on fait ça. Allez, c’est parti là.
M : Super (Rire.)
K : Bah si tu as d’autres questions, n’hésite pas, je te redonne la parole, quoi, OK ?
M : Ça marche Kendy.
K : À tout à l’heure Mathieu, salut, tchao. Alors je crois qu’il y a Johan. Alors Johan, je vais te donner la parole Johan. Bien Johan, comment vas-tu ?
J : Yes, allo Kendy, ça va ça va et toi ?
K : Ça va, nickel nickel. Du coup, toi, tu devais faire des visites avec des artisans, je crois ? Ça en est où la du coup ?
J : Exactement, exactement. Donc c’était mardi après-midi, donc j’ai passé l’après-midi à faire des visites, au total, quatre visites avec des artisans, donc tout corps de métiers. L’objectif, c’était d’avoir des devis pour affiner le coût des travaux, quoi. Donc là, ce que j’ai fait, c’est que je suis passé avec les quatre et la plupart sont passés, donc ils ont vu et ils m’ont fait des recommandations. Mais trois sur quatre m’ont dit qu’ils devaient repasser ; ils devaient repasser, donc il faut voir avec l’agence pour avoir les clés et repasser pour faire passer plusieurs corps de métiers… géomètre ou je ne sais plus, tout ça pour faire leurs mesures plus précises. Ils m’ont dit que si on doit faire ça cet après-midi, que ça prendrait au moins deux ou trois heures, donc j’ai dit : « OK, il n’y aura pas de souci pour repasser ». Donc là, dès demain, il y a déjà une entreprise qui doit repasser, donc ils vont passer en visite dans le bien et j’ai déjà vu avec l’agent pour qu’il leur laisse les clés, donc voilà.
K : Bon bah, c’est parfait.
J : Ouais, ça avance, ça avance. En plus, c’est bien puisque c’est,,, a priori, j’ai un bon feeling avec trois sur quatre on va dire, et en fait celle qui passe demain, j’ai eu un bon feeling. Et en fait, l’agent connaît déjà cette entreprise. Ils m’ont dit qu’il bossait bien ; le retour est bon. Donc on va dire qu’ils sont en pôle position. Maintenant, avant ce qu’ils font sur le devis et à voir sur les réalisations déjà faites. Moi, ce que j’aime bien faire, c’est aller voir un peu qu’est-ce que vous avez déjà fait, quel est votre niveau de qualité, quelles sont vos exigences et puis voilà, quoi.
K : Oui, bah, c’est cool. Dès que tu as un retour, après, ne perds pas de temps avant, essayez déjà d’avoir un retour chiffré, et quand tu auras ce retour chiffré à ce moment-là, tu pourras aller sur le terrain, aller voir un peu ce qu’ils ont déjà fait.
J : Oui, bien sûr, bien sûr.
K : Tu avais autre chose à voir ?
J : Non non non non, donc ça avance tranquillement. Là, il y a sûrement d’autres entreprises qui vont passer. Une fois que j’ai les devis, bah là, je vais regarder un peu, je vais conforter par rapport aux références de ce que tu as l’habitude de faire ou éventuellement de ce que j’ai regardé ici aussi, et puis pour essayer d’affiner un peu quoi. Mais bon, là je fais mon premier jet, voir un peu ce qu’ils proposent et y voir où je suis là avec mon code 127.
K : Non, mais c’est parfait. Bah c’est cool, on fait ça. Essaye de… dès que tu as le devis rapidement, et puis, comme ça, tu peux avancer quoi. Et puis, par rapport à tout ce qui était compromis et tout ça, je ne sais plus si tu avais déjà signé le compromis, je ne sais plus.
J : Oui, je l’ai signé. Je l’ai signé la semaine dernière, et en fait, une fois que le vendeur a signé, je recevrai une copie par mail et une copie par recommandé. Donc ça doit arriver, je pense… quand j’ai signé, il m’a dit sous une dizaine, donc ça arriverait début de semaine prochaine.
K : OK, ça marche. Et à partir de ce moment-là, toi, tu devrais contacter le courtier comme on avait vu, quoi.
J : Exactement. D’ailleurs tu m’as donné un contact là, donc écoute, moi c’est un contact testé et approuvé et prouvé, donc je la contacte direct et puis go quoi.
K : Bah c’est parti, on fait comme ça. Super. En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas, tu le mets dans la ChatBox, et puis je te redonne la parole, OK ?
J : Oui, OK OK.
K : À tout à l’heure.
J : Merci Kendy.
K : Alors du coup, je vois qu’il y a notre ami Régis. Comment il va Régis. Alors, attends, je te donne la parole. J’espère que tu pourras parler aujourd’hui. Alors, comment vas-tu ?
R : On est là tranquillement, tranquillement (Rire.)
K : Alors où en es-tu là Régis, parce que justement, j’ai vu tu m’as envoyé... tu m’avais partagé ton fichier et j’ai vu que sur ton fichier, tu avais fait quelques recherches là. Je t’ai fait *00:12:07* directement. Alors du coup, tu en es où sur les autres *00:12:11* que tu avais visités déjà là-bas ?
R : Bah là, tu vois, je suis toujours sur le même bien là, sur le même dossier. Donc là, encore une fois, c’est encore au niveau du financement. Tu vois, donc là, j’attends, pour présenter le dossier, etc., etc. En fait, je suis bloqué au niveau du financement, tu vois. Là, je sais que le propriétaire là…
K : Qu’est-ce qu’elle t’a dit ?
R : Comment ?
K : Qu’est-ce qu’elle t’a dit ?
R : Là, elle m’a dit que ouais, elle a peur que ça bloque vu le cout du projet ; elle sait que ça sera un premier investissement à but lucratif, tu vois, elle a peur que ça bloque. Maintenant, elle m’a dit qu’elle va faire jouer ses contacts pour voir comment elle peut présenter ça. Donc là, je suis dans l’attente, je suis dans l’attente encore, voilà, quoi. De l’autre côté, j’ai le propriétaire qui commence à perdre patience. Il me dit que allez, il me laisse deux semaines, dans deux semaines, lui, il va commencer les travaux pour lui, et après, il va commencer à mettre la maison plus cher. Une fois qu’il aura fini les travaux, il va mettre la maison plus cher. Donc il commence à… comme si… il me dit : « bon, vas-y ». Soit aller chercher d’autres biens déjà là, pour samedi.
K : Non, il ne faut pas que tu parles avec cet esprit défaitiste quoi. Il ne faut pas que tu te dises : « ouais ouais, je vais déjà chercher d’autres trucs en me disant : celui-ci ne va pas passer ». Il faut que tu continues tes recherches parce que tu dois alimenter ton fichier, tu vois, mais il ne faut pas que tu fais tes recherches, parce que celui-ci, il ne va passer quoi, tu vois.
R : Ah non pas du tout, je me suis dit : « bon voilà, comme ça commence à prendre un certain temps… » je me suis dit : « Bon, c’est vrai que je n’ai pas d’autres biens en attendant là *00:13:38* au moins quelques jours, comme c’est sur le même secteur que je vise là en ce moment, c’est le même secteur, tu vois, c’est le même secteur. Donc je me suis dit : « bon allez, pourquoi pas, samedi, je vais aller visiter une, normalement, là » et voilà. Donc j’attends toujours la réponse... là, j’attends. Là, ce n’est même pas… il y a que ça qui me bloque là. Là depuis le début, ce n’est même pas une question de recherche, c’est le financement qui me casse la tête là, c’est que ça, donc voilà. C’est juste ça.
K : Non, je vois ce que tu veux dire. Bon bah, de toute façon, je te dis quitte à prendre le budget qu’elle t’avait déjà dit qui serait possible pour toi, on reste dessus, quoi. Tu vois, s’ils te disent : « ouais, bah si on ne peut pas tout faire d’un coup, on ne prend rien », tu vois. Si on peut déjà en perdre quelques heures, on les fera. Et après, s’il faut qu’on fasse une culbute sur autre chose, on le fera aussi. Mais essaye déjà d’avoir la partie qu’elle avait dit qu’il était possible pour toi et puis essaye d’avancer comme ça. Donc ce que tu fais, essaye de la rappeler d’ici demain et tu peux même voir avec elle par rapport à ça.
R : Ah non, mais je l’ai déjà eue hier. Je l’azi eue au téléphone, je lui ai dit : « Si on part sur ce qu’on avait dit, c’est-à-dire en deux parties, on prend la moitié pour faire tant de studio, et après on finit le reste ». Je lui ai dit si, ça passe comme ça, on prend comme ça, c’est sûr, on prend comme ça. J’ai dit : « il ne faut pas... pas attendre midi-14h00 là, on prend comme ça » et puis voilà. Maintenant, j’ai une autre question, c’est qu’en fait, j’ai un doute, là. Quand je fais le code 127, avec le budget qu’elle m’a sorti, le budget total qu’elle m’a sorti, j’ai le code 127, je tombe pile-poil sur le montant. Donc c’est que c’est bon, normalement ; c’est que c’est bon non ?
K : Après, si tu tombes pile poil dessus, bah je te dis, moi, tant que tu n’es pas au-dessus, je te dis go ; il ne faut juste pas que tu dépasses. Si tu n’as pas dépassé le budget, moi, je te dis « OK ». C’est juste te dire que ce qui peut se passer, c’est que tu peux avoir peut-être une visite surprise et tout, donc c’est quand même bien d’avoir un budget un petit peu plus au niveau de la banque, même si tu n’utilises pas tout. Mais toi, il faut que dans ta tête, que ton budget moins que les travaux, que le prix du bien et tout, par exemple dans ce budget du code 127, pour que toi tu sois sûr d’avoir tes caisses *00:16:01* en standard, quoi.
R : Ah OK, d’accord, parce que là, je tombe vraiment pile-poil, mais vraiment pile-poil. Là, je refais le calcul, à l’instant là, je fais : oh pile poil.
K : Voilà, donc c’est cool. Moi, je te dis, c’est : OK, on y va quoi, c’est parti.
R : Ouais ouais, d’accord, OK ouais. Donc voilà, il y a que ça, quand tu dis, c’est vraiment le financement, c’est ça. Maintenant, quand je le fais en saisie, ça me donne une partie, je prends la partie et *00:16:32* une fois sur scène.
K : Mais écoute, et toi, comme tu as déjà eu cette semaine, bon attend peut-être à lundi. D’ici lundi, lundi tu la relances quoi tu vois, mais il ne faut pas que ça dorme.
R : Mais c’est ça, mais ça dort ; j’ai un *00:16:46*.
K : C’est pour ça qu’il faut que tu relances. *00:16:54*, si limite, elle bosse samedi, tu la relances samedi, sinon lundi, quoi, lundi dans la journée et dans l’après-midi, tu la relances et tu vois ce qu’il en est. Et vu comme ça même, lundi soir, tu me diras un peu ce qu’elle t’a dit par rapport à ça.
R : Oh ouais, il n’y a pas de problème, il n’y a pas de souci.
K : Ouais.
R : OK.
K : Bah, on fait comme ça. Moi, j’attends ton retour pour lundi en fonction de ce qu’elle t’aura dit quoi.
R : Ah oui, OK, ça marche, il n’y a pas de problème.
K : On fait ça. Allez, si tu as d’autres questions, n’hésite pas, tu mets dans la ChatBox, je te donnerais la parole.
R : Yes, ça marche.
K : OK, à tout à l’heure.
R : Yes.
K : Alors j’ai une question de Woody : « Salut Kendy, comme tu sais dans ma région, c’est compliqué de trouver des biens dans mon budget, est-ce qu’un bien de deux ou trois appartements sont envisageables ? » Alors je vais donner la parole Woody. Ah, Woody, je n’ai pas ton micro, tu dois être parti. En tout cas, pour répondre à la question de Woody qui dit : « est-ce qu’un bien de deux ou trois appartements, ça convient ? » Je dirais qu’il faut vraiment rester sur la limite des quatre appartements, parce que avoir trois appartements ou deux appartements, tu perds tout l’intérêt d’avoir un immeuble de rapport. Et puis justement, au niveau tout risques, ce sera plus important, au niveau de la mutualisation des coûts, ce sera très faible parce que tu n’auras pas grand-chose à mutualiser. Et puis, ce qui n’est pas super intéressant aussi, c’est que tu ne vas pas forcément pouvoir optimiser en termes de cash-flow, tu vois. Donc pour moi, il faut vraiment se dire : « on reste toujours à la limite des quatre appartements », ça c’est ta limite non négociable, ça veut dire que vraiment dans un cas extrême, OK, on pourrait éventuellement prendre en tout cas avec trois, et puis peut-être un local commercial, comme l’a fait un des Sprinteurs, tu vois. Mais vraiment, le minimum syndical, c’est vraiment quatre, parce qu’au moins, comme ça tu te dis, ton système, il est stable et puis que tu peux vraiment générer un bon cash-flow, puisque là avec trois, s’il y en a un qui ne paye en fonction de la taille du logement, bah tu es déjà à 66 %… Si une cession a un logement qui est assez grand, finalement, tu as quasiment 50 % de tes revenus qui sont sucrés, tu vois. Tandis qu’avec un sur quatre, ça fait que 25 %. Donc vraiment, minimum quatre appartements et puis voilà, OK. All right. Je vois qu’il y a Stéphanie. Alors Stéphanie, je ne sais pas si tu es au boulot, si tu peux parler. Je vais te donner la parole, tu nous feras un petit coucou, tu me dis où tu en es toi. Salut Stéphanie.
S : Salut. Je ne sais pas si tu m’entends ?
K : Oui, je t’entends bien. Tu vas bien ?
S : Ouais, ça va bien. Salut a tous. Alors bah moi, c’est un peu compliqué en fait, comme je t’avais expliqué au niveau de ma situation perso. Donc du coup, j’ai dû mettre le projet en standby. Je continue quand même à regarder tout ce qui est prix en fait, voir s’il y a des immeubles ou des choses comme ça qui peuvent être intéressants au niveau des tarifs. Et j’ai gardé le contact avec la nana de l’agence immobilière sur les deux… c’est les visites qu’on avait faites, les deux premières visites qu’on avait faites où il y avait deux immeubles. Celui où il y avait le passage… il y avait un passage pour accéder à l’autre immeuble. Et puis l’autre où c’était… je t’avais dit que c’était un peu insalubre et quand je t’avais montré les vidéos, tu avais dit : « ouais, finalement ça allait ». Et du coup, j’ai gardé le contact avec elle, je lui ai redonné mes critères. Et donc nous, là, on est malheureusement en standby, je pense, encore jusqu’au mois d’octobre, tu vois.
K : OK.
S : Et à partir d’octobre, on va commencer à faire les recherches. Et pour être peut-être plus fort, ce qu’on fera, c’est qu’on investira à deux, parce qu’aujourd’hui, mon ami investit de son côté et moi j’investis du mien. Mais en termes d’endettement, à un moment donné, on va être bloqué l’un comme l’autre si on continue à faire une tête chacun, tu vois.
K : Alors question, vous êtes mariés ou vous êtes pacsés ?
S : Non, pas encore. Mais vu le projet qui se profile, il va falloir qu’on mette en place quelque chose de toute façon ; on ne sait pas quoi encore, mais on va devoir le faire.
K : Ouais. Alors surtout, un conseil je peux te donner, avant de faire quoi que ce soit, il vaut mieux que vous soyez soit pacsés ou mariés d’abord, parce que déjà, bon, la première chose qu’on va parler normalement et rapidement, c’est *00:21:44* donc ça, c’est les premières choses qui vont arriver. Ça, ce n’est même pas le plus grave, le plus grave, c’est si demain, il y en a un de vous deux qui part, quand je dis qui part *00:21:59*, bah en fait, l’autre peut se retrouver en difficulté à cause de la famille de l’autre.
S : Ouais, il y a ça et puis il y a aussi tout ce qui est succession, aussi, entre conjoints non mariés ou non pacsés, le taux d’imposition est mirobolant.
K : Mais si vous n’êtes pas mariés ou quoi que ce soit, il n’y a même pas de succession, c’est-à-dire que si ses parents ou ses enfants, s’il a des enfants, qui vont hériter quoi. Toi, tu ne fais pas partie de l’équation dessus ; c’est-à-dire que, par exemple, il a ses parents, et que lui aussi, il n’a pas d’enfant, et que si ses parents qui sont encore là, ses parents peuvent te dire : « bah écoute, ma belle, tu dégages ou alors tu vends » parce que nul n’est censé rester en *00:22:48*. Donc s’ils te disent que tu dois vendre pour leur donner leur argent, tu es obligé de soit vendre soit *00:22:52*, à ton nom propre et reprendre la partie de ton ami pour payer quoi, tu vois.
S : Ouais ouais, c’est compliqué.
K : C’est assez compliqué comme situation. Et donc ça, je te dis : avant de te lancer dans ce type de filiale ensemble, vraiment, il faut sécuriser la baraque, c’est-à-dire soit on est marié ou on est pacsé, mais on a bien… parce qu’on ne sait jamais ce qui peut se passer demain, tu vois. Mais même, je te dis, même aujourd’hui, ça peut bien se passer c’est tout beau c’est tout neuf ; demain, ça se passe plus bien, et en fait, ça va être compliqué de séparer les choses, etc. Et pareil, si monsieur dit : « bah ouais, moi, je n’ai pas envie de rester sur ce bien-là, on vend ». Bah soit tu dois faire un autre prêt et acheter. Et en général, acheter à deux, c’est qu’on n’a pas forcément la capacité de prendre tout, tout seul quoi, tu vois. Donc dans ce cas-là, si monsieur, demain, te dit : « on vend », tu es obligé de vendre, quasiment. Tu auras quasiment tout fait pour rien.
S : Le problème en fait, c’est qu’aujourd’hui, après tu sais si on continuait sur des studios ou des choses comme ça, racheter un ou deux studios peut-être même trois, je pense que ce serait faisable, d’accord. Alors tu vas me dire : « mais pourquoi un studio de 100 000 euros, tu peux, et un immeuble, tu ne peux pas ? ». Mais le studio, je vais pouvoir parce que derrière je vais peut-être rajouter 15 000 euros de travaux pour le mettre au propre et mettre à une location meublée. Par contre, un immeuble pour le mettre au propre, tu as vu celui que j’avais sélectionné, ce n’est pas 15 000 euros. Et là du coup, mon endettement augmente. Donc, on a déjà réfléchi à ça…
K : Non non il ne faut pas que tu réfléchisses comme ça, Stéphanie. Ce que tu dois te dire, c’est que si demain, si tu fais une opération, tu ne dois pas faire ton calcul sur les revenus ou du moins tu ne dois pas faire ton calcul sur ta situation actuelle sans avoir fait les versements. Ce que tu dois te dire, c’est que par exemple, demain, tu as un immeuble qui génère, je ne sais pas 2 000 euros de cash-flow, bah c’est 2 000 euros de cash-flow que tu auras en plus sur tes revenus. Donc ton taux d’endettement, ça ne va pas du tout être le même. C’est-à-dire que moi aujourd’hui, tu vois, quand j’étais salarié et que faisais mes investissements, à aucun moment, je suis arrivé même à 30-40 % de mon endettement. Le maximum que j’ai été, c’est à un moment, j’étais à 8 %, je crois.
S : Et alors, bah tu vois, c’est très bien ce que tu me dis parce que j’en ai déjà parlé avec… j’ai une copine courtier, etc., et j’ai un ami qui est, comment dire, ingénieur patrimonial, donc au-dessus de banquier privé. Et du coup, j’en ai déjà discuté avec eux et ils m’ont toujours dit la même chose les deux, ils m’ont dit : « le problème, un, c’est que moi, déjà à la base, tu sais, je t’ai découvert sur YouTube à travers les vidéos, mais je suivais d’autres personnes avant et tout le monde a le même conseil » ; c’est-à-dire : « n’achète pas ta résidence principale, fais tes investissements, et puis ensuite, tu achèteras ta résidence principale ». Et on m’a dit : « non, mais de toute façon, là les taux sont tellement bas, il faut absolument acheter la résidence principale parce que si tu ne le fais pas, il y a des banques qui te bloquent ». Et clairement, je vais te dire un truc : je gagne correctement ma vie, j’avais de l’argent de côté et j’avais de quoi payer les frais de notaire, même pour mon premier appartement qui était pourtant un appartement à 80 000 euros, d’accord, j’ai des banques qui ont trouvé le moyen de me refuser, parce que je n’étais pas propriétaire.
K : Mais ça, il faudrait que tu regardes les vidéos de la semaine 3. J’ai refait ces vidéos-là, regarde-les, prends le temps de regarder ces vidéos-là, j’explique bien comment faire pour présenter les dossiers et tout ça, ça va t’aider. Voilà, ce n’est peut-être pas très clair encore, regarde ça encore, prends le temps de regarder ces vidéos-là, ça va tout t’expliquer. Parce que les gens, il y a des gens qui font des vidéos sur YouTube et tout, bon ça, je ne sais pas. Mais moi, je crois que je l’ai fait personnellement, tu vois. Si je te dis que je l’ai fait, c’est que ça marche. Donc celui qui dit : « oui, bon, il faut acheter sa résidence principale et tout… » Bon, chacun fait comme il veut. Moi, j’ai fait toutes mes opérations sans résidence principale et c’est parti quoi.
S : Eh bah, c’est ce que je voulais faire, c’est ce que je voulais faire, ne pas acheter la résidence principale et continuer à investir, parce que pour moi…
K : Regardez les vidéos d’abord, regardez les vidéos de la semaine 3 et puis, ça t’éclaircira un peu l’idée, comment faire pour pouvoir présenter ton projet. De toute façon, comme tu n’es pas sur le coup, là toute de suite, ce n’est pas grave, mais regarde les vidéos de la semaine 3 et puis après, tu verras comme tu lanceras la machine.
S : Oui, mais du coup… Je vais quand même regarder ces vidéos, mais du coup, moi ce que je n’arrive pas à comprendre, c’est que je me dis : « si tu as un salaire qui est correct, que tu as de l’épargne, que tu n’as pas de découvert, tu n’as pas de crédit, d’accord, je n’avais pas de coût sur une voiture ni quoi que ce soit, tu as rien de tout ça. Ton dossier, il est propre ».
K : Il y a des *00:28:09*.
S : Ouais, tu vois.
K : Ça c’est une énigme...
S : Ouais, mais des histoires nulles, ce n’est pas la première fois que ça m’arrive. J’ai eu plusieurs banques qui ont refusé, plusieurs banques qui ont refusé parce que je n’étais pas propriétaire. Et puis là maintenant, le truc c’est : « OK, tu vas être propriétaire. Mais comme tu es propriétaire, tu as ton endettement, donc ça OK, d’accord ». Je m’étais débrouillée pour ne pas être trop endettée avec l’appartement que j’avais acheté, etc. Maintenant, le souci qui va se poser, c’est que, c’est ce qu’ils m’ont expliqué, je te parle de mes amis, je ne te parle pas des choses que j’ai vues dans des vidéos quoi que ce soit, je te parle de mes amis. Eh bien, ils m’ont expliqué qu’au niveau de la banque, on ne me prêterait plus parce que justement, j’allais arriver à un taux d’endettement qui ne me permettrait plus d’emprunter. Sauf que pour moi, ce que tu as dit tout à l’heure, c’est juste, dans mon sens, j’ai mon cash-flow, je fais rentrer… mon crédit est moins élevé que mon loyer, mes charges, etc. Tout compense, et en plus, j’ai fait de l’argent en plus, pour moi, je gagne plus que ce que je suis endettée, donc je ne comprenais pas.
K : Ouais ouais, mais ça, t’inquiètes, je te dis : tu n’es pas la première, ni la dernière à qui ça va arriver. Moi, quand j’ai été voir les banquiers pour mes premières opérations, je n’avais pas de crédit et tout. Il y en a même qui m’ont dit : « Monsieur Polestin, vous êtes étranger, bon, ils ne m’ont pas dit ça comme ça, mais ils m’ont dit, genre : « ah, ça va être compliqué avec un titre de séjour pour investir », tu vois. Donc crois-moi, on va te raconter plein de phrases de ce genre. Par exemple, je ne sais pas si par exemple, je prends l’exemple de Stevens, on lui a dit : « ouais, il était trop jeune » ; on lui avait dit : « ouais, mais il n’a pas sa résidence principale », tu vois. Donc on lui a dit : « oui, il y avait trop de travaux ». Donc des phrases du genre, tu vas en avoir, quoi. Et c’est justement ça la force que tu dois avoir, c’est de te dire : « bah OK, il y en aura dix qui vont me dire non, mais moi ce qu’il me faut, c’est un oui ». Et tant tu n’auras pas trouvé ce « oui », tu continues de faire tes recherches et on ne lâche rien. Mais des mecs qui vont te dire : « bah, tu n’as pas de résidence principale, maintenant, tu as la résidence principale, on ne vous paye plus » tu vois. De toute façon, il n’y a personne qui peut dire : « ouais, OK, je suis heureux, j’ai eu mon financement ici »
S : Ah oui, ça c’est clair, c’est un vrai parcours du combattant, c’est un parcours du combattant. Et un, c’est un parcours du combattant pour le crédit et pour tout ça. Et c’est aussi un parcours du combattant après pour trouver les entrepreneurs qui vont te faire du travail de qualité à un prix raisonnable, tu vois, parce que des fois, tu te dis : « je paye, ce n’est pas grave, je paye, il n’y a pas de problème ». Mais des fois, tu as des gens qui ne te font pas le boulot comme il faut, donc voilà. Donc c’est vrai que ce n’est pas de tout repos, mais une fois que c’est fait par contre, tu es bien content.
K : C’est ça. Non, mais il n’y a pas de souci. Mais de toute façon, comme je t’ai dit, revois un peu les vidéos de la semaine 3-là, ça va un peu t’éclaircir un peu les idées. Et puis, comme ça, après… à ce moment-là, tu pourras reprendre tes recherches sérieusement. OK ?
S : OK, très bien, merci.
K : En tout cas, si tu as d’autres questions, n’hésite pas à poser ta question dans la ChatBox, et puis comme ça, je te redonnerais la parole.
S : OK, très bien, merci.
K : À tout à l’heure.
S : À tout à l’heure.
K : OK. Donc là, j’ai notre ami Woody qui est revenu, petit problème de connexion. Ouais bah en fait, j’ai déjà posé la question pendant que tu n’étais pas là, Woody, mais bon, il n’y a pas de souci, je vais de le redire, quand je t’ai donné la parole, c’est vrai qu’on n’a pas encore échangé. Yes, Woody ?
W : Ouais, salut Kendy.
K : Comment vas-tu ?
W : Écoute, ça va. Je suis désolé pour tout à l’heure, j’ai eu un problème de connexion.
K : Pas de souci. Mais pendant que tu n’étais pas là justement, je disais qu’il faut vraiment que tu restes sur les critères, parce que si tu as des critères et que tu les diminues, à la fin, d’ici six mois, ce qui va se passer, c’est que tu vas acheter un studio, quoi, tu vois. Mais c’est vrai. Il ne faut pas se dire : finalement, si je peux en acheter deux, pourquoi pas je ne peux pas en acheter un seul pour l’instant, et puis finalement, ouais, peut-être, on fait avec le studio et puis...
W : Je t’avoue que c’est ce que le courtier m’a dit, quoi. Il m’a dit : « ouais, pourquoi pas envisager d’acheter déjà un ou voire… ouais, acheter un pour commencer et puis après… »
K : Le courtier, combien il a de bien, tu vois. Donc on lui... combien il a de bien, et s’il ne te dit pas un chiffre, tu dis : « merci monsieur pour les conseils et à bientôt » c’est tout. Pour l’instant, tu n’écoutes pas les mecs qui ont dix appartements, ça, ce n’est pas dans ton… Toi, si tu vas aller dans le temps *00:33:13*. Tu n’écoutes par les autres. C’est-à-dire que ton but, c’est d’avoir au minimum quatre appartements et que du moins, tu puisses mettre des petits logements en location, quoi. Clairement, je te dis, si tu baisses des critères, bah ouais à la fin, tu vas acheter… limite, tu vas acheter des studios et des parkings quoi. Et tu vois, tout ça pour rien.
W : OK, je vois. Du coup, j’avais trouvé une autre opportunité, mais je crois que ce n’est même pas la peine de t’en parler quoi.
K : Si c’est moins de quatre appartements, ce n’est pas la peine de m’en parler, ouais (Rire.)
W : Je te dis juste, après, j’ai voulu quand même… mais je voulais avoir ton avis, apparemment, je l’ai déjà. En fait, je ne sais pas si tu vois chez où, Saint-Raphael ?
K : Ouais, je vois ouais.
W : Mais en gros, c’est l’endroit très privé, qui va *00:34:14*. Et tu vois là, il y a des appartements neufs qu’ils font ; ils font un studio de 17 m2 à 67 000 euros qui se trouve à 200 m de la plage. Par contre, le seul truc, le... ça s’appelle un investissement LNMP.
K : Ouais, mais en fait, un investissement LNMP, c’est une autre nature fiscale *00:34:41*. Mais aujourd’hui, par exemple…
W : Je t’entends super mal.
K : Attends. Et là, tu m’entends mieux ou pas ?
W : Ouais, là, c’est mieux.
K : Je te disais, donc le budget que tu vas allouer pour faire ce studio, mais tu vois, en rajoutant à peu près deux fois cette valeur, tu as le même budget que Stevens, par exemple. Stevens, je crois que son budget au total, il était à 170 000 pour cinq appartements.
W : D’accord.
K : Tu vois. Donc là on se dit : « ouais, effectivement, c’est tentant de prendre un truc à 67 000, c’est à côté de la plage et tout, oui ». Mais de l’autre côté, combien ça va te ramener, et puis les fonds que tu vas fournir ? Puisque là, tu vas devoir faire les mêmes efforts pour le financement et les mêmes efforts pour toute la partie paperasse et tout. Et à la fin, tu auras juste un logement. Et si demain ce logement-là, pour une raison quelconque, il y a des dégâts des eaux ou un truc du genre, où il n’est pas loué, bah toutes les mensualités devront sortir de ta poche, tu vois. Aujourd’hui, moi, pour qu’on arrive…
W : Bah en fait, là le programme, ce qu’il propose en gros, c’est qu’il t’assure un loyer, enfin tu n’as aucune gestion locative à faire. Il y a 300 euros de charge fixe annuelle, sur un loyer de… ce n’est pas énorme, de 228 euros par mois, ça te fait un taux de rendement à 4,10 % et tu as un engagement de neuf ans. Donc en gros, après neuf ans, tu peux sortir de ce programme-là et louer par tes propres moyens. Donc là, le logement, il est déjà meublé, enfin c’est du programme neuf, ça sera une grande maison. En fait, c’est juste l’emplacement que j’ai vu qui était… je me suis dit : « un emplacement comme ça, j’avoue que c’est… »
K : Non, c’est de la merde ce truc-là. Je préfère à la limite que tu mettes ton argent sur un truc comme SCPI, sur un livret, comment s’appelle, une assurance vie, et puis ce sera beaucoup mieux quoi, tu vois. Franchement, je te dis, il vaut mieux… si vraiment, tu vas avoir du 4 %, autant acheter des SCPI, c’est du l’immobilier papier, tu peux avoir des trucs à 5 %-4,5 %, tu vois. Et puis, tu ne seras pas emmerdé. Je préfère à la limite que tu fasses ça. Quitte à acheter des trucs comme ça, autant acheter de l’immobilier papier, tu n’as même pas à te soucier de ce qui va rentrer, ce sera directement sur ton compteur. En fait, il faut que tu te dises là, ça c’est juste un truc de mind set, quoi. Là, il faut que tu te dises qu’il y en a plein dans le programme, ils arrivent à obtenir ces résultats-là, c’est possible. Donc il ne faut pas que tu dises : « ouais, bah si… » En gros, il faut que tu te dises : « si eux, ils ont pu le faire, pourquoi moi, je ne peux pas le faire ? » C’est ça la vraie question que tu dois te poser. Tu dis : « OK, les mecs, ils arrivent à trouver des… » Regarde là, il y a Mathieu qui nous parle d’un truc à 12 appartements. Mathieu aussi, il est au bord de mer, tu vois. Mathieu aussi, il est au bord de mer.
W : S’il est dans le Sud, je veux bien parler avec lui.
K : Non, il n’est pas dans le Sud. Mais j’ai des membres qui sont dans le sud, il y a des membres qui sont dans le Sud. Boris, il est dans le Sud, il est plus au Sud-ouest, mais il est dans le Sud aussi, tu vois.
W : Ouais. Je te dis, j’ai du mal à trouver des biens.
K : Mais tout le monde a du mal Woody. J’ai jamais dit que c’était facile de trouver les biens, je n’ai jamais dit ça ; j’ai juste dit que c’est possible. Après, est-ce que c’est facile ? Non, ce n’est pas facile. Il faudrait que tu fasses des visites. Là, ça fait quoi Woody ? Ça fait deux semaines que tu es dans le programme, non ?
W : Ouais.
K : Bah tu vois (Rire.) T’inquiètes, t’inquiètes. Là il faut que tu fasses du volume. Essaye d’aller sur le terrain, essaye de rencontrer des agents immobiliers, va voir du monde. Il faut que tu développes ton réseau. Ce n’est pas juste en regardant quelques annonces sur Leboncoin que tu vas trouver des affaires. Il faut que tu ailles sur le terrain et tu verras que plus tu es sur le terrain et plus ton réseau va se faire, et tous les gens vont commencer à te contacter, et plus tu vas te dire : « ah bah en fait, ouais… » Toi-même, tu vas me dire : « bah ouais, c’est bon Kendy, il y a un mec, il m’a appelé : il a une super affaire à me représenter ; j’ai été le voir, et en fait, c’est une pépite » tu vois. C’est pareil, lui, il est… Et lui, Jonathan, il est en plein centre, alors on pourrait dire que comme il est en plein centre, c’est top. Mais en fait, lui, il est obligé de rester dans sa ville parce que pour des raisons techniques, je ne sais plus trop, ouais, je crois qu’il avait des enfants et tout, donc il ne peut pas se permettre d’aller trop loin. Tu vois, il est obligé de faire des recherches que dans une ville. Et pourtant, lui, c’est parce qu’il a été sur le terrain, sur le terrain, sur le terrain, et après à la fin, c’est les mecs qui l’appelaient. Donc garde ça en tête, dis-toi que c’est possible. Donc il faut faire le boulot. Ce n’est pas facile, mais il faut faire le boulot, et si tu fais le boulot, bah il n’y a pas de raison que tu ne trouves pas de bien, ce n’est pas possible.
W : D’accord. Je vais continuer alors, je vais continuer la recherche.
K : Woody, à chaque rencontre, je te dis : écoute, bah moi, je te *00:40:26* à chaque fois, mon gars, il n’y a pas de souci. Mais crois-moi, c’est possible, Woody, donc on y va, on continue. All right ?
W : On y va, on y va. Là, je ne lâche rien. Je regarde des trucs comme ça, mais je reste fixé sur *00:40:42* du coup.
K : Bah reste, reste, parce que comme je le dis souvent, tu vas rencontrer plein de… comment on appelle ça, des objets brillants sur la route et tu auras envie de te détourner de ton objectif. Et ça, c’est… je dis : on a tous été confrontés à ça ; c’est-à-dire que même moi des fois, à un moment, tu vois, je me dis : « bah OK, je vais faire de l’immo », et après… je me suis dit : « bah pourquoi pas un peu de cryptomonnaie ? Ah, pourquoi pas un peu de connerie comme ça ? Tu vois. Et tu vois, tu t’éparpilles. Et c’est vraiment… quand je suis resté focus, que là vraiment, bah mes résultats ont explosé. Tu vois, regarde les mecs qui ont vraiment des résultats importants. Les mecs, ils n’ont pas 50 000 boîtes. Regarde Facebook ; le mec, il n’a qu’une boîte. Bill Gates, le mec, il n’a qu’une boîte. Tous les gros mecs là qui font des milliards, les mecs, ils n’ont qu’une boîte, même qu’ils ont qu’un seul produit. McDonald, les mecs, ils avaient un menu : hamburger, frites, boisson. Tu vois, ils ne faisaient pas 50 000 trucs. Donc reste focus sur ton projet, et puis de toute façon, à la fin, tu auras forcément des résultats ; ce n’est pas possible que tu restes focus et que tu ne trouves pas de bien. Ce n’est pas possible. OK ?
W : OK. Merci Kendy pour ta réponse.
K : Et puis du coup, ce qu’on fait, c’est que lundi, tu me dis un petit peu, tu me diras où tu en es par rapport à tes recherches. Mais moi, je ne te lâcherais pas mon gars, parce que là, je vois que tu commences à partir un petit peu sur les côtés, mais on reste sur les rails, on avance, on avance. OK ?
W : OK, on fait comme ça, ça marche Kendy, merci.
K : Si tu as d’autres questions, n’hésite pas à les mettre dans les commentaires, je te redonnerais la parole.
W : OK.
K : OK, à tout à l’heure Woody.
W : À tout à l’heure.
K : OK. Donc j’ai une question de Mathieu qui me dit… Alors je vais te donner la parole, parce que j’ai plein de trucs d’écrits. Alors Mathieu, Mathieu, Mathieu, je crois que tu as mis deux questions du coup, on va essayer de les traiter direct. Hop, yes Mathieu, c’est quoi ta première question exactement parce que je n’ai pas tout le texte du premier ?
M : Ah d’accord, OK. Alors non, juste, je faisais une remarque pour Wendy, c’est ça qui était juste avant ?
K : Woody.
M : Woody, pardon. Juste pour lui dire, pour confirmer ce que tu disais, l’immeuble que je convoite qu’en ce moment, là il est sur aucune annonce ; c’est mon réseau qui me l’a donné. J’ai tellement vu d’agents immobiliers qu’ils ont fini par me contacter, quoi.
K : OK. Bon bah voilà. Merci à toi Mathieu pour cette,,, parce que Mathieu, Woody, il doit dire : ça n’existe pas les... Bon bah, c’est bien que tu nous fasses partager ton expérience. OK, Woody qui dit là qu’il a bien entendu, parfait, c’est quoi ? Alors, tu avais une deuxième question du coup aussi ? Tu me disais ?
M : Oui, je voulais demander tes conseils pour la structure juridique à créer pour les achats.
K : Alors pour les premiers, quand tu débutes, je vais te dire, on va faire en plus simple, c’est-à-dire qu’on va rester sur de l’achat en nom propre, et puis voilà, on ne va pas se prendre la tête. On va commencer à réfléchir à des structures avec des sociétés et tout. Donc vraiment, quand tu auras déjà fait deux ou trois opérations, et que là, tu es revenu pour basculer sur des tranches supérieures au niveau des impôts. Moi, par exemple, c’est quand j’allais dépasser la tranche à 41 %, je me suis dit : houla, la la la, à 41 %, ça fait déjà 41 % pour les impôts plus les 15 % CAJ-CADS. Donc à la fin, il ne me resterait plus rien à chaque investissement que j’allais faire, tu vois. Donc j’étais obligé de passer sur une optimisation avec une société. Alors moi, j’ai fait… j’ai investi seul, et moi, j’avais pour but d’investisseur seul, donc j’ai fait ce qu’on appelle « une SASU », donc c’est une Société à Action Simplifiée Unipersonnelle, du moins, à associé unique. Donc je suis tout seul dans ma boîte, et du coup, j’ai fait ça. Après, si toi, tu veux faire… tu veux créer une société aussi, tu dois éventuellement faire une SCI avec ta femme, si tu as une femme ou si ce n’est que toi, tu fais avec quelqu’un.
M : D’accord.
K : Effectivement, il faudra penser à la partie fiscalité. Donc il y a deux types de SCI. Il y a les SCI à l’IR donc sur l’impôt sur le revenu, ça, on va oublier cette partie-là parce que déjà, ça n’a aucun intérêt. Simplement, tu te dis qu’il ne faut pas que tu fasses à l’IR, et il faut faire à l’IS, parce que là, tu vas être imposé comme sur les sociétés. Parce que si tu fais à l’IR, le fait de créer de la SCI n’aura aucun impact sur… ça n’aura aucune optimisation. En fait, la fiscalité sera la même, que si tu avais acheté en nom propre. Donc on oublie tout ce qui est SCI à l’IR, parce que à l’IR aussi, tu ne pourras pas faire de location meublée parce que ça, c’est considéré comme une activité commerciale. Tout ce qui va être SCI à l’IR, c’est forcément de la location nue.
M : D’accord.
K : Donc ça, on ne pourra pas faire. Et nous, comme on va faire de la location meublée, on est obligé de faire au moins une SCI à l’IS ou alors une SASU ou une SARL. Après la structure juridique que tu vas utiliser par la suite, bon, ça dépendra de ta situation, s’il le faut, bah tu dois prendre un comptable qui va mieux te conseiller. Bon, moi, comme j’ai dit, j’avais fait une SASU parce que j’étais tout seul. Alors la SASU en général, les banques n’aiment pas trop pour faire des investissements, puisqu’elles se disent : « bah le mec qui va faire de l’achat-revente et tout ça ». Et les banques n’aiment pas trop l’achat-revente parce qu’elles se disent : « les marchands de biens… » Bon, elles ont eu de mauvaises expériences avec des marchands de biens surtout pendant la période de crise de 2008. Donc du coup, maintenant, elles sont *00:46:55*. Donc moi, quand j’ai investi en SASU, j’ai simplement dit : « non non, ne vous inquiétez pas, moi c’est vraiment un but patrimonial que je crée cette structure, ce n’est pas pour faire de l’achat-revente ». Alors si aujourd’hui, je veux faire de l’achat-revente, je pourrais le faire parce que j’ai déjà la bonne structure pour. Mais bon au départ, je ne l’ai pas créé pour ça. Mais si tu fais une SCI par contre, et que tu fais de l’achat-revente, tu ne pourras pas, parce que la SCI, c’est une Société Civile Immobilière qui a pour vocation de te créer un patrimoine, ce n’a pas pour but de faire une activité commerciale où tu vas racheter et vendre, etc. Tu peux toujours vendre un ou deux de tes biens, mais si on voit que tu achètes, genre, dix biens dans l’année pour les revendre, on va te tomber dessus, on va te dire « oh la la, mec, on va te requalifier ».
M : D’accord.
K : Je t’ai donné ces infos-là, mais pour moi… tu n’en as pas encore besoin, il faut vraiment que tu… on fait la base, c’est-à-dire que ces questions-là, ça viendra de toute façon au fur et à mesure, mais bon, ça, disons que c’est juste un petit bonus histoire de… pour un peu de culture. Mais vraiment, il ne faut pas que tu te prennes trop la tête avec ça maintenant. Dis-toi que pour l’instant, il faut faire les choses simples. Donc tu dois acheter en nom propre et vraiment par la suite, s’il le faut, tu pourras créer une société. Parce que c’est vrai que ça, je ne l’ai pas dit aussi, mais si ton but, c’est de générer du cash tout de suite, tu veux récupérer le cash, c’est-à-dire que tu as mis le logement en location et tu veux avoir le cash dans ta poche, il faut que le bien soit à ton nom propre, parce que si le bien est au nom de la société, quand tu fais une location, l’argent appartient à la société. Tu n’as pas le droit de dire « ouais, je vais aller au resto avec l’argent que j’ai gagné », tu ne peux pas. Ça s’appelle un abus de biens sociaux et ça, tu peux aller en prison pour ça quoi, tu vois. Donc pour te verser de l’argent à toi à titre perso, tu seras soit obligé de te verser, soit les dividendes ou alors de te verser un salaire ou alors des notes de frais, bon, ça, on en parlera plus tard. Mais si tu te verses un salaire, tu dois payer des charges sociales qui sont assez élevées. Donc tout le bénéfice que tu vas avoir, tu vas payer des charges avec, quasiment. Et si tu te verses des dividendes, tu as déjà 30 % de ce que tu as gagné qui s’en va. Donc clairement, si le but, c’est de générer du cash, autant mettre ça en nom propre et de toute façon, les impôts, tu vas quand même les payer. Donc autant optimiser en nom propre et faire en sorte que tu aies des déficits comme on va voir avec les amortissements qui vont te permettre de ne pas avoir à payer d’impôts, que de te dire, tu vas créer une SCI dans laquelle tu vas essayer d’aller toucher de l’argent. Ce n’est pas du tout optimisé. La SCI ou la société, c’est vraiment pour te permettre de continuer de grossir, et te permettre d’avoir un peu comme un coffre-fort qui se remplit, qui se remplit. Et après, quand toi, tu en auras besoin, tu pourras ouvrir le robinet pour prendre ce qu’il te faut, juste ce qu’il faut pour ne pas te faire flinguer par les impôts.
M : D’accord OK. Et sinon, j’avais une autre question par rapport à la localisation du bien.
K : Dis-moi.
M : Alors, est-ce que pour le potentiel locatif en location courte… moi, je suis loin de la gare, est-ce que c’est important ça ?
K : Je te dirais, ça dépend de la clientèle que tu vas viser. Si tu es loin de la gare, c’est… qu’est-ce qu’on appelle « loin », parce que tu peux être loin de la gare en voiture, mais s’il y a un tram… on dit bien un tram, une ligne de tram, s’il y a une ligne de bus qui passe pas loin de ton logement, au moins, ça convient.
M : Ouais, bah au pied du logement, tu as le tram, à moins de 100 m.
K : Bah voilà. Donc si tu as le tram à moins de 100 m, c’est parfait. Moi, je dis : « le tram, il est à 500 m de mes logements, moi, de mes immeubles. Et franchement, ça va nickel. Je n’ai eu aucune remarque par rapport à ça. Et ce qu’il y a aussi, c’est que derrière mon immeuble, j’ai plusieurs places de parking, en gros. Donc le mec, quand il arrive, il peut se garer, donc s’il vient en voiture, c’est accessible, s’il vient à pied, bon bah il a 500 m à faire à pied, mais bon, ce n’est pas dramatique quoi. Donc il faut juste que le mec, il puisse accéder à ton logement facilement. S’il doit faire genre 30 minutes de marche pour accéder à ton logement, là c’est mort, tu vois, c’est foutu là.
M : Bah non, de la gare là, c’est 20 minutes de tram et puis, c’est quasiment du porte-à-porte.
K : S’il y a le tram, c’est parfait. Moi, je te dis : « go ». Il faut juste que ce soit accessible facilement. En gros, le mec ou la personne qui arrive, il faut l’imaginer avec ses valises, elle a sa petite valise à roulettes là, elle sort de la gare, elle prend son tram, elle descend de son tram et elle marche 100 m, elle est dans le logement, ça c’est nickel.
M : D’accord, OK. Bon bah, là, c’est le cas, donc OK. Il y a juste une toute petite dernière question, est-ce que l’ameublement, on le compte dans le prix des travaux, l’ameublement des studios ?
K : Mais ça dépend comment toi tu fais ton budget. Bah, dis-toi juste que par logement, il faut compter… moi je dis, entre 2 000 et 3 000 euros pour l’ameublement. Donc ça, c’est un budget que je mets à part moi. Mais je crois que j’en ai parlé dans la vidéo de la semaine 2, je crois. Mais en gros, moi, ce que je me dis, c’est que j’ai mon budget travaux, et après, je le compte à peu près 2 000 à 3 000 euros par logement pour l’ameublement. Et l’ameublement, ça va être le lit, les tables, chaises, la télé, ouais les petits accessoires, genre : fourchettes, machins et tout, tu vois. Et je dis 2 000-3 000 euros, c’est vraiment très large, parce qu’avec 2 000-3000 euros, tu peux vraiment bien meubler le logement quoi. Parce que déjà le lit, un bon lit pour moi, il ne faut pas dépasser les 700 euros, tu vois, genre entre 500 euros et 700 euros, tu as déjà un très bon lit ; une petite table, moi tu vois, je mets les petites tables de même pas cent balles, quoi. C’est des petits trucs. Les chaises, c’est des petites chaises chez Confo à 7-8 euros, ça fait vachement l’affaire. Ça ne sert à rien de mettre des chaises à 300 euros l’unité, parce que les mecs, ils vont te la flinguer, tu vas pleurer quoi. Tu vois au début, je mettais des verres à pied de chez Confo à 2-3 euros l’unité, ils me les ont pétés et j’ai dit : « plus jamais », tu vois, parce que maintenant, j’achète des cartons avec des verres presque incassables là, ce n’est pas très sexy, mais ça fait le job. Le mec, il boit, et puis c’est tout. Au moins, je n’ai pas de verre cassé et je n’ai pas de truc à changer. Donc on reste vraiment dans le strict minimum. Et dans le strict minimum, je dis pour 2 000-3000 et même à moins de 2 000, tu peux vraiment te… c’est nickel. Et 3 000, c’est si tu veux mettre des petits décos, des petits tableaux et des petits trucs, et même là encore, je suis très très large.
M : OK. Donc l’ameublement, tu n’inclus pas dans tes calculs de rentabilité en particulier dans le code 127 quoi.
K : Mais en fait, je crois que la vidéo, tu pourras le revoir, je le mets dans la vidéo. Quand tu fais ton calcul, je te mets bien le prix que tu estimes pour des travaux, plus le budget pour l’ameublement. Et là effectivement, tu prends tout dans le calcul du code 127 ; mais il faudrait que tu regardes la vidéo, je crois que c’est dans la 8, je ne sais plus, attends, ça doit être dans la semaine 2… c’est dans la semaine 2, je crois. Dans la semaine 2, j’explique vraiment comment tu fais le calcul pour… du moins, quand tu fais ton code 127, que tout soit pris en considération.
M : D’accord, OK. J’avais déjà regardé, mais je regarderais.
K : Ouais, regarde. Tu verras, j’ai bien séparé les deux montants. En fait, même si je le mets, j’ai mis un moment à « travaux et ameublement » tu vois, et je mets par exemple, genre, ça faisait 140 000 de travaux plus 18 000 d’ameublement, puisque j’avais pris un exemple avec six logements.
M : D’accord, OK. Ouais parce que du coup ma question là, avec 12 logements, du coup, ça monte en ameublement du coup, c’est pour ça que je posais la question.
K : Ouais. Tu vois, ça monte sans vraiment monter parce que plus tu vas avoir de logement, plus tu pourras négocier des prix intéressants au niveau des meubles et tout. Donc moi, j’allais te dire : avec 12 logements, tu peux facilement t’organiser pour être dans les 2 000 euros par logement, parce que tu vas acheter au prix de gros. Quand tu vas aller dire au mec : « bon, il me faut 12 lits », tu vois, ce serait quand même dommage que tu négocies le prix pour 12 lits, c’est quand même énorme 12 lits, tu vois. C’est limite, le mec, il ne pourrait même pas te servir, puisqu’il faut faire une commande, tu vois. Il te dit : « ah ouf, je suis désolé, on ne peut pas là, on n’a pas ça en stock nous, hein ».
Donc plus tu vas en avoir, plus ton budget, il sera diminué. Mais compte large, dis-toi au moins dans ton calcul 3 000, et puis même dans ton financement, tu mettras peut-être 3 000, tu vois. Et puis, quitte à par la suite, même si tu n’utilises pas tout, mais au moins, tu l’auras prévu. On ne sait jamais s’il y a une surprise, tu dois utiliser le budget pour autre chose. Mais si tu as budgétisé 3 000, c’est très très très très large. Et je ne voudrais pas que tu sois très large, et puis qu’à la fin, tu aies une surprise positive en te disant : « ah bah, nickel, il me reste un bon petit billet » que l’inverse.
M : D’accord, OK, ça marche Kendy, merci beaucoup.
K : Je t’en prie Mathieu, je t’en prie. OK. Donc, j’ai une autre question de… je vois qu’il y a un Laure qui est là. Alors on va voir qu’est-ce qu’on a, Laure. Alors Laure, ton micro, il est désactivé, comment vas-tu ?
L : Allo, Kendy, ça va et toi ?
K : Ça va, nickel nickel. Alors tu as hâte de commencer ou pas ?
L : Oui oui, super bonne nouvelle. Donc ils m’ont envoyé l’offre, donc l’offre est en chemin et ça devrait arriver, j’ai reçu le message hier, la confirmation encore hier comme quoi : « nous vous informons que l’offre est partie ce jour ». Donc ça devrait arriver normalement d’ici fin de semaine. C’est partie hier, donc ça arrive ou demain ou fin de semaine, en tout cas, j’espère.
K : OK, OK. Donc c’est le samedi que tu attends ton offre quoi ?
L : Ouais, samedi au plus tard, je l’ai, ouais. Donc après, il faut le délai des 11 jours, etc., etc., pour retourner l’offre signée.
K : Ouais, c’est ça.
L : Et après, on voit avec le notaire pour une date de signature assez rapidement, début août.
K : Mais est-ce que tu as déjà fait… tu peux déjà lui dire que le compromis… du moins, que l’offre est partie, et puis comme ça, ça vous permettra déjà d’essayer de fixer une date.
L : D’organiser une date, ouais.
K : En fait, si on est le 25, ça nous fait le 1er… ça veut dire qu’à partir du lundi 5, à partir du 05 août, tu pourrais déjà…
L : J’espère que ouais.
K : Ouais, pour le coup, tu pourras commencer à signer. Et donc, si tu signes, ouais genre 05, 06, 07, ça veut dire que ouais, le 10, 11, je peux venir te voir (Rire.)
L : Ah, bah oui, tu peux venir à Mulhouse, super ouais (Rire.) Ouais ouais, si, si, donc… donc oui, à partir du 10, 11, si on signe le 09, le lendemain, c’est bon, hein, 10, 11, c’est parfait.
K : Ouais, parce que je bloquerais la date du 10, 11 et tu peux me dire si c’est OK pour toi, je pourrais te voir. Bon bah, ça c’est bon, c’est cool.
L : Ouais, très bien, je suis contente. Bon là, les choses ont évolué et puis bon, on va passer au plus gros, ça va être les travaux et tout ça, mais bon, la joie d’avoir signé.
K : Pour d’autres sprinteurs, ça parle... il y a combien de logements pour expliquer vite fait.
L : Alors donc, c’est un petit immeuble de… alors il y a un rez, premier, deuxième et les combles. Donc idéalement, ça serait deux studios par étage, donc deux, quatre, six, huit… sept ou huit logements, voilà puisque tout ça, les combles, je te disais, je voulais faire un appartement plus grand au niveau des combles, mais tu me dis peut-être qu’on peut rentrer deux studios. Donc à voir. Quand tu viendras samedi, quand tu viendras début août, là tu regarderais et puis tu me diras si on peut effectivement rentrer deux studios dans les combles, et là, ça ferait huit studios.
K : Ouais, c’est parfait, c’est parfait. Pour moi, je ne sais pas si Woody est toujours là, en tout cas, Woody va voir que c’est possible aussi. Ah oui, toi, tu n’étais pas encore arrivée quand Woody a… Woody doutait un peu, il disait « est-ce que vraiment c’est possible », mais bon, ça me fait plaisir que… (Rire.)
L : Si si, c’est tout à fait possible oui (Rire.) Et puis, dis-moi Kendy, j’avais une question.
K : Dis-moi.
L : Comment tu fais pour réinvestir, pour racheter, si c’est le cas, si tu rachètes sans CDI ?
K : Bah après, pour réinvestir, il y a plusieurs… comment dire ?
L : A cette époque, elles sont toujours frileuses, non et elles demandent toujours un CDI, des revenus, etc., ça les rassure quelque part d’avoir un CDI.
K : Tant que tu auras des projets qui sont rentables et qui génèrent des revenus, tu pourras toujours investir. Après, ce qui va se passer, c’est que la banque, à un certain moment, elle va se dire : « oh la la, on est quand même très engagé avec Monsieur un tel, là ça fait peut-être un risque un peu important. Tu vois, genre aussi, tu as un million sur ta dette dans une seule banque, la banque elle te dit « ça fait quand même beaucoup ». C’est comme nous, tu vois, nous, on se dit : « on doit faire le maximum de logements pour ne pas avoir un loyer très important pour un seul locataire ; bah la banque, elle va faire la même chose » c’est-à-dire que toi… elle va limiter ce risque-là dans ce sens-là. Après, la banque, ce qu’elle va regarder, c’est qu’est-ce que tu ramènes ? C’est vraiment ça la clé du truc. C’est-à-dire qu’est-ce tu ramènes, qu’est-ce qui est noté sur ta fiche d’imposition. C’est-à-dire que moi là, tu vois, il n’y a pas longtemps, je suis parti voir le mec, je lui dis : « écoute, là, je n’ai pas envie… je dois faire les travaux bientôt et je n’ai pas envie de taper dans mon épargne pour toi ». Il me dit : « mais ce n’est pas un problème, on vous débloque un passeport crédit ». Et puis, tu vois le passeport crédit, je n’ai même pas… pour te dire le truc.
L : A le demander quoi.
K : Je n’ai rien demandé, j’ai juste à aller sur mon espace et je débloque des fonds. Bientôt, je pourrais acheter un petit studio sans faire de crédit immobilier. C’est pour te montrer que le mec là, je n’ai pas de CDI, je n’ai rien. Et le mec, débloque des passeports crédits comme ça, c’est pour te montrer que tant que tu génères du cash, il n’y a pas de règle quoi. C’est sûr que c’est plus simple, un CDI et puis le mec, ça passe nickel. Bah après, quand tu n’as pas de CDI, on va regarder ta fiche d’imposition quoi. Moi, ce que je ramène, c’est ma fiche d’imposition. Le mec, il dit : « ah ouais, mais il n’y a pas de problème, M. Polestin, on y va quoi ».
L : Ouais, d’accord.
K : Soit tu génères des revenus avec tes… et que c’est sur ta fiche d’imposition. Après sinon, si tu as créé une structure… Moi, tu vois, j’ai une structure que j’ai créé en société. Et donc du coup, moi, demain, je peux investir si je veux en nom propre, mais je peux également investir via ma structure. Mais combien même la structure, c’est que tu dois attendre entre deux et trois ans pour pouvoir investir via la structure.
L : Exact, il faut deux bilans.
K : Ouais, si tu veux investir dessus, tu devras attendre. Mais si c’est en nom propre, dès que tu as du cash-flow et que tu as de l’épargne, les mecs vont te suivre. Ils disent : « soit tu es CDI, c’est juste plus facile ». Je te dis, moi, je n’ai pas de CDI et tout, le mec, il me débloque des trucs et je te dis parce que ces montants-là, c’est des montants que les gens en standard, tu vois, ils doivent faire le dossier et tout. Moi, je te dis, si demain, je veux acheter un petit studio là, je vais sur mon espace et je débloque les fonds, quoi.
L : Et tu débloques, ouais, waouh, d’accord.
K : C’est ce niveau-là qu’il faut réussir à atteindre avec ton partenaire. Et à la fin, plus tu seras engagé et plus ce sera engagé et plus, ce sera difficile pour lui de te laisser partir, parce que genre là aujourd’hui, si le mec, il me laisse partir, bah il va perdre de l’épargne, il va perdre tous les services que je fais pour lui, tu vois, c’est normal.
L : Et l’assurance, etc., ouais.
K : Donc, c’est pour ça que moi, je suis ancré… Après, bon, il me traite bien. Donc si demain vraiment, il ne me suit plus, c’est vraiment parce que le risque sera *01:05:41*.
L : Ouais, tu auras atteint la limite de la durée.
K : Mais après, sinon, ce ne sera pas parce que ce ne sera pas une sorte de CDI ou d’autre chose quoi.
L : D’accord, OK, je vois. Donc à condition d’avoir des revenus qui rentrent régulièrement…
K : Il faut des revenus.
L : Et de communication hein.
K : Il faut des revenus et générer de cash-flow et… mais de toute façon, toi, après, quand tu as du cash-flow, toi, tu es bien partie donc…
L : Ouais, donc on pourra réitérer…
K : Ouais. Mais de toute façon, dès que tu auras fini celui-ci, on va essayer de *01:06:17* direct pour que tu puisses… ouais, il faut que tu enchaînes. Il ne faut pas qu’on attende cinq ans pour que tu te relances.
L : Cinq ans pour brancher (Rire.) Même si tu as un report de… tu sais, d’échéance de deux ans, de 24 mois, est-ce que pendant le report, ils ne vont pas se dire : « attendez, vous avez encore un report, on va attendre la troisième année pour commencer à… »
K : De quel report ? De quel prêt, tu parles ? Je ne sais même pas de quel prêt tu parles, parce qu’il y a plein de prêts là (Rire.) Si tu vois ce que je veux dire, de quoi tu parles, c’est un nouveau projet, mais je ne sais pas de quoi tu parles. Non, t’inquiètes… je sais déjà *01:07:06*, d’accord. On ne va pas aller écouter de la musique, dès que ce sera prêt, tu verras. Tous les trucs pour pouvoir avancer sont déjà prêts, t’inquiète pas, on va accélérer quoi, OK ?
L : OK, ouais. Parfait.
K : En tout cas, moi, comme je te dis, je bloque le 09, 10 et puis tu les tiendras le 10, 11.
L : Ouais, je te tiens au courant dès qu’on est bon pour la signature, je te dis, mais je pense au 09, 10, ce sera bon.
K : Bon, parfait. Je ne sais pas si tu as d’autres choses à voir ?
L : Non, non, pas pour le moment. Bon, si quelque chose me vient, j’écrirais dans le Tchat et puis… voilà. Merci alors, à bientôt.
K : À bientôt Laurence, tchao tchao.
L : Merci. Tchao tchao Kendy.
K : OK. Donc alors, il y a qui d’autres ? Bah en fait, je crois qu’il n’y a plus d’autres questions. Bah écoute, si tu as d’autres questions, mets-moi tes questions directement dans la ChatBox, dans la boîte à questions, là, et puis comme ça, je vais pouvoir traiter tes questions. Bon, j’attends encore un peu. Après, si je n’ai plus de question, je ne vais pas te retenir, l’idée effectivement… De toute façon aujourd’hui, tu as déjà ton plan d’action, là, pour cette semaine, donc soit tu dois aller sur le terrain, chercher d’autres biens, aller faire d’autres visites, soit tu dois aller encore contacter des artisans ou soit refaire des contrôles visites. Bon, tu sais ce qu’il te reste à faire, donc ça, c’est bon. Bon écoute, il n’y a pas d’autres questions, je n’ai pas d’autres questions qui arrivent.
En tout cas, ce qu’on fait, c’est que lundi prochain, pareil, même heure, 19h00-21h00, on a encore notre session question-réponse. Donc comme tu le sais, tu as accès, je t’enverrais un mail, mais tu auras aussi accès directement dans ton espace en haut à droite, tu as le bouton qui te permet de réserver ta session. Et puis, tu as aussi le lien directement dans le groupe Facebook, et puis comme ça, tu peux, toi, te connecter. En tout cas, je te souhaite une bonne soirée, et puis, on ne lâche rien les Sprinteurs. Là, il faut aller chercher les euros, les euros, ils sont dehors, il faut juste aller les chercher, donc il faut aller sur le terrain. Et puis, du coup, on se dit à lundi soir, 19h00 et puis voilà quoi. OK ? Allez, salut, tchao tchao.